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关于当前银川房地产市场现状,官方解读来了!

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9月1日,银川市发展和改革委员会发布《银川市房地产市场发展现状及思考》一文,文章分析了当前银川房地产市场总体趋势、“银八条”政策实施以来银川房地产市场现状以及存在的问题,并就问题给出了具体的建议,以期促使银川房地产市场长期平稳健康发展。


一、总体趋势分析

(一)房地产开发投资实现稳步增长。2016年以来,全市房地产开发投资累计完成1762.03亿元,年均增长1.53%。2020年,全市房地产开发投资311.43亿元,同比增长13.1%,增速比上年同期提高19.8个百分点,比全区平均水平高5.6个百分点,占全市固定资产投资比重由上年同期的32.2%升至36.1%,拉动全市投资增速4.2个百分点。2021年1-7月,全市完成房地产开发投资197.11亿元,同比增长26.3%,增幅比上年同期提高13.6个百分点。

图一:2020-2021银川市房地产开发投资额及同比增速对比


数据来源:2020年1-7月、2021年1-7月银川市主要经济指标月册数据

(二)施工面积小幅下降,竣工面积持续增长。2016年以来,全市房屋施工面积23269.02万平方米,年均减少2.48%;商品房竣工面积3201.76万平方米,年均增长3.13%;2021年1-7月,全市房屋施工面积3462.88万平方米,同比下降6.4%;房屋竣工面积146.93万平方米,同比增长74.7%,增速比上年同期提高109.7个百分点。

图二:2020-2021银川市房屋施工面积及同比增速对比


数据来源:2020年1-7月、2021年1-7月银川市主要经济指标月册数据

图三:2020-2021银川市房屋竣工面积及同比增速对比


数据来源:2020年1-7月、2021年1-7月银川市主要经济指标月册数据

(三)商品房销售“量价齐增”。2016年以来,房屋销售面积3202.82万平方米,年均增长7.77%;商品房成交均价8400元/平米,较2015年末增长86.7%。2020年,全市商品房销售面积751.75万平方米,实现销售额544.14亿元,同比增长10.7%和24.4%。其中:住宅销售面积674.20万平方米,实现销售额495.75亿元,同比增长11.2%和27.0%。在住宅市场销售火爆的背景下,住宅待售面积比上年同期减少18.14万平方米,同比下降8.4%。2021年1-7月,全市商品房销售面积371.03万平方米,实现销售额294.95亿元,分别同比增长6.4%和17.0%。其中,住宅销售面积315.79万平方米,同比下降0.5%,实现销售额265.18亿元,同比增长14.8%。

(四)非住宅用房库存压力大。截至2020年12月底,商品房待售面积636.03万平方米,增长5.8%,去化周期为10.2个月。其中,办公楼待售面积69.29万平方米,同比增长2.4%,去化周期为96.1个月;商业营业用房待售面积225.72万平方米,同比增长10.9%,去化周期为89.1个月;同时,办公楼、商业营业用房销售面积同比下降15.9%和4.7%,销售额同比下降16.9%和3.4%。市辖区商品房待售面积423.75万平方米,同比增长3.0%,去化周期为9.3个月,同比收窄0.5个月,其中,办公楼待售面积58.20万平方米,同比增长10.1%,去化周期为121.3个月,同比收窄3.9个月;商业营业用房待售面积134.59万平方米,同比增长9.9%,去化周期为81.4个月,同比扩大12.6个月。2021年1-7月,商品房待售面积639.26万平方米,增长7.4%。

二、“银八条”政策实施以来房地产市场现状分析

为促进房地产市场平稳健康发展,坚持“房住不炒”的总体定位,2020年9月,银川市出台了《关于促进房地产平稳健康发展的通知》,此轮调控政策的出台在于全面落实责任,加强市场调控,实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

(一)房价涨幅有所回落。依据全国70个大中城市新建商品住宅及二手住宅销售价格指数可以看出,2020年10月之后,银川市新建住宅销售价格同比涨幅开始逐步下降,2021年7月涨幅已降至10%。同时,二手住宅销售价格涨幅整体呈下降趋势,2021年7月涨幅已降至7.4%。

图四、银川市新建商品住宅销售价格增速变化趋势


数据来源:国家统计局公布70个大中城市新建商品住宅及二手住宅销售价格指数

图五、银川市新建商品住宅(分类)销售价格增速变化趋势


数据来源:国家统计局公布70个大中城市新建商品住宅销售价格分类指数

如图所示,2020年10月之后,90m2及以下、90-144m2、144m2以上的新建商品住宅销售价格同比涨幅都呈现明显下降的趋势。对比三类住宅涨幅,90-144m2住宅涨幅最高,144m2住宅其次,90m2及以下住宅再次。可以看出,此次“银八条”政策的出台,对于小户型的、小面积的刚需型住宅房价的调控效果好于大户型、大面积的改善型住宅。

