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土拍落幕!这个半年前拍出地王的城市,凉了

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五个月前的第一次集中土拍,重庆是全国土拍热度最高、溢价率最高的城市之一。

半年不到,曾拍出地王的重庆,凉了。


此次土拍共出让42宗地,土拍前一天突然宣布9宗提前终止挂牌,我看了一下,这9宗地要么位置偏远,要么地价高了。

比如位于水土的一宗地,起拍楼面地价6500元/平方米,距离4月万科拍下的地块直线距离仅四百多米,而且万科的地块距离国博线地铁站更近,起始楼面价却只有5802/㎡,最终的成交楼板价为6508 元/㎡。

大石坝组团起拍楼面价13300元/平方米的高价地也遇到了同样的情况。

所以被提前终止挂牌的9宗地很大概率是条件不合适,没有房企报名,被迫终止了。

而剩余的33宗地原计划2天拍完,结果半个多小时就匆匆结束了。

5宗流拍,剩余28宗全部挂牌成交,其中18宗地块由政府平台公司兜底,俗称“自摸”

这重庆土拍,好像拍了又好像没拍。

你说它拍了吧,30多宗地半个多小时就低调收场了,一多半还是自摸。

你说它没拍吧,也确实卖出去了28宗,还有两宗是竞拍。

扑朔迷离的重庆二轮土拍,悄咪咪的就把事办了,捕捉几个土拍的细节窥探全貌。

第一、溢价率低

28宗地块中仅蔡家的一宗纯住宅用地有溢价,溢价率0.43%,地块象征性地举了两轮,眼睛一睁一闭就成交了。

第二、万元地仅成交一块

原本准备了三块起拍楼面价过万的地块,结果一块终止挂牌,一块流拍,只有一块被中海拿了,是本次土拍地段最核心的地块,位于观音桥街道鸿恩寺立交西侧,起始楼面价13300元/平方米。

第三、平台公司托底

康田(重庆市地产集团有限公司)、巴南建设集团、成都城投、两江文投、迈瑞城投等为代表的国央企、平台公司咬碎了牙吞下18宗地,拖住了底。

起拍价较高的大渡口钓鱼嘴半岛的五宗地都被康田集团包圆了,清一色自摸,可以。

重庆的第二轮土拍说实话,不太理想。

再直接点说:凉了。


五个月前重庆的第一轮集中土拍火爆全国。

4月7日,重庆首批次土地正式公告,47宗土地引得上百家房企关注,最终报名参拍的开发商有65家。

最后的土拍数据也是刷新多项记录,

保利以15711元/平方米的楼面价拿下中央公园核心地块,刷新中央公园地价天花板;

招商以129.98%的溢价率拿下西永地块,刷新西永地价天花板;

2天成交25宗“万元地”,刷新重庆地价天花板。

这么短的时间内,极热与极冷的两次土拍居然发生在了一个城市。

为了让大家更直观的感受两次土拍的差距,我们将两次土拍的关键数据做了对比


通过对比发现,第二轮土拍的成交楼面价甚至低于第一次土拍的起拍楼面价。

而第二轮万元地的成交数量只有第一轮的4%.

有人说,重庆的土拍凉的真快呀,

其实,重庆的楼市比土拍凉的更快。


第一轮集中土拍火了之后,重庆4、5月连续两个月跃居全国涨幅第一。

可是热流也只跑了两个月。

6月份,重庆楼市就开始泻火,到今天早已回归平淡了。

下面两张图分别是重庆近一年半二手房量价走势,以及近一年新房量价走势。


(数据来源锐理数据)


