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坐标深圳,220万首付变相亏没?二手房每平米8万,新房却低了3万

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作者:数据宝 陈见南

没有买房的刚需迎来了幸福时光。

过去一段时间,深圳新房供应可谓迎来了罕见的井喷行情。粗略统计显示,9月份以来,深圳最新上架的新房供应量高达6000套以上,而过去几年时间,深圳新房每年的成交量也才4万套水平。更值得注意的是,本月开盘的新房价格普遍低于预期,甚至有新房价格比同地段二手房价格每平低了3万元左右。

对于没有买房的刚需来说,可谓迎来了幸福时光。而对于去年底今年初高位接盘二手房的购房者来说,内心可谓五味杂陈。按照上述3万每平的价差计算,短短不到一年时间,高位接盘8万/平的购房者,账面上可以说是3成首付已经亏没了。

220万首付变相亏没了

9月份深圳哪个区域新房最火爆?位于深圳光明区的两个楼盘,均可以称得上是网红盘,分别是金地峰境瑞府二期和星河天地公馆,均价都在5万出头,销售都实现了日光。公开信息显示,上述两个楼盘都是位于光明中心区,区位优势明显。

可以说,打新打中了上述两个楼盘的购房者,心里可谓乐开了花。不过,看到了这两个楼盘价格,去年底今年初买入区域位置差不多的二手房购房者,心里肯定不爽。据悉,光明区的标杆盘,龙光玖龙台和光明大第,在成交参考价公布前,二手房挂牌价在7-8.6万之间,而且都有不少成交记录。2020年9月,光明大第就有一套建面约89平的房子以718万成交,单价约8.1万/平。再比如,龙光玖龙台今年1月份,1套89.27平的三房,成交价为740万元。

上述几个楼盘基本上是在2-3公里范围内,且学区也差不多,彼此可替代性较强。金地、星河两个新盘的三房,普遍价格在470万至500万之间。以此粗略计算,不考虑交易成本等情况,年初买二手房的购房者,已经变相亏损270万至240万,220万左右的首付已经亏没了。

有人可能质疑说,金地和星河的新房面临买不到的问题。首先,上述两个盘要求积分已经不高,且中签率普遍在50%左右,买到的概率已经不低了。其次,同区域的另一个新盘,光明金茂府,还有较多新房在售。在不考虑投资因素、楼盘大小等因素的情况下,年初买二手房的购房者,如果现在出手买金茂府新房,依然可以省下数百万。

当然,对于二手房购买者来说,聊以安慰的是,没有成交就没有伤害。据了解,目前中心区的标杆盘,挂盘均价在8.8-9万之间,还维持着新政前的价格。个别房源比如一套低楼层91㎡的三房,报价从770万降到760万,降幅只有10万。


还有新房价格跌回5年前

对比可以发现,光明的新房价格已经回到了几年前。同样以龙光玖龙台为例,加上装修费在内,其2017年一期备案均价大致为4.9万元/平,2018年二期备案均价大致为5.05万元/平,2019年三期备案均价大致在5.3万/平。

更加夸张的还是深圳龙岗区坂田的新盘华侨城荷塘里。据悉,该楼盘备案均价为5.9万/平,最低价格更是到了5万出头,而该价格已经回到了5年前。早在2015年,与荷塘里一路之隔的德润荣君府开盘,备案均价4.72万元/平,88平小三房最高备案价逼近6万/平。


明年新房价格或将进一步下探

不仅如此,未来几年时间里,新房的价格,都有较大可能维持在当前局面,甚至可能进一步下探。

8月29日,深圳市重新发布2021年第二批住宅用地集中出让公告,涉及的出让地块不变,共22宗,总用地面积约83.4公顷。据悉,本批次用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等,安居型商品房销售限价在原限价基础上下调2.8%-9.1%不等,通过价格引导进一步稳定市场购房预期。

具体来说,在商品房最高售价方面,前海桂湾片区T201-157宗地限售价格最高,降幅也最大,原来商品住房毛坯销售均价为9.9万元/平方米,现调整为9.2万元/平方米,降幅为7000元/平方米;其次为龙华民治街道的A811-0344和A817-0614宗地,最高售价分别从8.5万元/平方米、7.57万元/平方米调整为7.82万元/平方米和6.98万元/平方米,降幅分别为6800元/平方米和5900元/平方米。

有市场人士分析称,新房限价进一步下探,释放出政府房住不炒的决心。试想,一年后买前海只要9.2万元/平方米,你现在还会买近期将入市的10.8万元/平方米新盘吗?

前面说的高位购买二手房有风险,买新房风险也同样存在。比如去年龙华某新房备案价为8.54万-9.47万元/平方米精装,此次位置差不多的龙华民治新地块最新限价仅6.98万元/平方米,除去装修,足足下调了2万元/平方米。再比如今年售价5万的光明新房,位置相近的光明凤凰街道新地块,限价不到4.5万/平。

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