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恒大是怎么欠下1.97万亿债务的?

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2.3万亿元有水分的资产,1.97万亿元被低估的债务,恒大的结局,早已注定。

现在大家关心的,不过是它何时宣布罢了。


如果将时间调回4年前,有谁说恒大会在2021年暴雷,大概率会遭到周围人的耻笑。

当时,恒大账面上趴着近3000亿元现金,总资产超过1.5万亿元,资金链健康的不得了。

短短四年时间,恒大是如何从宇宙第一大房企,变成“宇宙第一大炸弹”的?

其实,很多看似偶然的东西,实则是必然。


从许家印到皮带哥

许家印最著名的形象,就是露出H字母的爱马仕腰带扣、手舞足蹈的那张照片,也因此被送了个外号:皮带哥。


曾为全国首富的他,小时候却穷得叮当响。

1958年,他出生于河南周口农村,地处黄泛区,又赶上三年困难时期,属实不幸。

更不幸的是,八个月大时,母亲就因败血症去世,因此他自称“半个孤儿”。

家里很穷,住的是土坯房,漏风漏雨;吃的是发毛的黑馒头,差点饿死。


许家印和他奶奶

1978年,许家印迎来了人生的第一个重大转折——在第一次高考失利后,二战以周口市第三名的优异成绩,考上了武汉钢铁学院(现武汉科技大学)。

之所以报考这个学校,是因为他觉得,钢厂都是在城市,以后可以摆脱农村,成为城市人。

1982年,许家印靠着国家发的14元助学金读完大学,被分配到河南舞阳钢铁厂成为一名工人,实现了自己“逃离农村”的愿望。

进厂仅两年,由于表现出非凡的领导力,他被提拔为车间副主任,第三年又成为车间主任。

但此后,路就不那么顺了,他在车间主任的位置上一连干了数年,尽管工作成绩卓越,却没有看到任何晋升的希望。


1992年,一个老人在深圳画了一个圈,全国开始了“下海”的热潮。

在这种大背景下,34岁的许家印一咬牙,放弃了铁饭碗,揣着一份三十几页纸的简历,来到了改革开放第一线深圳,人生由此翻开新篇章。

他进入了一家叫“中达”的贸易公司打工,3个月时间,便从业务员做到了办公室负责人。

2年后,已经是老板“心腹爱将”的许家印,带着老板给的40万元和一个人,去到广州搞房地产。

在这里,他迎来了人生的第二个转折。

当时,许家印在五星级酒店远洋宾馆包了一间房,并花20万元在广州日报上连续两天打出整版广告,宣称深圳某大型集团公司,斥资10亿元来广州开发房地产,求购国有企业土地。

他在赌,赌有鱼儿上钩。

果然钓到了鱼——当时处于困境的广州铁丝厂正有意出卖土地,因为位置偏僻交通不便,各种配套不足,其他开发商并不看好这块地,被许家印捡了个漏。

他的老板向银行贷款2000万元交给了铁丝厂,让许家印注册的鹏达房地产公司拿到了200亩的土地红线图,公司再拿这200亩土地,向银行贷款2000万元搞开发。

完美演绎了什么叫“空手套白狼”!

1995年,许家印的第一个房地产产品——珠岛花园横空出世。


当时广州房地产起步不久,房子才开工甚至还是图纸就能卖房,也没有什么景观概念。

许家印反其道行之,先不修房子,而是整修周边道路,打造靠近大路边的景观,搞了小桥流水花园亭台古树绿荫,十分精致,让市民眼前一亮,从没见过这么漂亮的住宅小区。

并且,定价也要比周边小区低上一截,配合上大手笔的广告投入,房子还没动工,已有不少人排队订房。

许家印用购房者的预付款和更多的银行贷款,快马加鞭,同时开工几十栋楼,创下了一天一层楼的“超深圳速度”。

1995年8月珠岛花园动工,当年即盈利9000多万元;1996年,珠岛花园盈利近3亿元;1997年,珠岛花园盈利5亿多。

然而,这些钱都跟许家印没啥关系。即便他给公司赚了几个亿,可自己的工资却仍只有3000元,找老板涨工资要奖金,老板居然还不同意。

一气之下,1997年许家印带着七八个人,创立了广州恒大房地产公司。

身无几文的许家印,再次用上了珠岛花园的套路,在没有任何抵押物的情况下,仅凭此前打下的关系,向5家银行联合贷款4000万元。

他自立门户的第一个作品金碧花园,不仅大获成功,还创造了“当年征地、当年报建、当年动工、当年竣工、当年售罄、当年轰动、当年入住、当年收益”的记录,成为中国房地产开发史上的一个奇迹。


