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风向标!南京9.26土拍后,楼市走向已清晰

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42幅地、超157公顷、起拍总价485.501亿。今天,南京第二批集中土拍拉开帷幕!

这场冷热交替的土拍结束后,南京楼市走向已无悬念,具体情况,一线君为大家带来详细解读与分析。

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土拍解读

① 土拍整体理性,非热门地块底价成交

土拍开始的1分钟内,超10幅地块经过一轮竞拍进入待公证状态,底价成交是此次土拍的主题。除了幕府创新区、软件谷、大校场、江心洲等少数区域有竞价外,江宁方山、尧化门、六合等共计23幅地块底价成交,包括此前开发商争相进驻的江北核心区。开发商,越来越理性了。

② 主城头部和热门区域土地受关注高

南京第二轮集中拍地,热度明显下降。一份网传的地块报名详情表显示,报名房企超过10家的地块仅3幅,分别为江心洲G71、G72,软件谷G75。此外,南部新城G73、铁心桥G76报名房企均在5家以上

这一情况是符合当下南京土地市场预期的,楼市回归理性,江心洲、软件谷、南部新城、铁心桥等主城头部和热门板块依然是开发商和买房人较为看好的区域。

今天的拍地中,江心洲G71、G72,南部新城G73,软件谷宁南G75,铁心桥G76,燕子矶G82,上秦淮G88,江核G18地块触顶待摇号在意料之中。岱山G77、葛塘G16触顶摇号,倒是出乎很多人意料。

江心洲G71:经过27轮竞价触顶待摇号,预计成交总价23.5亿元,楼面价32096元/㎡;

江心洲G72:经过9轮竞价触顶待摇号,预计成交总价8亿元,楼面价32685元/㎡;

南部新城G73:经过27轮竞价触顶待摇号,预计成交总价23.2亿元;

宁南G75:经过15轮竞价触顶待摇号,预计成交总价7亿元,楼面价31587元/㎡;

铁心桥G76:经过23轮竞价触顶待摇号,预计成交总价21.7亿元;

岱山G77:经过19轮竞价触顶待摇号,预计成交总价7.55亿元,楼面价21324元/㎡;

燕子矶G82:经过35轮竞价触顶待摇号,预计成交总价29.6亿元,楼面价21200元/㎡;

上秦淮G88:经过24轮竞价触顶待摇号,预计成交总价28.1亿元,楼面价20298元/㎡;

江核G18:经过15轮竞价触顶待摇号,预计成交总价11.5亿元;

葛塘G16:经过15轮竞价触顶待摇号,预计成交总价5.95亿元,楼面价10344元/㎡。

③ 开发商阵容,以央企和国企为主力

据好地网江苏的统计,南京这次集中拍地共40多家房企报名参与,热度明显不及第一次集中拍地。

报名的房企中,有葛洲坝、华发、美的、富园、保利、首开、颐居、滨江、华润、龙湖、建发、中海等。不难发现,央企和国企占据较大比例,民营企业以及陌生面孔少之又少

究其原因,与楼市整体行情不无关系。上半年二手房停贷,影响二手房成交,传导到新房市场,导致楼市降温,从而影响销售速度与回款速度,房企没有充足的资金去拿地。

④ 最高溢价率不超15%,但地块出让条件严苛

在“限房价、竞地价”的双限政策下,上一批拿地的开发商利润空间被严重压缩。本次南京集中挂地,单宗土地溢价上限不得超过15%,地价被控制,但主力板块住宅毛坯房限价与此前持平,接下来开发商拿地的利润空间较首轮将有所提升,有利于缓解资金压力

不过需要注意,土地溢价率虽然降低了,但出让条件中对竞买保证金、竞买主体、上市时间、楼盘品质等方面进行了严苛规定,对房企的综合实力提出更高要求,这也是本次土拍整体热度下降的原因之一

⑤ 土地终止出让

本轮集中拍地前夕,11幅地块终止出让,主要分布在燕子矶、栖霞山、汤山、谷里、禄口、龙袍、五桥、桥林、高淳板块。但仔细分析,这一情况在意料之中:

首先,全国多个城市土地降温。据统计,今年6-8月,全国多个城市涉宅地块就流拍了612宗,杭州、苏州、成都、沈阳等城市出现多幅土地流拍的情况。南京53幅地终止出让11幅,占比21%左右,其实还算可控。

其次,南京中止出让地块多分布在远郊板块,这些板块在售楼盘扎堆,且去化周期较长,多靠分销苦苦维持。板块没有明显利好刺激,加上楼市降温,开发商宁可不拿地,也不愿拿错地被“套牢”

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部分板块楼面价、毛坯房限价对比

今天的土拍中,非热门地块多以底价成交。整体来看,部分非头部板块出现了这样的情况:宅地成交楼面价有所回调,但毛坯房限价有不同程度上涨。举几个例子:

江宁方山中海方山印地价为18286元/㎡,毛坯房限价为27195元/㎡;而新出让的G85宅地紧挨着中海方山印,地价为15205元/㎡,毛坯房限价为28000元/㎡

