股价暴跌、大规模降薪让新力地产的问题浮出水面。
9月20日，内地股市仍在休市欢度中秋佳节，但在港内房个股却风云再起。周一，新力控股集团股价断崖式下跌87.01%，并于当日盘中宣布停牌。仅一个交易日，新力的市值就从137.4亿港元跌至17.85亿港元，市值蒸发约120亿港元。
股价暴跌、大规模降薪让新力地产的问题浮出水面。
9月20日，内地股市仍在休市欢度中秋佳节，但在港内房个股却风云再起。周一，新力控股集团股价断崖式下跌87.01%，并于当日盘中宣布停牌。仅一个交易日，新力的市值就从137.4亿港元跌至17.85亿港元，市值蒸发约120亿港元。
1. 低权益占比、高股东利益的拉锯
2010年，新力地产在江西省南昌市成立。伴随着新力地产首个项目南昌帝泊湾的成功入市，新力地产在江西扎下了根。
从往期销售数据来看，2014年新力地产的销售额仅为8亿，2015年上升为45亿，而2016年则破百亿大关，达到161亿元。2020年，新力控股正式迈进千亿门槛，实现合约销售额1137亿元。
而新力控股集团老板张园林也在当年，以114.1亿元财富位列《2020福布斯中国400富豪榜》第354位。
十年时间，新力地产实现了从零到千亿的突破，这位“江西一哥”的发展速度不可谓不惊人。
但是，与其他“快步走”的房企相同，新力集团在向上生长的同时却疏忽了向下扎根。
以“三道红线”来看，新力地产的现金短债比为1.06，净负债率为50.5%，均符合标准。只有公司剔除预收账款的资产负债率为73.5%，高于70%的红线标准。
仅踩线一条，归属于“黄档”企业，新力地产何以如此局促？难调动的资金、不可见的表外债，或是新力的隐秘角落。
为了追求全口径规模，新力地产热衷于大量的联合开发运营，近三年里，新力地产的权益销售额占比持续低于50%。
（地产壹线根据新力地产历年数据整理）
联合开发运营虽然能够快速提升企业的市场占比，降低运营成本，形成项目风险共担模式，但是，在资金调动、销售回款上面也会被摊薄，是一把规模与风险同存的“双刃剑”。
值得注意的是，归母权益被摊薄的同时，新力地产的少数股东，也并未赚到钱——其所占据的权益和对应利润之间，并不成正比。
历年数据显示，新力地产少数股东权益由2018年的8.17亿增至91.98亿，而2021年上半年，这一数字达到了100.7亿元，少数股东权益占比超49.76%，但是在2021年中报中，少数股东却只分割了净利润的16.7%。
市场猜测，出现这种数据的原因，一种是少数股东的持股部分可能仍在投入中，比如土地或在建项目，另一种也极有可能为明股实债。
2. 美元债加身、物业IPO失利
新力地产的局促早已被市场感知到。
标普在三天前，将新力地产的评级从“B”下调至“CCC+”，并列入负面观察名单。惠誉也将新力控股的长期发行人违约评级展望由稳定下调至负面，其长期发行人违约评级维持在B+。
在报告中，标普指出，将评级展望调整至负面，源于新力控股的资本市场渠道受损，其融资渠道收窄。鉴于其美元债价格的波动性和当前悲观的市场情绪，新力控股的境外资本市场渠道存在不确定性，公司或需利用内部资源来偿付境外到期债券。
截至目前，新力控股共有三笔存续期间的美元债。票面利率分别为9.5%、8.5%、10.5%，三笔美元债的未偿还金额共计约6.94亿美元。
其中利率为9.5%的美元债将于2021年10月到期，而令投资者担心的是，在公司资金承压、大规模降薪的情况下，新力控股10月到期的美元债会不会违约？
据债务募集信息显示，该债务一旦违约，将会触发公司其他合约中的交叉违约条款，需要公司提前进行还款，对新力地产而言这无疑是雪上加霜，截至目前，该美元债价格已下跌近25%。
而剩余的两笔美元债，将陆续在2022年的1月和6月到期，据惠誉表示，新力地产2022年到期债券交易价格已出现20%至25%的折让，说明新力控股可能需要使用现金偿三笔债券。
多重重压之下，新力地产另辟出路，决定拆分物业赴港上市，拓宽融资渠道。
2021年3月4日，新力服务在港交所公开递交招股书。但是6个月后，招股书“失效”，新力地产首次冲击上市宣告败。
对于冲击上市失败的原因，业内猜测，除了“母公司依赖症”、“自我造血困难”等行业通病外，其在招股书中披露的物业费收缴困难才是真正的痛点。
物业公司的主要盈利来源便是物业费，而新力服务在招股书中称，其在物业费、社区增值服务费及其他费用等收缴方面遇到困难。
从新力地产的招股书来看，2018-2020年，新力服务平均贸易应收款项周转天数分别为34天、59天与100天。与此同时，2018-2020年，新力服务的物业管理费收缴率分别为89.0%、90.6%与80.1%。
从数字来看，新力服务的物业费收缴时间正在逐渐拉长，收缴率也开始低于行业90%收缴率的平均水平。
在首度IPO失败之后，坊间传出了新力服务已放弃上市，将卖身给龙湖智慧服务的消息。但新力服务方面的工作人员对此进行了否认，并表示对再度冲击港交所的IPO依然充满信心，此次申请失效不会影响公司现有的资本计划，具体更新进度以港交所网站披露为准。
但是业内人士却表示了担心，目前股市整体面临回调，物业管理公司的高估值时代已经过去，叠加政策面的收紧，港交所也将抬高物业企业的上市门槛，可以预见的是，后期中小型物企的上市难度将大幅提升，新力服务反哺新力地产的愿景也将达成艰难。
事实上，今年的房地产行业中并不只有新力地产一家暴露出了问题，在政府扼住了快速发展的势头后，如何慢下来、稳下来才是目前房企亟待解决的问题，而在这一波浪潮之后，又将有几人留下，有待时间给出答案。
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