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超三成流拍,国家队成拿地主力,广州土拍首日收金482亿元

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计划卖地24宗,8宗流拍,16宗成交,其中11宗底价成交,流拍率33%,仅3宗地溢价率在10%以上,最高不超15%,单日揽金482亿元。

广州集中供地2.0交出了首日成绩单。

对比4月第一轮集中供地首日,气氛冰火两重天。本次流拍率攀升了25%;参与房企以国家队为主;但总成交金额不减反增,多了30亿元。


区域分化明显,流拍地集中在增城(4宗)、南沙(2宗)、白云(1宗)、番禺(1宗);海珠江泰路地块虽底价成交,但扣除配建后以45176元/㎡登上广州地价第七贵,刷榜单站位;2轮以上报价的地块屈指可数,仅有赛前大热黄埔黄陂地块、黑马增城新塘南宅地、南沙横沥岛大元路地块。

清冷注定是本次土拍的底色。

也更体现强者恒强,气氛全靠核心稀缺地块撑起,挥金豪夺更集中在国企央企。

海珠蚝壳洲东街93号地块,中海夺得,成交价12亿元,楼面价36295元/㎡;

海珠江泰路50号地块,中海夺得,成交价23.72亿元,楼面价45176元/㎡;

广钢新城234地块,中海夺得,成交价63亿元,楼面价28663元/㎡;

黄埔班岭村地块,中铁建夺得,成交价26亿元,算上初始配建成本,楼面价26896元/㎡;


01.

整体情况:

拿地放缓是主旋律

广州第二批集中供地终于启动,26-27日持续两天供48宗涉宅地。首日24宗地涵盖8区,包括:寸土寸金的海珠、荔湾;人气担当黄埔、番禺;爆冷常客白云、南沙;供地大户增城;远郊小透明花都。

全面升级的土拍新规多达8条,将严防过热执行到底,包括:

1、 严禁开发商“多马甲拿地”;

2、 南沙、黄埔“限房价竞地价”;

3、黄埔、海珠、南沙三区,50%新房限售名下无房家庭。

4、“竞自持“代替“竞配建”

5、限制溢价率15%

6、黄埔、南沙限制售价(黄埔限价2.85万-4.6万/平;南沙限价2.4-3.78万/平)

7、一次性书面报

8、要求建筑质量

尽管难度大升级,依然吸引了17家房企买单,首日土拍表现棱角分明,气氛新奇,看点也不少:

国家队占主流——

首日共17家房企成功拿地/联合拿地,其中国企央企占比超七成。中海拿地最多,达3宗,挥金百亿。

点击可查看大图

区域分化——

大部分成交地块以底价卖出,多轮出价竞争的场面,主要集中在热门区、核心区稀缺优质地上,如黄埔黄班岭地块。

但同为黄陂板块,待遇迥异,班岭地块生不逢时。

4月29日黄陂黄埔小学地块争夺激烈导致报价+配建双双封顶,摇号现场,共有320家企业的代表现身,他们来自34家房企,平均每家派出9.4个“马甲”。

一公里距离的班岭地块,开拍前被各界给予厚望,结果迟迟未见报价,进入竞拍后13个回合交手即成交。不过算上26896元/㎡的成交楼面价也不低,与黄埔消化2.7万基本持平,未来将限制售价在46795.85元/㎡以内。

原唱衰声浪很大的增城首日派出8宗地,并没有全军覆没,反而新塘大道南侧094号地块被路劲贡献了15%全场最高溢价率,不过整体仍不容乐观。

第一批次集中供地,增城推出了18宗,总出让建筑面积325.19万㎡,占所有地块的35%,最终流拍了四宗;

第二次集中供地,增城推出22宗地,总出让建筑面积359.03万㎡,占48宗地总建面的40.9%。但开拍前增城13宗地无人报名,明天流拍将进一步扩大,至少6成地块卖不掉。

曾经火热的南沙冷热不均,上午多宗流拍、底价成交后,横沥岛大元路地块硬是撑起最后的小高潮,19轮争夺后,由葛洲坝夺得。

整体降温——

首日聚集了本轮土拍主要人气地块,但气氛不如从前。基本奠定本次土拍的平淡基调。预计明天流拍数量仍将进一步扩大。

都在意料之中,更早启动第二批集中供地的多个城市早就透心凉。

杭州,10宗竞品质地块,9宗因报名人数不足流拍。福州、济南、天津流拍率均在32%+。更有出师未捷身先死的,重庆、南京开拍前宣布多宗地块因故终止。

纵观全国二次供地,溢价率全面下降,最低全场0溢价。流拍率大幅上升,最高达到35%。

这一现象被媒体戏称:所谓的第二轮集中土拍,将沦为第二轮集中流拍。


在“稳地价、稳房价、稳预期”调控不断升级的大环境下,在融资端、房贷端关紧水龙头之际,在广州限购升级、一二手限价冷水泼向市场之后,土地端也如期冷了下来。

行业全面“哑火”。

02.

不想做亏本生意

当下,规模没那么重要

“拿地很想死,不拿地会死”。一位百强房企老板曾这样下定义。可见土地是房企安身立命之根本,曾经“死也要拿”,现在尽管躺平了?

背后是整个行业正在经历忍痛变革。

其一,房企正面临前所未有的压力:融资监管、三道红线、拿地金额不超过年销售金额40%、土拍规则变复杂,拿地难度加大,利润率低。

其二,钱要花在刀刃上,各城市地块成色不一,多城集中卖地“撞车”,资金被迫调度在最佳选项上。

如此种种,都在倒逼企业改变路子,以前依靠金融杠杆拼规模获增长,现在要稳中求质,赢取效益。

其三,当下,对房企而言,规模已经变得不那么重要了。

中期数据显示,超七成房企净利率下滑,乃至龙头房企销售增速都在回落,8月70城房价一二线房价涨幅全面下滑,盈利压力继续释放,还有同行大哥“爆雷”的前车之鉴...

