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土拍降温,地方政府亟待走出“土地财政”依赖怪圈

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本文来源:时代周报 作者:迟雨


近日,为期三天的苏州、成都第二轮集中土拍收官。与第一轮集中供地市场火热不同的是,此轮土拍热度不高,溢价率较首轮有所下降,尤其是南京、青岛、济南、天津、沈阳等“低热”城市,底价成交已成为二轮集中土拍的主旋律,土地流拍也明显增多。

房企在土地市场上不再豪情万丈是有原因的。

一方面,规则发生了变化。如南京规定,部分地块的竞买保证金比例可提高至起始价的50%,且同一竞买人在同一批次报名地块,不得超过总量的30%。对部分地块,南京还规定不得联合竞买、不得合作开发,后续项目公司股权不得转让。

苏州的新规则主要针对首轮土拍中部分地块溢价高、马甲多的情况做出精准调整,严格遵守“控地价”要求,下调了5宗地块一次报价有效区间上限,同时出台一系列“限马甲”举措,并严查房企资金来源。

这些规则都抬高了房企竞拍的门槛。

另一方面,不少房企遇到了流动性问题。2020年8月,央行和住建部发布针对地产商的“三条红线”,涉及资产负债率、净负债率和现金短债比。

这三条醒目的“红线”直接从供给端卡住了地产商的高杠杆。去年底,“商业银行涉房贷款集中度新规”(限定房地产贷款占比和个人住房贷款占比上限)这一要求,又从需求端卡住了地产商的流动性。

没那么容易融资了,流动性吃紧成为行业普遍的现状后,房企在土地市场上怎么豪横得起来呢?

土地市场遇冷,是房企面临的问题,但绝不仅仅是房企的问题,它也是地方政府不得不直面的问题。

“土地财政”,这个耳熟能详的词语让一些地方政府对土地出让收入的高度依赖性暴露无遗。土地出让收入在地方如此重要,如果这一块收入大幅萎缩,该拿什么来弥补?

地产业已经火热了数十年。但即使是在最火热的时候,也不乏“狼来了”的声音,不时有舆论警告地方政府需要摆脱对土地财政的依赖。

为什么要摆脱对土地财政的依赖?因为土地出让金独占大头,会造成地方财政收入体系不健康不合理。更重要的是,总是依赖土地出让收入,会导致一个地方的产业和经济结构畸形。

道理很简单,假若从农民手里征地然后转手卖出即能轻松赚钱,过好小日子,谁还有动力和热情去发展其他产业?

正是因为看到了土地出让收入节节升高中的危险,有识之士一再提醒土地财政不可持续。但这正像是“狼来了”的故事,警示了这么多年,相信的人却似乎并不多。

这一次“狼”真的来了。地产业的逻辑正在发生天翻地覆的变革,“房住不炒”已成为一条铁律,真正扎下根来。如果看不到这一点,注定会吃大亏。当下一些房企之所以遭遇生死危机,根本原因在于其轻视了地产业的大势,仍然在用那本老黄历,妄图在密风骤雨般的调控中抬高杠杆。

接下来,一些地方政府可能真的要过紧日子了。地方政府走出土地财政依赖,房产税或许是不错的替代,但相关立法还没有进入程序,显然缓不济急。毫无疑问,只有在前一阶段未雨绸缪,早早落下产业转型升级先手棋的城市会最先走出困境。

(作者系特约评论员)

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