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爆雷不止!成都“现房销售”已成趋势,收房即维权时代要结束了?

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最近,房产市场中可谓大瓜不断!

先是在河南和业内都赫赫有名的本土房企建业集团向政府“呐喊”,企业已来到了危险边缘!



如若不管,很可能引发“一系列社会问题”,包括但不限于,2.8万名员工、300多个在建项目、120万产业工人,以及可能引发的数以百万计的人员失业...

紧接着“某大财富”暴雷了,一时间工作群、微信群全都刷屏了。

一个这几年风光无限,自身资产上万亿的超级地产集团一夜之间竟然出现摇摇欲坠的生存危机,说实话,这种情况是谁也没有想到的。

更有甚者,总部设在上海、从江西成长起来的新力控股集团,其股价竟然在一天之内暴跌了超过87%,买了该票的投资者可能早已经哭晕在厕所。



当初的小甜甜,一个个都变成了牛夫人。

这些房企结局会怎样?我不知道,但可以肯定的是接二连三的大雷还在后面!

面对当下房地产行业的现状,作为普通人的购房者,会有什么样的条件反射呢?很多人或许会脱口而出:不买期房!

是的,在过去的这一年多时间里,关于“全面取消商品房预售”的呼声从未停止,天下苦期房制度已久矣!





图源:微博截图

那“商品房预售制”到底是什么?以及大家为什么都如此强烈地支持取消“预售制”呢?



曾经的功臣,现在的罪臣

商品房预售制起源于HK,当时香港人多房少,然而建设高楼需要大量资金,很多公司一时凑不齐这么多钱,该怎么办呢?

这时,香港开发商霍英东想到了分期付款:正式动工前,先收取买家的一部分订金,用买家的钱来盖楼,美滋滋,余款分期支付,第一期先交50%,第二期落妥二楼楼面交10%......

没想到房子卖疯了!

售楼部每天都挤满了人,看着刚动工没多久就已经收齐了所有建设资金的工地,霍英东坦言“收钱都收到手软了”。



至此房子变成了期货,开发商预售卖楼花的“行业惯例”,也风风火火的传到了大陆。

不得不承认,在商品房稀缺的时代,预售制度确实具有很强的正面意义。

为什么这么说呢?

房地产行业本身是个资金密集型行业,实行预售制度,开发商才能更快回笼资金 ,就能“快速轮转”买到最多的地,相应ZF的地也才能尽快卖出去,城市才能尽快扩张,土地才能尽快变现成为土地财政。

整个过程严丝合缝、行云流水,开发商在几乎没有启动资金的情况下、就启动了房屋建造的全过程,也因此有了“空手套白狼”的称号。

而ZF也有大量收入进行公共建设,据中指研究院数据,2020年全国300城市土地出让金数据,总额为59827亿元,占财政收入的31.32%,创出有史以来的新高。



2020年城市土地出让金前10

客观来说,预售制度加速了整个建设资金周转,提高了资金使用效率,为城市化做出了不可磨灭的贡献。

而今,环境已经发生了巨大变化。

中国的城镇化率已达63.89%,人均住房面积达到了43%,城市化已处于下半场,房屋的总量基本够了、只是存在结构性的短缺…大部分城市已不缺住房、甚至住房适度过剩。

全国商品房空置率高达26.6%,君不见,一些楼盘夜晚仅有几盏灯零星闪烁。



每一座烂尾房,背后都是一个家庭的痛

随着我国房产市场不断发展壮大,预售制也越来越开始“跑偏”,发展到今天更是被广为诟病,甚至是“人人喊打”。

首先预售制度本质就是一种高杠杆、高周转的模式。“人有多大胆,地有多大产”,开发商疯狂加杠杆,敢于高价拍地的源头就在于此。

当地产商出现了债务困局时,其实已是债务缠身、实在捂不住了。即使一些还没有出现债务困局的房企,因信息不透明、你又怎么知道它负债多少呢?又怎么知道它不会暴雷呢?



然后期房销售毁了千千万万个家庭的幸福!这点毫不夸张!

所见不能所得,一个尚在施工中,甚至只有图纸、沙盘的项目,未来不确定性风险是很大的,偷工减料、“货不对板”现象屡见不鲜,交房之日就是维权之时。

而烂尾楼更是购房者心中难以抚平的痛。

以自己和六个钱包的毕生积蓄买下房子,每月还需要按时偿还按揭贷款,面对的却是不知何时才能复建的烂尾楼?内心酸楚可想而知。



全面现房销售困难重重

要从源头杜绝烂尾楼的产生,现房销售制度势在必行,那么现实中为何这么难以推行?可能主要有以下三大原因:

1、取消预售制,会受到开发商的百般阻拦。

一旦取消预售,开发商的利益会被严重压缩,以前只需要6个月就能回款的项目,现在可能至少需要2-3年才能回款,其利润势必大大降低。所以,一有人谈论全面取消预售制,开发商便群起而攻之,根源就在于此。

2、行业全面洗牌,数以万计的中小房企将被挤出市场。

取消预售制度,实际上巩固了实力雄厚的大中型房企的地位,对于中小型房企是个不利因素,它加大了这些企业的资金链风险,小房企迎来倒闭潮,烂尾楼会激增。



图片来源于摄图网

3、短时间内可能会诱发房价进一步的上涨。

开发商少了,新房供应也会减少,供小于求会推高房价。而现房销售会全面提高开发商的资金成本,开发商也会把房子卖得更贵一些,毕竟他们也要保障利润。

因此,从楼市环境看,当前是否属于取消预售的最佳时机,还是一个未知数。

毕竟要全盘现房销售,需要房市基本处于存量房市场,房价基本在一个稳定的周期内。而对于疯狂加杠杆买地众多房企来说,现在也不适合全盘现房,其负债率太高,很可能经不住预售资金突然断流的消耗。







现房销售,成都在行动

但无论如何,现房销售已是大势所趋。

当然,改革不宜“一刀切”,步子不宜迈得过大。因此,建议对于新出让土地,逐步实行现售,并拟定取消预售,全面实施现售的时间表,分阶段推进。

第一阶段若干年内保留预售制度,但把预售条件的工程形象进度提高至主体结构工程封顶,也就是我们常说的准现房程度。

第二阶段全面实施限售,并将时间表向社会公布,让房地产行业和社会公众都做好充分的准备。

这一点成都就做得很好,刚刚过去的集中供地,出现了大批量需现房销售的宗地,就足以说明了政府的一番诚意。



并且海南已经全面实施现房销售了,也希望能为更多城市所复制,摆脱房地产依赖,才是经济长远发展之道

最后虎哥想提醒购房者,当前地产市场疾风暴雨,买房一定要擦亮眼睛。

要尽量选择大城市的大开发商,而且是杠杆率不高的大开发商。对于那些人口流失、低级别城市的郊区、新区,又是小开发商的项目,楼盘烂尾的可能性会很高,大家购房时一定要学会避开。

今日话题:取消预售,利大于弊还是弊大于利?你怎么看呢?欢迎留言区讨论,虎哥一定认真回复大家的留言!

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