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别傻了!土拍再怎么凉,长三角楼市最稳的还是南京!

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随着昨天南京土拍11幅地的终止出让,业内开始出现唱衰南京楼市的声音,不少购房人也表示担忧:南京楼市进入“寒冬”了?

在此,猫姐必须为南京“正名”,楼市下行时期,南京楼市依旧相对“坚挺”,目前已有土拍房企报名表流传出来,相比前段时间杭州、苏州、合肥几大城市土拍遇冷,南京的整体热度在长三角城市中还是很乐观的,除了个别原本就冷门的板块,其他主流板块无论是房企参与度还是地块报名数都比较看好。

赶在土拍前最后一个工作日,今天猫姐来带大家分析,新形势下南京在长三角的站位,以及南京内部各大板块的房价微妙变化,一起来看看~

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南京土拍报名情况曝光!热度远超杭州、苏州、合肥

此次土拍原本53幅地块,虽然昨日收回11幅地,但依旧还有42幅地大规模供应,并获得很多开发商的认可。从今天网上流传的土拍房企报名表来看,整体热度还是蛮高的,主要体现在以下三点:

1、共38家房企参与报名,42幅地累计有127个报名;

2、十家房企一次性报名5幅地块以上,其中LH报名最多,12幅地ZH报名11幅地紧随其后;

3、不少地块有10家以上房企报名,热度最高的是宁南G75地块,共17家房企报名,其次是江心洲G72地块,共16家房企报名。

从这个报名情况可以看出,南京的热度明显高于杭州、苏州、合肥几大长三角重要城市,究其原因,猫姐认为主要还是南京政府让利开发商+市场有活力=开发商有得赚

我们先来看南京,新政之后国土局主动让利15%,保障开发商利润空间,最高溢价率由原来的最高30%下调至最高为15%,大部分地块最高溢价率在15%以下,最低仅为8%左右;再加上南京的新房购买力,总的来看,利润空间大、购买力强,开发商没有拒绝的理由!

再来看看长三角其他城市:

杭州:溢价率上限由30%调整为20%,依旧高于南京的15%,虽然竞品质试点地块的溢价率上限为10%,但品质新政后对于这些热门地块的拿地要求较高,不仅要竞“品质方案”,还要全部现房销售,采用保证金模式报名提高报名门槛等等,一番操作下来,对于开发商而言,活着就好……


图源:浙报传媒地产研究院

合肥:一样是利润空间不断挤压的原因,最主要还是因为房企的开发成本提高了:起拍价的提高,加上地块配建比例的逐渐提高,不少开发商也只能承认确实“吃不消”了。


表格源自安徽楼市

苏州:苏州与前两位又不同,土地拍卖设中止价,溢价率一直控制在15%以内,房企的利润空间相对有保障,但奈何市场行情较差,横盘2年,买房人的购房活力不够,一般新盘开盘卖至5成以上就已算不错的了,很难有像南京这样多半年到一年就能清盘的流量项目,因此房企拿地积极性也不是很高。

整体来看,南京9月的土拍报名虽不及5.20的热度,很大原因是受到了全国行业政策的重锤(二手房指导价+土拍新政+三条红线+房贷紧缩),但在全国来看还是比较不错的。

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南京土拍凉的都是边远涨价板块!这些当红板块依旧扛住了!

对于购房人来说,报名多的区域和地块就是接下来相对热点的区域,购房人买这里也相对安全一点。除此以外,购房人也可以根据这次的地价房价来判断该区域现有楼盘的房价走势,我们继续来看——

① 江心洲:毛坯限价上涨2067元/㎡,最热地块吸引16家房企报名

江心洲此次出让的两幅地都是“大热门”,最高毛坯限价42850元/㎡,较之前上涨2067元/㎡,虽然地价也有上幅,但依旧有很多房企争抢入驻,根据网传的报名信息表,其中G72共16家房企报名,G71共11家房企报名,可见主城热门板块热度依旧很高。


图源江苏土地

② 软件谷:涨幅约3000-4500元/㎡,17家房企报名!

宁南软件谷板块的G75地块是本场土拍中报名热度最高的一块地,共吸引17家房企报名!该地毛坯限价43000元/㎡,相比此前的大名城紫金九号毛坯均价约4万/㎡,涨了约3000元/㎡,与目前的雨花城南的华发美的云筑(毛坯限价38500元/㎡)相比,涨幅有4500元/㎡,放眼南京,这个价格已超过江心洲,成为本场土拍中仅次于南部新城的地块!