数据赤裸裸地揭开了重庆楼市的真相,

在第二轮土拍之前,重庆楼市提前2个月就凉了。

7月中心城区一手住宅成交量166.30万方,环比减少32.33%;8月干脆跌回110万方,环比7月减少35%,同比减少43%。

而二手房就更是惨淡了,

截止到8月,渝北区二手房小区一共有1665个,其中60%,也就是1012个小区,近90天成交为0套。

扎心的还有远郊新区的龙兴板块,一共26个二手房小区,其中22个近90天成交是0套。

现如今很多二手房卖家也开始降价出手,尤其是老旧小区,位于沙坪坝区的小龙坎正街8月二手成交直接7.9折出手。渝北区的聚义香城故事小区甚至直接7.6折甩卖。

而这种7折、8折大折扣甩卖的现象并非个例,渝北区、巴南区、大渡口等各个区域都频繁出现骨折价甩卖的二手房源。

由一场土拍引爆的涨价潮,不过就是昙花一现。

土拍,也不过是一剂兴奋剂注入楼市,药效过了,就要原形毕露。


而重庆涨幅昙花一现的根本原因在于:供应量!供应量!还是供应量!

过去五年,全国住宅用地成交排名中——重庆稳居第一。

重庆的五年土地供应量,达到2.5亿㎡。

卖地狠不可怕,可怕的是——2019年之前,重庆的容积率很高。


两年前,重庆的平均容积率能干到接近6, 这也就导致了重庆的江岸线上,堆积了无数的超高层,动辄都是50层。


在重庆,我看到过48层的超高层,一个小区干了将近2万户。


重庆可能是全国住宅超高层最多的城市和住宅容积率最高的城市。


庞大的土地供应,再加上巨高的容积率,塑造了——这个城市庞大的住宅库存量,和更加庞大的二手房挂牌量。

即使是中心地段,二手挂牌的房子也多的数不清。


什么叫悲催?


重庆就叫悲催。


涨的时间,比其他城市滞后;涨的幅度,比其他城市还低。

比如,这一轮。


且不比一线城市,单单说二线。


苏州、合肥、南京、杭州和武汉,早都涨过一轮了。


再一看重庆,它才晃着大屁股,刚刚站起来。


合肥高新、政务和滨湖,涨幅干到50%,武汉光谷,涨幅干了30%,而且还没停,苏州园区,基本翻倍了。


再一看重庆,号称领涨全国,一二手的涨幅都没超过10个点。

重庆楼市,总能成为短炒客的万人坑。过去几年,嚷嚷着去重庆干一票的人非常多。


但是,你梳理完涨幅之后会发现——


干重庆,能赚到大钱的,很少。


因为,重庆的供应量大的吓人,重庆核心地段的房子挂牌量多的吓人,成交周期却慢慢的磨死你。

这个城市核心地段的房子都不稀缺,随时买随时有,怎么可能会大涨?


所以重庆不适合短线投资,更不适合投机,

因为这座城市的房子不稀缺,核心地段的房子不稀缺。


重庆楼市,说白了就是个“资产沉淀的容器”

进来就兜住,兜住就别想走。别管涨不涨,先让你沉淀下来。

在重庆买房,每年9%左右的稳定涨幅,资产保值的一把好手。

那重庆能买吗?

能买。

第一是人口优势,

一个城区人口1634万,排全国城市第四位;常住人口3205万,近十年每年平均增加32万人口的大城市,一定可以下手。

另一方面是资源优势,

作为成渝城市群的领头羊,政策、资金、资源等每年源源不断地涌入重庆。

那重庆买哪里最保值?

我的建议是紧盯着核心区,虽然核心区库存量不小,但是外围远郊、新区,一二手库存更大更汹涌。

所以买重庆,首选两江四岸、照母山、大竹林、礼嘉这些核心板块成熟区域。

外地人或者说新重庆人热衷两江四岸,虽然你库存大,起码你抗跌性好。

重庆本地人最青睐照母山,光电园有扎扎实实的产业,板块内又有“重庆七龙珠”名校第一双语学校、还有博雅小学等一众优质学校。

同时照母山还是重庆核心城区内少有的平地地貌,城市界面整洁、配套醇熟,是很多重庆本地人的改善首选。

聊到最后,总结一句:

重庆楼市,只会慢慢涨,

重庆楼市,不适合短炒。

重庆楼市,更适合自住。

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