不做亏本生意,不盲目扩张,守住成本看好利润才是关键。

对未来楼市有何影响?听听网易特约评论员的多方分析:

黄韬(广东中原项目部总经理):土拍第一场最红火,中间可能走冷,最后可能翘尾;第二次整体比第一次拍地差,在现今各种限制市场环境下,可以预料。政府不是过度压制市场,而是合理调整,所以第二次拍地,整体成交窄幅波动。

广州楼市没有那么冷,第二次集中拍地,整体成交将窄幅波动。房子金融属性在地产市场要淡化,未来在土拍市场也逐步显现。

陈厚桥(广州市城投资产经营管理有限公司 总策划师):从交投、利润空间、市场资金力度考虑,房企谨慎报价;第二次集中拍地整体成交在及格线以上,地市会分化,地块位置好,容易操作,成交预期会好。

土拍即使没100%成交,房价也不会太大波动。以往地价和房价挂钩过多,要转变观念。即使地价追高,房价也不是直线上扬,而是波动的。

肖文晓(克而瑞广佛区域首席分析师 ):首日出让结果符合预期,没有惊喜的热,也没有意外的冷。整体上,条件好的地块都成交了,流拍的都是一些地段不是特别好的冷门地块。印象深刻的有两点:一是资金有优势的央企国企成为大赢家,大部分地块都被收入囊中,而受困三道红线的高周转民企基本在本次土拍绝迹;二是底价成交是主流,按照当前的地楼比计算,拿地房企均有可见的盈利空间,印证在“逆市”之下现金流健康的企业将获得更多的机会。

我的观点是,虽说首日24宗地有1/3宗流拍,但是有了之前其它城市遇冷的铺垫,广州今天能有16宗地成功出嫁,共吸金好几百个亿,应该说表现还是相当稳的,这就是广州市场的底蕴和竞争力。

03.

重点地块成交情况

尽管气氛冷清,但这轮供地广州还是诚意满满,拿出不少优质地块,首日人气地块成交情况各有亮点,限价限售等规则下的特殊成交,未来入市必然搅动区域楼市。

海珠

石溪村蚝壳洲东街93号地块:

用地性质:商业用地兼容二类居住用地、商务用地

宗地面积:17902㎡

容积率:≤5.75

成交价:120500万元

成交楼面价:20083元/㎡

成交楼面价(已扣配建):36295元/㎡

竞得人:中海


蚝壳洲地块现状

石溪村蚝壳洲地块坐落在海珠创新湾板块,地处耀利工业区内,原为广东轻出轻工城旧址。地块一侧紧邻珠江,前排视野无遮挡。此外,地块与岛尖江景大盘南天名苑隔江相望,目前南天名苑均价在8万/㎡左右

江泰路50号AH0605005地块:

用地性质:二类居住用地

宗地面积:19794㎡

容积率:≤4.65

成交价:237199万元

成交楼面价:39200元/㎡

成交楼面价(已扣配建):45176元/㎡

竞得人:中海


江泰路地块周边

江泰路地块位于海珠区西南部,地处凤阳苑与广州市电力工程有限公司之间,周边生活气息浓厚。最大亮点,无疑是200米双地铁配套。实测步行3分钟可达2号线江泰站,该站点同时也是11号线外环线的中转站,预计22年开通。

周边二手住宅楼龄普遍在25+楼龄以上,均价约3-4万/平。一公里内有待售的时代润南项目,吹风价8万/平左右

黄埔

广汕路以南、班岭村西侧HBPQ-LD-5地块

土地用途:二类居住用地

土地面积:43029㎡

容积率:≤2.8

成交价:260784万元

成交楼面价:24207元/㎡

成交楼面价(扣除配建面积):26896元/㎡

限定销售价:46795.85元/㎡

竞得人:中铁建

地块东南侧临近山坡,体量不大,距离上一轮深振业黄陂地块(成交地价27274元/平)距离宗地不到一公里,交通较弱,距离六号线黄陂站、金峰地铁站2.6公里,开车5分钟。地块左侧是村自留地建设,由翔龙承建的商业酒店项目,右侧是白头石留用地商业体,小区私密性会有一定影响。

所处黄陂板块,一手价格基本5万+

番禺

番禺区新造镇创新城暨南大学北侧地块一

土地用途:住宅用地兼容商业设施用地

宗地面积:95967㎡

成交价:529104万元

成交楼面价:23000元/㎡

成交楼面价(扣除配建面积):26449元/㎡

竞得人:越秀

番禺区新造镇创新城暨南大学北侧地块二

土地用途:住宅用地兼容商业设施用地

宗地面积:91114㎡

成交价:500478万元

起拍楼面价:23000元/㎡

成交楼面价(扣除配建面积):26678元/㎡

竞得人:越秀


地块紧靠南大干线

2宗地位于暨南大学番禺校区北侧,与地铁4号线新造站直线距离约1公里。与首轮越秀广州国际创新城一期C居住地块(楼面价高达33599元/㎡,地块溢价率45%,为番禺地价第二高)相隔不远。

未来经南大干线去往万博、广州南站,或经新化快速去往琶洲、金融城都非常方便。北望珠江,与大学城隔江相望,未来高层有望看江景。地块附近在售的一手楼盘较少,只有思科智慧城·十二光年、越秀星汇文玺和奥园恒基学苑壹号,价格3.6万/㎡起

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