仙林湖,5月集中拍地中,新城G43宅地楼面价为25543元/㎡,毛坯房限价为33800元/㎡;今天底价成交的G80宅地,楼面价为19543元/㎡,毛坯房限价为34000元/㎡

岱山,5月集中拍地中,万科G36地价23117元/㎡,毛坯房限价30000元/㎡;G77地块触顶待摇号,预计楼面价21324元/㎡毛坯房限价31200元/㎡

如此一来,一方面可以刺激开发商在非头部板块拿地的热情,另一方面开发商的利润空间有明显提升,加上竞品质的要求,未来南京新房品质是否会大幅提升呢?不妨期待一下。

楼面价变化板块一览(以纯宅地为统计样本):


毛坯房限价变化板块一览:

江北桥林,此前时代艺境和越秀G100的毛坯房限价为20000元/㎡,G99-G102四块地毛坯房限价为24500元/㎡,跳涨4500元/㎡

江北核心区,此前卓越G12毛坯房限价为35000元/㎡,新区G19毛坯房限价为38000元/㎡,跳涨3000元/㎡

江心洲,此前招商瑞城G26毛坯房限价为40783元/㎡,G71毛坯房限价为42850元/㎡,跳涨2067元/㎡

岱山,此前万科G36毛坯房限价为30000元/㎡,G77毛坯房限价为31200元/㎡,跳涨1200元/㎡

江宁方山,此前中海方山印等毛坯房限价为27195元/㎡,G85地块毛坯房限价调整到28000元/㎡……

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重点地块详情

南部新城

南部新城G73


土地性质:商住混合用地

新房毛坯限价:44898元/㎡

预计全装修价格:46398-46898元/㎡

成交总价:23.2亿元

拿地房企:待摇号

南部新城G74


土地性质:商办混合用地、二类居住用地

新房毛坯限价:44998元/㎡

预计全装修价格:46498-46998元/㎡

成交总价:31.3亿元

拿地房企:待公证

这一次,南部新城卖的两块地都涵盖商业:

G73在大明路上,与金基G76、新城振业G27、保利新希望G28、云澜尚府、金基望樾府等距离不远。该地块毛坯房限价44898元/㎡,与G27、G28的45000元/㎡基本持平。

G74这块地看点多多,位于南部新城机场跑道附近,为地铁上盖项目。周边有南外、全民健身中心、中芬文化交流中心等城建配套在建;省文化艺术中心、神机营文化公园等在规划中,这里未来将是大校场的城市面貌代表。G74是商办混合、二类居住用地,出让条件中对住宅品质、销售周期等做了详细规定:① C、D分区须打造高舒适性和低能耗科技住宅,外立面须采用高品质板材材料,契合第二批集中拍地的竞品质新规;② 地块内商办部分领取施工许可证后,住宅部分方可销售。这一点,早在挂地时也明确说了,为了确保住宅项目工程质量和建设品质得到明显改善,南京对土地出让后的开发、建设、销售等行为提出了更高的监管要求。

南部新城今年扎堆卖了不少地,金基、金茂、金地、华夏幸福等之后,又吸引保利、招商、联发、正荣等开发商进驻。宅地毛坯房限价在4万5上下,加上基础装修、参考金基望樾府5400元/㎡的装修包,未来新房均价能集体超5万2吗?这一点有待市场检验,但可以肯定的是南部新城小户型绝迹了,招商、保利等新盘放风户型多在140、160㎡起步,这里将是南京高端改善的头部板块

江心洲

江心洲G71


土地性质:二类居住用地

起拍楼面价:27998元/㎡

新房毛坯限价:42850元/㎡

预计全装修价格:44350-44850元/㎡

成交总价:23.5亿元

成交楼面价:32096元/㎡

拿地房企:待摇号

江心洲G72


土地性质:二类居住用地

起拍楼面价:28600元/㎡

新房毛坯限价:42800元/㎡

预计全装修价格:44300-44800元/㎡

成交总价:8亿元

成交楼面价:32685元/㎡

拿地房企:待摇号

这次集中拍地,江心洲拿出两幅纯宅地供应,这两幅地块也是本轮土拍中关注度最高的地块。

其中,G71地块位于岛南,与5月拍出的招商瑞城G26(地价30247元/㎡)仅一路之隔,临近仁恒江湾世纪、金陵中学等。地块需摇号,成交地价32096元/㎡,较G26比地价涨了1849元/㎡。与此同时,G71毛坯房限价较G26的40783元/㎡上涨了2067元/㎡,未来全装修限价可达44850元/㎡,如果参考璞境3500元/㎡升级装修包,未来均价可超48000元/㎡。

G72位于岛北,紧挨着升龙公园道、保利二十四院等低密住区。该地块容积率为1.8,预计也将做成低密产品。目前江心洲岛北一带暂无新房在售,G72入市将丰富区域的新房供应。