仅仅3年,恒大就进入广州房地产前五名。

1998年,为了提高我国人均住房面积,并带动相关产业发展,以应对金融危机,中央出台了“住房商品化取代福利分房制度”的房改政策。

长达半个世纪的福利分房制度彻底终结,中国商品房时代来临。


天时地利人和之下,短短8年,许家印旗下恒大集团便构筑起房地产、钢铁的联合舰队,实现年产值规模230多亿元。

他的个人资产也迅速积累到120亿元,摇身一变成了皮带哥。

现在看来,恒大的基因在珠岛花园已经烙下,并且几乎没有改变:极度大胆、重包装(为达目标可以不要诚信)、营销手法超前、效率第一......


如何欠下1.97万亿元

狂飙猛进的恒大,在2008年遇上了一个致命危机。

当时,因为恒大要冲击上市,许家印在一年内疯狂拿地扩展规模,手头的流动资金已经所剩无几。

万万没想到,金融危机在这时候爆发了。


原先已经和恒大谈妥的基金纷纷撤回投资计划,或者大幅压低招股价格,银行那边也收紧了资金,许家印被迫宣布暂停上市。

随着上市计划泡汤,加上房市遇冷,恒大原本已经非常紧绷的资金链,随时可能断裂,市场普遍认为恒大很快就要倒下。

为了补上资金缺口,许家印奔赴香港搬救兵。

此前恒大开盘请明星助阵,让他认识了英皇老板杨受成,借助杨受成的人脉,又认识了新世界集团主席郑裕彤。

在得知郑裕彤喜欢打牌后,许家印苦练牌技,给郑裕彤当了三个月的“牌友”,借此还认识了刘銮雄等一众香港大亨。


最终,他的坚持和付出,终于“打动”了郑裕彤,郑裕彤和刘銮雄联手科威特投资局、德意志银行和美林银行,斥资5.06亿美元入股恒大。

这些钱,使恒大负债率一举降至65%,也让许家印缓过一口气。

2009年11月,恒大地产终于实现香港上市,许家印一跃成为中国当时的内地首富,身价达到422亿元。

当上了首富的他,心态变了,地产已经无法满足他的胃口,恒大开始进军地产之外的业务,谋求更大的梦想。

但此后的各种尝试,却没有一次成功。

2010年,恒大注资成立恒大文化产业集团,以恒大影城为业务核心,学习万达影院进行全国布局。

可营收却一直低迷,单店票房250万不及业内平均水平的一半。


今年6月25日,恒大集团退出了恒大文化。

2013年,恒大在亚冠决赛后宣布推出恒大冰泉包装水品牌,广告铺天盖地。


但仅仅3年便亏损40亿元,最后以18亿元的折扣价出售。

2015年,恒大和腾讯联合成立了恒腾网络,定位“一站式社区O2O平台”,主要为恒大物业所管辖的业主提供服务。

后来又在互联网家居和社区金融两个方向上进行探索,只是最后的结果,都不尽如人意。


今年1月21日,恒腾变成了一家影视和流媒体公司。

2019年初,恒大宣布造车,进军新能源汽车领域,并借壳恒大健康在港股上市,市值一度接近7000亿港币。

截至2020年年末,恒大在造车上已经累计投入472亿元。

然而,直到现在也没有一款电动车能够实现量产,市值也只剩217亿港币。


这边在大手笔花钱,那边许家印也过上了奢侈的生活。

最近,一份名为“恒大集团领导客史档案记录”的文档,在网络流传。

文档中,恒大系各公司高管们的个人喜好,包括睡觉的习惯、饮食忌口、康乐活动的要求,都被详细记录下来。

许家印对吃穿住行讲究得跟个皇帝似的:


除了秘书保镖、私人管家…其他男性,不可接近;

只吃进口水果、房间湿度不能大于50% ;

需要配备雪茄烟灰缸、雪茄剪、雪茄枪;

这是信了什么教吗?自家以外的男人不可接近。小时候啃着发霉黑馒头,长大后却连国内的水果都不碰了。

上有所好,下必甚焉,恒大的其他高管比许家印更加“讲究”。

如恒大地产副总裁王川,仅客房喜好就有22条要求:


房间用圣托里尼香;

枕头高度7-8cm(枕下之后)

房间配太空护颈枕;

啥是圣托里尼啊!乡下人还是第一次听。

恒大副总裁徐文先生就更有意思了,尽管一大把年纪,却有一颗少女心:


床上:摆放手工艺品,撒粉色玫瑰花瓣;

准备鲜花(喜欢金粉色玫瑰花);

难顶!

最讲究的还属许家印儿子,恒大地产副总裁许腾鹤,居然提了25条要求,是他爸的两倍还多。


他对依云水有着极其强烈的需求:

床头:床头柜摆3瓶依云水;

化妆间:摆放得宝抽纸、3瓶水;

客厅:摆放进口水果配刀叉,6瓶水;

吧台:6瓶水、一桶食用冰 配冰夹;

迷你吧:摆放一半水、一半零度可乐;

方桌:摆放4副小蜜蜂扑克牌,6瓶水;

书房:摆放一套茶具,6瓶水;

离店前:准备6瓶冰依云;

光是瓶装水,他就要40瓶左右,这是五行缺水吗?自家的恒大冰泉不好喝吗,一定要喝法国进口的依云?


餐饮和康乐等要求就更那啥了:

SPA:技师服务前,需沐浴更衣熏香、准备精油,喜欢安静、干净;

早餐:先送至秘书房间,由秘书送至房间;

酒类:红酒:奔富407 白酒:飞天茅台;

只能说有钱人真会享受。

除此之外,恒大一众高管的生活习惯,也被详细记录了下来,如“某总的小方巾对折后平铺于盆前”、“刘总(女)抽烟,555牌薄荷味香烟”......

仿佛是古代帝王的《起居注》,把察言观色的功夫做到了极致。

而且都是享乐方面的需求,没有一个说要学习的,没有一个有要工作的,没有一个说要读书的,没有一个要求早餐时候送报纸的。

也对,毕竟《恒大报》都是这样的画风,这些领导们不看也正常。


有恒大前员工痛批:“这个企业的领导都在忙着钻营,没人愿意做事,个个都在专心拍马屁。

选干部的标准不是凭本事,而是看你愿不愿意当领导的走狗,愿不愿意为领导背黑锅。在恒大想上位,只要你会拍马屁和背黑锅,你就可以上。”

话说回来,尽管许家印投资了一堆失败项目,恒大一众高管过着帝王般生活,但这些都不是恒大这次暴雷的根本原因。

根本原因在于,这一次,他赌输了。

许家印一直敢“赌”,此前也一直没输过。

放着舒服的车间主任不坐,他大胆地从体制内出来,选择跑去深圳闯荡,开启了人生新篇章。

恒大刚成立时,在身无几文的情况下,他就敢”空手套白狼“,争夺上亿元的地产项目,最后一举拿下。

恒大准备去香港上市前,他敢在融资情况未明时,于全国疯狂扩张,一番挫折后让恒大成功上市,自己也顺势成为内地首富。


2010年后,国家强硬调控房价,他依然顶着压力积极加杠杆,疯狂拿地。最后等到“涨价去库存”,让恒大一举成为“宇宙第一大房企”。

2016年,国务院正式发布“房住不炒”政策,重点打击房产投机,旨在抑制房地产泡沫。

许家印不信,想重复前几年的操作,但这一次,他赌输了。

预想中的“涨价去库存”没有到来,迎来的是“三道红线”,想要借壳回A股上市也被中止。


今年7月广发银行申请冻结恒大银行存款时,丧钟就已经敲响了。

恒大财富暴雷,则成了压倒骆驼的最后一根稻草。

1.97万亿元,这是什么概念?

