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商业扎堆,南京4000米总部大道能否复活?

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今天南京江北两大综合体规划出炉,分别是2020G19的宝龙和2020G22的保利,这两兄弟刚刚好都位于浦口大道(原总部大道)沿线,有哪些看点,一起来看看。

2020G19宝龙:

G19是非常标准的商业综合体的形式,其中最主要的部分是一座高6层的封闭式室内商业体。位于浦口大道的西段,地铁南京工业大学站旁。


商业体大面积采用圆弧的设计,流线感十分突出,动感十足,通过波浪线的挑空,还特地在空中营造出了一片小树丛。顶部的造型也十分漂亮,有一种浓浓的科幻感。以后开车从一旁的高架经过,很容易被其特殊的造型所吸引。


其整体与浦口大道有一定距离,广场加绿地最宽处差不多有25米,两座地铁进出口隐藏在绿地中,整体环境不错,布局也较为合理。

那么地铁口就在旁边的情况下,未来会不会增加直通综合体的出入口呢?我们仔细看了看,平面设计图上并没有出现相关的标注,目前看应该没有预留直通出入口。


在商业体的角落设置了一栋办公楼,高99.9米,总共20层,这样看层高还是比较高的。纵向上在腰线和脖颈处分别向两侧做了开线设计,增加了外立面的活跃氛围。


该项目还有三栋高度完全一样的公寓楼,总高80.8米,高21层。公寓楼底部同样都是2-3层的商业街区,个人估计这部分不同于商业体内部,属于散铺类型,而商业体内部是自持的形式。自持有助于整体性,保持相对较高的标准。而散铺的商业活动质量相对较低,但胜在活力和自由度上。

2020G22保利:

保利G22与上文的宝龙G19同样也位于浦口大道的东北侧,但两者一个在西端另一个在东端,保利G22明显靠江,位于浦口大道的最东边,靠近长江。


不同于G19标准的商业体形态,G22更加突出办公的业态。除了两栋纯粹的办公楼之外,其他楼栋均为商办混合形态。在3层左右的商办业态之上还将新建4栋酒店式公寓,其高度完全相同均为91.85米,26层。


从其效果图上看,办公楼和公寓楼的造型较为出众,很有科技感,其中办公楼做了很多的中间层或者退台式结构,用以栽种植物以及营造室外开放空间,非常漂亮。


内部3-4层左右商办街区层次感非常突出,空间感十分有趣,在视觉上呈现出一种多样化和丰富感,两边通过连廊保持连接,还是很有意思的。


那么问题来了,在1-4层的业态中如何分配商业和办公的业态?是采用底商+楼上办公的形式吗?还是说其想要打造的是一种类独栋式的公共业态,加以商业辅助?从效果图上看,很可能采用是底商+楼上类独栋办公的形式,花园中间加以餐饮等休闲业态辅助,这种形态目前看并不多见。自由度非常突出,个性化十足,但整体感可能会较差,也比较考验管理的能力,能否成功缺少参考的案例,在这里不做过多展开。

另外,之所以做这种少见的低密度商办的设计,个人认为和北侧的住宅有很大关系,为了降低对于旁边住宅采光的影响。

浦口大道:

熟悉这条道路的朋友应该都知道它的前身就是原浦口新城的总部大道,全长约4000米。顾名思义当初浦口对这条主干路的期望还是很高的。不过如今来看,完全没有达到当年的期望。


浦口大道西段目前有红星美凯龙坐镇,年底即将开业的虹悦城虽然不在浦口大道上,但也算是西端的位置,整体来看,发展还是不错的,再加上就在红星美凯龙隔壁的宝龙G19,浦口大道西端的发展还是可以的,比较顺利,规格上也比较高,同时这里也处于新老城交界的地方,人口上较多,相对比较容易支撑这一区域的商业活动。


上图:浦口大道中段

浦口大道中段万汇城南北两区在建的商业,进展非常之慢,不管什么原因,到现在没有建成是事实,应该说大部分人已经不抱希望了,明发财富中心速度也不快,但好在目前处于正常推进当中。

浦口大道东段,同样不算是很顺利,冰雪世界延期多年,如今虽然在动,但速度也谈不上快,而保利G22虽然以办公为主,但其中包含的商业帮助提升周边居民的日常生活质量,还是很有帮助的。

另外不管是宝龙G19还是保利G22都自带数栋公寓,环顾浦口大道沿线,虽然规划的办公楼也有几栋,但明显公寓要多得多,这样说来浦口大道是不是距离原总部的定位更远了呢?

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