江北核心区

江北核心区G19


土地性质:商办混合用地、二类居住用地

新房毛坯限价:38000元/㎡

预计全装修价格:39500-40000元/㎡

成交总价:16.8亿元

拿地房企:待公证

此次土拍江北核心区共有5幅地块,其中“核中核”G19是毛坯限价最高的地块,为38000元/㎡,比此前核心区35000元/㎡的最高毛坯限价高出3000元/㎡。

G19地块临近扬子江金茂悦和大华云江印月,这两个项目前期销售均价约32000元/㎡。可以估算,38000元/㎡的毛坯限价+2000元/㎡的全装修+预计2000元/㎡的升级装修包,未来售价或将达42000元/㎡,刷新江北核心区的天花板价。目前江北核心区单价最高的是金基中北映樾,为35000元/㎡的全装修价格+3300元/㎡的升级装修包,距离破4万/㎡仅临门一脚。

鼓北

幕府创新区G70


土地性质:二类居住用地

起拍楼面价:22001元/㎡

新房毛坯限价:40500元/㎡

预计全装修价格:42000-42500元/㎡

成交总价:31.6亿元

成交楼面价:24140元/㎡

拿地房企:待公证

G70地块为区域内的首幅双限地,也是近年来为数不多的纯宅地,毛坯限价为40500元/㎡。

鼓北目前在售的住宅房源并不多,仅为鼓悦蘭园,项目已经拿到最后一批房源的销许,为3和6号楼的252套房源,均价41860-42109元/㎡。毫无疑问,G70地块的未来售价将突破区域新高,不过对于新供应一直不多的鼓楼来说,区域内的改善客群购买力还是值得期待的。

软件谷

宁南G75


土地性质:二类居住用地

起拍楼面价:27526元/㎡

新房毛坯限价:43000元/㎡

预计全装修价格:44500-45000元/㎡

成交总价:7亿元

成交楼面价:31587元/㎡

拿地房企:待摇号

作为软件谷出让的第一幅双限地块,G75地块体量并不大,从容积率、建筑高度等条件来看,预计将会打造低楼层改善住宅,居住品质也会相应提高。

G75地块最终楼面价为31587元/㎡,最高毛坯限价4.3万/㎡,全装修限价4.5万/㎡。加上升级装修包,能否奔5万/㎡大关?可以密切关注。

从此前实探来看, G75地块位于软件谷板块,与华为、中兴等产业直线距离在2公里左右,未来算是名副其实的“码农盘”,同时受到旁边大校场、南京南等多个板块利好辐射,位置优越;其次,地块周边有多个成熟小区环绕,居住氛围浓厚,加上地块紧靠雨花外小,加上板块新房市场处于断档期,置业需求量大,可以推测未来项目不愁卖。

铁心桥

铁心桥G76


土地性质:商住混合用地

新房毛坯限价:38500元/㎡

预计全装修价格:40000-40500元/㎡

成交总价:21.7亿元

拿地房企:待摇号

G76地块毛坯房最高限价38500元/㎡,靠近地铁S3号线地铁站。G76临近今年520出让的华发美的云筑,且最高毛坯限价相同。华发美的云筑预计今年四季度上市,含包放风价45000-47000元/㎡。

值得注意的是,华发美的云筑为纯宅地,而今天出让的G76地块为商住混合用地,未来除了住宅,也将会有商业类产品,丰富区域的商业配套。

桥林


G99

土地性质:二类居住用地

起拍楼面价:12043元/㎡

新房毛坯限价:24500元/㎡

预计全装修价格:26000-26500元/㎡

成交总价:4.45亿元

成交楼面价:12043元/㎡

拿地房企:待公证

G100

土地性质:二类居住用地

起拍楼面价:12031元/㎡

新房毛坯限价:24500元/㎡

预计全装修价格:26000-26500元/㎡

G101

土地性质:二类居住用地

起拍楼面价:12020元/㎡

新房毛坯限价:24500元/㎡

预计全装修价格:26000-26500元/㎡

G102

土地性质:二类居住用地

起拍楼面价:12057元/㎡

新房毛坯限价:24500元/㎡

预计全装修价格:26000-26500元/㎡

桥林一口气挂出6幅地块,其中话题度最高的是桥林新城的G99-102四幅宅地。G99-102地块位置、要求基本相当,容积率1.0<Far≤1.5,要求开发商资质三级及以上,建筑高度、密度、绿化率都相同,体量都不算大,面积最大的G100地块出让面积还不到4万㎡。


但这4幅地块,毛坯限价均为24500元/㎡。与时代艺境20000元/㎡的毛坯限价相比,跳涨4500元/㎡,这让桥林一度成为本次土拍最大看点之一。不过从今天的拍地情况来看,桥林宅地难逃底价成交甚至是流拍的命运。

此前板块楼面价最高的是水沐云筑,约12296元/㎡,相比来看,地块还是有一定的利润空间,从此前的积极拿地到现在的底价成交,可见开发商对于远郊地块抱有的谨慎心理。

从此前实探来看,4幅地块均位于桥林新城,是板块首次推出的,距离地铁站最近的地块,相比板块所有在售楼盘,优势非常明显。但是,若以毛坯限价2.45万/㎡计算,加上装修就直奔 2.65-2.7万/㎡了, 这在去化压力较大、价格战优先的桥林,未来的命运,或许有些坎坷。

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