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郑州10月起实施!物业停水停电催交物业费,最高可罚5万元

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不交物业费,就不收供暖费?物业断水断电,催逼业主交物业费?小区公共收益,物业私自侵占?原物业服务人拒不交接,或者拒不退出物业服务区域?

9月17日上午,郑州市新闻办召开《郑州市物业管理条例》(以下简称《条例》)专题新闻发布会,10月起物业的以上行为要承担一定的法律责任。

【规定1】通过停止或限制供水供电催交物业费 逾期不改正的物业最高罚5万元

条例中明确规定:业主应当按照合同约定支付物业费,物业费可以按月、季度预收,但是预收期限最长不得超过一年。

业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付。合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

但值得注意的是,此次条例中明确规定,物业服务人不得采取停止或者限制供电、供水、供热、供气等方式催交物业费,也不得采取限制或者变相限制业主进出小区、入户、使用电梯以及车辆进出车位等方式催交物业费。


条例还规定,物业企业若采取上述方式催交物业费,由区县(市)物业管理主管部门责令限期改正;逾期不改正的,由城市管理综合执法部门处以一万元以上五万元以下罚款。

【规定2】物业将电梯广告收入等公共收益据为己有,违法

1、公共收益的来源

(1)共有部分经营所得的收益;

(2)共用设施经营所得的收益;

(3)共有区域设置广告获得的收益;

(4)因共用设施设备被侵占、损害所得的补偿、赔偿费用;

(5)公共电信设施占用场地使用费等;

(6)共有部分被依法征收的补偿费用;

(7)公共收益的孳息;

(8)其他收益。

2、公共收益的用途

(1)补充专项维修资金;

(2)业主委员会工作经费(经业主共同决定);

(3)物业管理其他事项。

3、公共收益的管理

未成立业主委员会的,可由物业服务人代为收取、保管,并单独列账,独立核算,接受业主监督。

成立业主委员会的,可以:

(1)存入以业主大会或者业主委员会名义开设的专用银行账户;

(2)业主委员会自行管理;

(3)委托专业机构进行管理。

公共收益的收支账目应当公示。业主有异议的,有权查询相关账簿。

公共收益及孳息的管理、使用、监督、审计等方式由业主共同决定。(新条例第16条第八项)

新条例对公共收益的来源进一步细化明确,对于公共收益的管理、使用、公示、监督均明确规定,有利于进一步规范小区业主公共收益管理,推进物业服务企业规范化经营,维护业主合法权益,促进社会和谐稳定。

物业公司可以将这部分收益用于公共部位的维修、更新、改造等用途,而不能挪用,也不能用于物业公司自己的开支。另外,物业公司还应当依法将这部分收益和开支情况进行公示。

任何组织和个人不得擅自挪用、侵占公共收益。物业违反上述规定,擅自挪用、侵占公共收益,城市管理综合执法部门将责令退还,处以挪用、侵占金额二倍以下罚款。

有违法所得的,没收违法所得;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

【规定3】专项维修资金属于业主所有 不得挪作他用

专项维修资金,用于小区公共设施的维修改造。

《条例》规定:业主应当按照规定足额交存专项维修资金。不动产登记机构在进行不动产权登记时,应当核验专项维修资金交存情况。

未建立专项维修资金或者专项维修资金余额不足首期交存金额百分之三十的,业主应当按照相关规定、管理规约和业主大会的决定,交存专项维修资金。

业主委员会应当督促业主及时交存。专项维修资金属于业主共有,专项用于物业共有部分、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造,不得挪作他用。专项维修资金管理机构应当优化资金使用流程,简化申请材料,缩短办理时限,提高资金使用效率。


【规定4】物业服务区域失管弃管 街道办应确定应急物业服务人

新旧物业交接,有时会出现一些问题,致使业主权益受到损害。

《条例》规定:物业服务合同终止的,物业服务人应当退出物业服务区域,依法履行交接义务,不得以业主拖欠物业费、对业主共同决定有异议等为理由拒绝办理交接,不得以任何理由阻挠新物业服务人进入物业服务区域提供服务。

原物业服务人拒不交接,或者拒不退出物业服务区域的,业主委员会可以向街道办事处、乡镇人民政府、区县(市)物业管理主管部门报告,或者依法向人民法院提起诉讼,要求原物业服务人退出物业服务区域。

一旦物业服务区域出现失管弃管状态,街道办事处、乡镇人民政府应当确定应急物业服务人,提供垃圾清运、电梯运行等应急服务,维持业主基本生活需求。

提供应急物业服务的,街道办事处、乡镇人民政府应当将服务事项、服务期限、服务费用等相关内容在物业服务区域内显著位置公示。应急物业服务期限不超过一年,服务费用由全体业主共同承担。

【规定5】增设物业管理委员会,解决业主大会成立难等问题

9月17日的发布会上公布,郑州全市范围共有居民小区7686个,其中成立业主大会、选举产生业主委员会的居民小区325个,业主组织覆盖率不足5%,相对沿海城市,成立比例较低。经前期调研,业主组织成立比例低和作用发挥不明显,有大会成立难、会议召开难、组织业主难等几方面主要原因。

为针对性解决上述问题,此次条例中作了明确规定。

《条例》规定:针对业主大会召开难的问题,条例规定,业主大会定期会议每年至少召开一次,未按期召开的,街道办事处、乡镇人民政府责令限期召开。逾期仍不召开的,由街道办事处、乡镇人民政府负责召集召开。

针对业主大会组织难、表决难的问题,条例明确规定,在业主身份确认的前提下,可以采用书面、电话、短信、即时通讯工具等多种方式进行表决。

依据条例,物业管理委员会由七至十一人单数组成,由业主代表和街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会的代表组成,其中业主代表不得少于二分之一,物业管理委员会主任由街道办事处、乡镇人民政府或者居(村)民委员会的代表担任。

物业管理委员会组织业主共同决定物业服务区域内的物业管理事项,推动成立业主大会并选举产生业主委员会。物业管理委员会自业主委员会选举产生之日起停止履行职责,并在与业主委员会办理移交手续后解散。

编辑:南宫

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