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广州第二轮集中供地:首日吸金482亿!16宗地出嫁!中海成赢家

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9月26日-27日,万众期待的广州第二次集中供地闪亮登场。

广州第二轮集中供地共出让48宗地块,总建筑面积超820.6万㎡,起拍总价达1124亿元。

供地中首日将出让24宗涉宅用地,总起拍价超685亿元,地块分布在荔湾、海珠、黄埔、白云、南沙、番禺、增城、花都八个区域。


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和首轮集中供地相比,第二轮供地规则出现了极大的变化(限制房企马甲参与土拍、所有土地最高溢价率不超15%,甚至竞价环节设置中止价、最高报价和一次性书面报价等),拍地氛围相对比较冷静。

在严苛的土拍规则下,成功出让16宗,流拍8宗,成交地块宗数达66.7%,成交总价超482亿元


热门地块低溢价成交,大部分地块底价成交,还有一些地块流拍。

看到这24宗涉宅地块的土拍结局,看到很明确的“稳地价”信号。对于地价的遏制,对于房价的遏制,达到了初步的成效,这是官方最愿意看到的结果。


其实,第二轮集中供地遇冷的不仅是广州,其他城市也普遍遇冷。

早前,首批集中供地战火最激烈的杭州,第二批集中供地中的10宗“竞品质”地块中,9幅地块因有效申请没有达到规定门槛,无法进入后续正式竞价环节。

成都第二批集中供地首日土拍中,共成交19宗地块,有1宗地块流拍,平均溢价率只有2.1%,15宗地为底价成交,这一结果也和首次供地大相径庭。

相比起杭州、成都,广州本次供地更为平稳,有利于保证市场稳定供应。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示,尽管大环境挑战较多,对于有拿地预算的实力房企而言,二次供地亦不失为一个布局热点城市的机会,可以用更小的竞争代价进入,而相对合理的土拍规则亦预留了一定的项目盈利空间


土拍虽然“遇冷”,但我们却能从一些地块里感受到“热度”。

溢价率最高的地块竟然出现在了增城区新塘镇的新塘大道南地块,以22轮竞拍和15%的溢价率,成为“今天最火”地块。

不仅如此,这宗地块成交金额不少,接近8亿元,堪称为本次土拍最大的黑马。


该地块成交楼面价为12470元/㎡,与周边房价有一定的价差。

如今,地块周边在售新房力迅·云筑,目前在推建面63-75㎡两房,带装修均价约2.3万元/㎡;尚东阳光即将推出五期翡悦新品,涵盖建面88-119㎡三至四房,均价2.3万元/㎡。

不过,地块自身条件一般,目前已经拆除平整,四周围蔽严实,周边多为建材市场,居住氛围较为欠缺。

交通方面,地块虽然在13号线沿线,但正好在白江站和沙村站中间,位置略显尴尬,地图显示距离白江站1.5公里,距离沙村站1.8公里,依靠步行的话比较勉强。


广汕路以南、班岭村西侧HBPQ-LD-5地块,也是房企争抢的热门地块,最终成交溢价10%。

该地块位于黄埔黄陂板块,成交楼面价为24206元/㎡,比周边首批出让的深振业黄陂地块便宜3000元+/㎡,性价比不俗。

目前,地块周边在售的新盘主要有融创翔龙·廣府壹号和保利翔龙天汇,此前受到限价政策影响,不到5万/㎡有交易。
而二手方面,有龙光峰景华庭、万科新里程、保利林语山庄等,挂牌均价在3.5-4.8万元/㎡之间。

另外,南沙区横沥岛大元路以北的2021NJY-10地块,也有19个报价,成交溢价8.97%。


而我们可以看到本次“遇冷”的地块,大多位于外围区。

白云区设计之都的上官苑地块,由于起拍楼面价过高(高达21870元/m²,实际楼面起价为27945元/㎡),成为本次白云区起拍楼面价最高地块,无人报名。

增城、番禺、南沙的流拍地块,由于地块比较偏僻,或区域地块存量过大,因而遇冷。


还有一些中心城区的地块,虽然底价或接近底价成交,但同样也值得聚焦。

比如,广钢新城AF040234地块,以28663元/㎡楼面地价,被中海地产拿到广钢最后一块收官之地。


资深地产专家黎文江表示,中海地产,6年前以楼面地价1.8万元/㎡拿到广钢板块第一幅土地,今天以2.8万元/㎡拿到广钢板块收官之地(未计其他拿地成本)。

6年来,广钢板块价值的飞速提升,大家共同见证。

而海珠区的两宗地块,也均被中海地块以底价成交。

江泰路地块宗地面积为19794㎡,建筑面积为60510㎡,成交楼面价为45176元/㎡。

该地块距离地铁2号线江泰路站仅约100多米,未来将有11号线交汇,交通比较便利。

周边二手房大多以老旧小区为主,放盘价基本在2.8-3.5万/㎡之间。


蚝壳洲地块,地块宗地面积为17902㎡,建筑面积为60000㎡,成交楼面价为20776元/㎡。


该地块位于临江位置,紧挨中海观澜府,不难看出未来又将打造为江景豪宅产品。

周边一手房以江景豪宅为主,中海观澜府均价7万+,时代大家均价10万+,周边以工业园和厂房为主,二手房源较少。


在本批次集中供地中,共有11家央企/国企、1家民企、1家外企成功获地。

相较于首批拿地结果,第二批次国企、央企占据绝对主导地位,包揽了宗数超过80%的土地,彰显出中坚力量

伴随房地产行业监管力度的加剧和行业政策越加严厉,房企对于风险的把控也开始严格。

“三条红线”的重点企业拿地资金不得超过销售额40%、加强资金监管、取地需自有资金等调控措施,低资质的民企自身资金压力大,以及竞拍需用自有资金等要求下,避险情绪高涨。

此时,实力雄厚的国企、央企优势凸显,拥有较充裕的现金流,较强出价能力。

从本批次企业的拿地排行得以所见,中海强势获取3宗中心区域地块,荣登榜首;越秀同样表现突出,以底价获取2宗番禺国际创新城的地块。

资金优势叠加本批次土地成本下调,央企、国企房企拥有突出优势,积极参拍,斩获多宗优质地块,存在感十足。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示,虽说24宗地有1/3宗流拍,但广州供地首日能有16宗地成功出价,共吸金好几百个亿,应该说表现还是相当稳的,这就是广州市场的底蕴和竞争力。

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