1、相当于我国2020年GDP总量的1.94%,超过了贵州、山西、内蒙等12个省的GDP总量,超过了全球190个国家的年GDP;

2、恒大有20万名员工,相当于每个员工负债985万元,恒大物业总合约面积超8亿㎡,相当于约2500元/㎡负债;

3、中国最赚钱的上市公司工商银行2020年净利润为3159亿,需要6.24年的净利润才能还清这个负债,这还不算后期利息;

4.中国恒大2020年净利润为314亿人民币,这相当于要还62.7年。

给大家换算成通俗一点的例子,郑爽的日薪是208万,想要达到1.97万亿,郑爽需要工作947115.38天,约2595年,也就是说,郑爽得从周朝开始,全年无休……

2008年,郑裕彤跟刘銮雄拿出几十亿就可以帮到恒大,如今却不是这样了。

内地的这些地产巨头们,动辄一年的销售额数千亿,香港地产商连一个零头都不到,他们现在即使想救也是有心无力。


逃跑之路

8月17日,许家印将恒大地产董事长的位置,扔给了名不见经传的赵长龙,总经理、法人位置也一并给了他。

这次职务的变更,意味着许家印不再担任恒大地产集团有限公司的任何职务了;他与恒大地产之间,也已经没有任何任职关系了。

又一位“温洪喜”,无数人心中都是这个想法。

前段时间,在恒大财富专题报告会上,许家印面对“暴躁”的投资者们表示:“哪怕自己一无所有,也不会让恒大财富的投资者们一无所有。”

然而,转头就爆出他老婆丁玉梅,和一众恒大高管早已将自己的资金提前撤出的消息。


2018年,许家印和老婆回乡吃苦饭

生动的演绎了什么叫“豪绅的钱如数奉还,百姓的钱三七分成”。

接着又有相关人士爆出,过去几年许家印早已将恒大给“掏空”了。


有意思的是,在成百上千名受害者包围了恒大各地办公楼后,前几天,恒大发公告称,要求高管提前赎回的所有款项必须限期返回。


话说,恒大高管们先跑的事虽然很卑鄙,但皮带哥怎么好意思说人家呢~

而且,这人数有点少吧,不知道有多少高管用家人朋友的名字买了理财,然后提前兑付。

如果万一恒大破产,深受其害的,都是哪些群体?


1.是已经购买了房子还没有收房的购房者

如果恒大倒闭,在建的楼盘恐怕基本上都会烂尾。在全国各地,恒大现在还有多少工地?将会有数百万的购房者,会钱房两空。

2.是银行和金融机构

恒大的有息负债是五千多亿。如果恒大破产,银行的这些钱,很有可能会打水漂。那么,这几千亿的损失,将会由银行和这些金融机构承担。

3.是卖地者

前几天,甘肃省兰州市某个区政府,还在公开向恒大催收以前拖欠的土地出让金。恒大现在全国数百个城市,究竟拖欠了多少土地出让金,恐怕,只有他们的财务部门才知道。

4.是恒大的员工

现在恒大的员工有20万人之多。如果恒大破产,这些员工肯定都要失业。而且恒大强制员工购买恒大财富的理财产品,强制任务摊派,导致99%的恒大员工都是恒大金服的客户。

5.恒大的供应商和建筑公司

恒大现在有多少商票逾期,还有多少开出的尚没有逾期的商票,恐怕也不是一个小数字。如果恒大倒闭,这些手握恒大商票的供应商和建筑公司,肯定是损失惨重。

6.恒大的股民

恒大现在的股票是四只,市值加起来好几千亿。如果恒大破产,几十万甚至几百万的股民,同样损失巨大。

最搞笑的是,前几天中秋节,许家印在工作群里发出了一封给恒大全体员工的“家书”。

他在信中感谢员工的辛苦付出,向员工家属致敬,并坚信恒大一定能尽快走出至暗时刻,加快推进全面复工复产,实现“保交楼”目标。

画了个这么大的饼,看来恒大中秋是没有送月饼给员工了~

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