坐标深圳，220万首付变相亏没？二手房每平米8万，新房却低了3万

作者：数据宝 陈见南

没有买房的刚需迎来了幸福时光。

过去一段时间，深圳新房供应可谓迎来了罕见的井喷行情。粗略统计显示，9月份以来，深圳最新上架的新房供应量高达6000套以上，而过去几年时间，深圳新房每年的成交量也才4万套水平。更值得注意的是，本月开盘的新房价格普遍低于预期，甚至有新房价格比同地段二手房价格每平低了3万元左右。

对于没有买房的刚需来说，可谓迎来了幸福时光。而对于去年底今年初高位接盘二手房的购房者来说，内心可谓五味杂陈。按照上述3万每平的价差计算，短短不到一年时间，高位接盘8万/平的购房者，账面上可以说是3成首付已经亏没了。

220万首付变相亏没了

9月份深圳哪个区域新房最火爆？位于深圳光明区的两个楼盘，均可以称得上是网红盘，分别是金地峰境瑞府二期和星河天地公馆，均价都在5万出头，销售都实现了日光。公开信息显示，上述两个楼盘都是位于光明中心区，区位优势明显。

可以说，打新打中了上述两个楼盘的购房者，心里可谓乐开了花。不过，看到了这两个楼盘价格，去年底今年初买入区域位置差不多的二手房购房者，心里肯定不爽。据悉，光明区的标杆盘，龙光玖龙台和光明大第，在成交参考价公布前，二手房挂牌价在7-8.6万之间，而且都有不少成交记录。2020年9月，光明大第就有一套建面约89平的房子以718万成交，单价约8.1万/平。再比如，龙光玖龙台今年1月份，1套89.27平的三房，成交价为740万元。

上述几个楼盘基本上是在2-3公里范围内，且学区也差不多，彼此可替代性较强。金地、星河两个新盘的三房，普遍价格在470万至500万之间。以此粗略计算，不考虑交易成本等情况，年初买二手房的购房者，已经变相亏损270万至240万，220万左右的首付已经亏没了。

有人可能质疑说，金地和星河的新房面临买不到的问题。首先，上述两个盘要求积分已经不高，且中签率普遍在50%左右，买到的概率已经不低了。其次，同区域的另一个新盘，光明金茂府，还有较多新房在售。在不考虑投资因素、楼盘大小等因素的情况下，年初买二手房的购房者，如果现在出手买金茂府新房，依然可以省下数百万。

当然，对于二手房购买者来说，聊以安慰的是，没有成交就没有伤害。据了解，目前中心区的标杆盘，挂盘均价在8.8-9万之间，还维持着新政前的价格。个别房源比如一套低楼层91㎡的三房，报价从770万降到760万，降幅只有10万。

还有新房价格跌回5年前

对比可以发现，光明的新房价格已经回到了几年前。同样以龙光玖龙台为例，加上装修费在内，其2017年一期备案均价大致为4.9万元/平，2018年二期备案均价大致为5.05万元/平，2019年三期备案均价大致在5.3万/平。

更加夸张的还是深圳龙岗区坂田的新盘华侨城荷塘里。据悉，该楼盘备案均价为5.9万/平，最低价格更是到了5万出头，而该价格已经回到了5年前。早在2015年，与荷塘里一路之隔的德润荣君府开盘，备案均价4.72万元/平，88平小三房最高备案价逼近6万/平。

明年新房价格或将进一步下探

不仅如此，未来几年时间里，新房的价格，都有较大可能维持在当前局面，甚至可能进一步下探。

8月29日，深圳市重新发布2021年第二批住宅用地集中出让公告，涉及的出让地块不变，共22宗，总用地面积约83.4公顷。据悉，本批次用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等，安居型商品房销售限价在原限价基础上下调2.8%-9.1%不等，通过价格引导进一步稳定市场购房预期。

具体来说，在商品房最高售价方面，前海桂湾片区T201-157宗地限售价格最高，降幅也最大，原来商品住房毛坯销售均价为9.9万元/平方米，现调整为9.2万元/平方米，降幅为7000元/平方米；其次为龙华民治街道的A811-0344和A817-0614宗地，最高售价分别从8.5万元/平方米、7.57万元/平方米调整为7.82万元/平方米和6.98万元/平方米，降幅分别为6800元/平方米和5900元/平方米。

有市场人士分析称，新房限价进一步下探，释放出政府房住不炒的决心。试想，一年后买前海只要9.2万元/平方米，你现在还会买近期将入市的10.8万元/平方米新盘吗？

前面说的高位购买二手房有风险，买新房风险也同样存在。比如去年龙华某新房备案价为8.54万-9.47万元/平方米精装，此次位置差不多的龙华民治新地块最新限价仅6.98万元/平方米，除去装修，足足下调了2万元/平方米。再比如今年售价5万的光明新房，位置相近的光明凤凰街道新地块，限价不到4.5万/平。

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