(二)土地供应量明显增加,但土拍溢价率依旧飚高。2021年,银川市市辖区住宅用地计划供应总量为151公顷,其中金凤区126公顷,兴庆区13公顷,西夏区12公顷。地块方面,总计20块地,兴庆区和西夏区均2块,金凤区则占据了16块,金凤区仍领先于西夏区与兴庆区。与2020年相比,土地供应量明显增加。

与此同时,土拍热情却不降反增。金凤区1宗地块由宁夏中方实业集团有限公司91994万元成交,溢价率84%,成交楼面价4830/㎡;贺地(G)[2021]-15号地块由宁夏建元房地产开发有限公司以21178.27万元竞得,楼面价2494元/㎡,溢价率高达207%。居高不下的土拍溢价率说明房企对于未来房价上涨的行情依旧看好,“面粉涨价直接影响面包涨价”,地价的飙升将直接促使房价上涨。

三、银川房地产市场目前存在的问题

(一)房地产开发投资占比较高,投资严重倚房。2020年,全市房地产开发投资占固定资产投资比重为36.1%,金凤区、兴庆区和贺兰县仍然是房地产开发投资的中心区域,房地产开发投资占固定资产投资比重均超半数,分别是70.9%、61.2%和59.2%。2021年上半年,全市房地产投资占固定资产投资比重为47.1%,拉动全市投资增长10.0个百分点,金凤、永宁、贺兰3个县区房地产投资占比超辖区固定资产投资总额60%,可以看出,投资严重依赖房地产的现状继续下去,将会造成投资结构的严重失衡,从而造成产业结构的严重不合理,不利于银川市未来产业结构的优化升级。

(二)非住宅用房库存压力大。截至目前为止,商品房待售面积持续保持增长趋势,办公楼、商业营业用房去化周期长,平均在80个月以上,去库存压力较大。

(三)房价增速仍呈上扬态势。从国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况看,销售价格仍在持续增长。2021年1-5月,全市新建商品住宅销售价格指数同比涨幅连续5个月居全国第1位,6月、7月分别居全国第2、3位。

四、下一步措施

(一)优化投资结构,促进产业协调发展。积极促进第一、第二产业及生活性服务业的发展,从产业项目入手,做好招商引资和项目开工工作,确保实现招商一批、签约一批、开工一批、在建一批、投产一批,持续推动项目建设。优化提升营商环境,对标国际化先进水平,提升企业办事便利化水平,充分激发市场和市场主体的活力、创造力,鼓励企业积极参与项目建设,以产业转型升级带动经济结构优化调整。

(二)坚持“房住不炒”主基调。作为经济发展的“稳定器”和居民“住有所居”的重要载体,房地产市场的发展备受关注,保持房地产行业的稳定发展,有助于维持经济的稳定健康发展。要始终将“房住不炒”的定位作为房地产调控的核心思想,严厉打击房地产投机行为,防止由于房价的快速上涨而造成扩大贫富差距、金融危机和资产泡沫化等问题。

(三)进一步探索差别化信贷政策。调整差别化住房信贷政策,二套房首付比例由不低于40%提高至不低于50%,在保障首套房及刚需住房需求的同时,严格控制改善型住房需求,抑制改善型住宅价格的快速上涨。实行认房又认贷政策,即名下有房或有贷款,再次购房均按照二套首付比例售房,降低买房金融杠杆率。

(四)增加保障性住房及租赁用房,缓解供需矛盾。供需关系决定房价,居民对于住宅需求的增加促使房价不断上涨。为抑制房价的不稳定增长,建议加大保障性住房的供应力度,降低公租房的准入门槛,解决中低收入体的住房问题;加大棚户区、老旧小区改造、直管公房房改力度,加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系,解决新就业人员住房难问题。紧跟国家要求,坚持“租购并举”、完善“长租房制度”,多措并举,积极探索发展住房租赁市场,将现有商业用房改造为租赁用房,满足多层次各领域居住人群住房需求。

(五)继续完善房价和地价联动机制,稳定地价。建立完善房价和地价联动调控机制,有效管控地价。严格控制土地溢价率,通过调整土拍规则、设置地块的最高限价、当单宗住宅用地达到最高限价后,通过一次性报价、摇号等措施确定竞得人等措施,降低土拍市场热度。

(六)强化舆论引导,稳定市场预期。充分发挥舆论导向作用,正确引导社会预期,强化政策宣传,客观准确地向社会公开发布市场走势和政策信息,引导市民准确认识现有政策以及市场环境,适度消费、理性置业,引导房地产开发企业理性投资、合理定价。严厉打击捂盘惜售,虚假宣传、投机炒房等违法违规行为。对发布不实信息、营造紧张气氛、煽动恐慌情绪、虚假宣传的自媒体、中介机构采取约谈、行政处罚等措施严格管控。

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文章来源:乐居买房

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