图源江苏土地

③ 燕子矶:房价持平,地价让利至少1000元/㎡!7家房企报名!

燕子矶此次土拍商住地块终止出让后,还剩一幅纯宅地,热度还不错,共吸引7家房企报名毛坯限价32000元/㎡,与之前的板块热门万科燕语光年相比,价格没变;不过地价却降了至少1000元/㎡,万科燕语光年楼面地价22128元/㎡,燕子矶G82最高楼面地价21128元/㎡,可见政府确实做到了让利,开发商利润空间明显增大。


图源江苏土地

④ 岱山:房价上涨1200元/㎡,地价下降1934元/㎡,5家房企报名!

岱山G77地块毛坯限价31200元/㎡,比旁边的万科雨悦光年(毛坯限价3万/㎡)涨了1200元/㎡,地价却降了至少1934元/㎡,利润空间较大,共吸引5家房企报名。该地块附近在售的还有绿城云栖玫瑰园,与万科都是低密项目,据了解,五家报名房企中,除了LH做得是低密方案,其余都是高层,至于该地最终花落谁家,板块能否解套,我们再看!


图源江苏土地

⑤ 桥林:房价上涨4500元/㎡,有开发商正在谈托底拿地

桥林此次虽有2幅商住地块被收回,但4幅毛坯限价高达24500元/㎡的纯宅地都还在,未来价格上涨约4500元/㎡。据业内消息,有开发商正在和当地ZF谈托底拿地,虽然愿意拿地但还是觉得地价较高,也正因此其他家房企都不大感兴趣,从目前的报名信息来看,桥林热度最高的一块地有3家房企报名,还有一块地显示无人报名状态。


图源江苏土地

⑥ 汇通路:房价持平,共6家房企报名

汇通路G91地块毛坯限价28500元/㎡,与之前土拍相比房价不变,未来加上精装,房价已站稳3万大关。该地楼面地价比之前下降2758元/㎡,因此报名热度也还不错,共6家房企报名,对于房企来说,板块无论是利润成本还是市场热度,都是值得认可的。


图源江苏土地

⑦ 南部新城:房价持平,最高吸引7家房企报名

此前我们就有分析南部新城房价不变、地价下降【风向!南部新城地价大降,现有楼盘得之我命失之我幸?】,最高毛坯限价44998元/㎡的南部新城,价格与5.20土拍基本没有出入,但地价却大降7622元/㎡,无论是对开发商还是购房人而言,无疑都是好消息,位于大明路以东的G73共吸引7家房企报名,但比较令人意外的是5号线附近的G74地块只有一家房企报名,可能是该地出让条件较多,限制了其他房企的报名条件。


G73,图源江苏土地


G74,图源江苏土地

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南京地价提前让利15%!长三角最抗跌城市从来都不是凭运气

总的来看,对于此次土拍报名释放的信息,我们对南京的楼市行情还是比较看好的,至少在长三角二线城市中,还是位居头部,具体原因,猫姐总结三点:

1、从房企角度来看:不少开发商表示,放眼国内,西安、成都、武汉、南京几大城市都是二线城市首选,虽然全国的楼市行业都受到了政策的重锤,但即使天塌了还得看高个子,从长远角度来看,南京无疑是长三角城市群中的首选。

2、从购房人角度来看:对于苏北大军来说,南京依旧是苏南城市中的NO.1,因此选择南京不用根本怀疑,尤其是那些中签率较低的摇号盘,基本抗压能力都非常强,即使楼市下行时期也依旧又稳又强。

(PS:猫姐需要建议的是,投资南京最好不要捡便宜的去买,品质新政之下以便宜取胜的项目能否抗跌谁也不敢保证)

3、从城市角度来看:南京的中高端市场一直不如苏州和杭州,总体来看价格尚未被透支,因此无论是对于开发商还是购房人来说,都还是比较有价值潜力的。

不过,当前的南京楼市也面临一些压力与挑战,据了解,南京二手房市场房源量超14万套,这个数据远超苏州和上海,且不少二手房房价虚高,如果等到二手房指导价出台,将会产生巨大的房产泡沫。二手房的变动,也势必将影响新房市场,整体倒挂将会消失,届时品质盘和非品质盘的差距将会非常明显,南京楼市的分层时代即将来临!

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