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降500万无人买,高层13字表态,内行:不要误判2022年楼市了

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一套房子从200万降至150万,你会心动吗?

在多数人的眼中,这应该是“心动”的价格,眨眼之间,就可以省下来50多万元,这可是多数人2年时间也难以挣到的金额。不过,如果我说有的房子降500万还无人买,你会相信吗?



根据《澎湃》日前发表的文章《深圳学区房一夜入冬?降价500万无人买,有业主抢先抛售》给出的数据显示,在深圳福田区的一个“顶尖”学区房小区里,一套建筑面积116平米的房子,降价500多万元,最后还是无人购买。值得注意的是,这套房子具有2个格外吸引人的地方:

  1. 降幅达到500万元,这相当于白送购房者一个彩票头奖(比被雷劈的概率还小);
  2. 位于当地“顶尖学区”,小学和初中都是一流的学位。



那么,为啥“这么好”的房子,会无人购买呢?正所谓“奇怪的事情”必有非比寻常的原因。这件事情的出现背后有着一系列复杂的因素交织。

首先,高层已定性楼市,楼市“断奶”了。

2020年8月末,央行与住建部两大重量级部委联合组织了一场房地产龙头企业座谈会,在这一次座谈会上,两部委提出“三根红线”,要求房企们在规定的时间内完成“降负债”等目标,把三红线降低至三绿线之内,否则今后企业的融资增幅将受到大限制,而且即便是“三红线全部转绿”,那么房企的融资年增幅也不能超越15%。

房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;净负债率不得超过100%;现金短债比要大于1倍。依据触线情况,房企被划分为红、橙、黄、绿四档,分档设定有息负债增速阈值。

所以,业内人士才说,与其说这是“三红线”,不如说这是“断奶令”,因为资金就相当于楼市的奶水,是房地产长期以来赖以生存的根源和命脉,90%以上的开发商在20多年“巨额融资”的滋润下,早已经形成了高周转、高负债的“吸奶”习惯,如今资金增幅收窄了,则意味着房企们断奶了。



而我们都知道,我国房地产市场的主体是开发商,数以十万计的房地产开发企业的活跃程度如何,直接决定着整个市场的活跃程度,现如今房企们没有“奶水”了,自然蹦跶不起来,拿地失去了积极性、开盘失去了积极性、营销失去了积极性,整个市场上的房企陷入了一片“安静”状态。进而拉低买房者的信心指数。

其次,围绕生育的一揽子计划正在出现,学区房首当其冲。

根据第七次人口普查数据显示,截至2020年底,我国总人口达到14亿人,当年新生儿1200万人,出生人数和出生率再创新低。北京光华管理学院教授、人口学家梁建章就多次提出,我国的年轻人们之所以不愿意生育、不愿意养娃,关键的原因在于阻碍生育的“两座大山”,其一是高住房成本、其二是高教育成本。



这两大成本相互内卷,直接拉高了家庭在养育孩子方面的开支幅度,进而降低一般家庭的财富指数。有机构测算认为,在北京、上海、深圳等大城市,把一个孩子从0岁养育到18周岁,需要至少180万元,而在一般二线城市则至少需要80万元,这还不包括买房买车的费用,如果把为孩子买房买车也加进来,则成本会直线上升。

为了解决这些问题,2016年全面二胎放开,然而效果不甚理想,这是我们都知道的事实问题,正如白岩松说的那样,人们连一胎都不愿意生养了,更何况二胎、三胎,即便是放开了所有的生育权限,又有何意义呢?白岩松的说法一针见血,突出要解决的就是百姓生娃的后顾之忧问题。所以梁建章等人多次建议,应该从住房、生育两个方面入手,降低养娃难度,例如生一个孩子补贴100万元或者减少100万元开支等。



2021年以来,针对“提振生育”的一揽子措施应运而生,首先一刀切“取缔了学科类培训机构”,虽然新东方等一杆子企业哀鸿遍野,但是站在多数家长们的立场而言,却暗暗开心,正如梁建章说的那样,大家都知道培训没有啥用,但是“内卷”了,人人都在培训,没有也要去,这一项取消,或成功减少3000元/月的开支幅度;与此同时,学区房开始被整治,合肥、成都、南京等重拳砸向炒作学区房的行为,深圳等很多城市直接开启大学区制、老师轮岗制。一揽子举措下,学区房这类特殊房产的“金字塔尖”位置开始快速滑落。

第三、楼市或迎贬值雨?

为什么会有此问?因为当前的住房市场,无论是新房还是二手房,价格都呈现出不同程度下行状态。根据国家统计局发布的8月份70个大中城市新建商品房住宅销售价格数据来看,在8月份,70个城市中,只有46个城市新房价格环比上浮,环比减少6城(7月份为51个城市),备受关注的依然是北京、上海、广州分别上行0.2%、涨0.4%、跌0.1%。

数据上看起来,依然有过半城市上浮,然而下行的城市数却呈现出快速增加的迹象。而且,之所以不少人认为接下来房市可能贬值,关键在于楼市断奶和房产库存持续堆高。正如前文所说,2020年至2021年,央行先发“三红线”后发“双限令”,从房企端和购房端两个方面掐断了市场的资金源头,这样一来,可让房企们如坐针毡,万科董事长郁亮2020年至2021年连续两次在会议中提出,现金流比任何事情都更重要,从郁亮的话,其实不难判断房企们的关注重点在何方。



8月份开始,曾经位列中国房产头把交椅的恒大“触雷”了,高耸的债务难以偿还,以至于风声渐紧,许家印关键时刻退居幕后成功把所有事情推到一旁,连被誉为“宇宙房企”的恒大也难逃“债务”的桎梏,中小房企情何以堪,所以业内人士预计,9月份之后至2022年,多数房企或迎来更大幅度的“促销潮”。

四、高层13字表态,内行人:不要误判2022年楼市了。

对于今后的楼市方向,不仅有人认为可能下行,“看涨”的也大有人在,例如北师大教授董藩、中国城镇研究专家李铁等人,就多次站在“城市化”的立场上阐明“上浮”说法,教授董藩认为,我国现在的城市化距离发达国家75%以上的水平还有巨大的差距,未来的农村人还会源源不断向城市涌入,进而助推城市购房需求快速增加,预计在未来10年内有2-4亿人进城,这也就意味着楼市至少还有2-4亿人的需求缺口,所以董藩认为房市还会上行,李铁看法与之类似。

除了专家们的“看法”之外,还有另外一个因素也间接影响着房产方向:全球货币发行量正在快速增加,受到2020年黑天鹅影响,全世界各个国家发展受阻(唯独中国一点红向前),为了提升发展速度,美国、德国、英国、法国、日本、印度等纷纷采取了印钞票的方式,2021年以来,新一轮货币增发潮频频袭来,据不完全统计美国累计增发30万亿货币、日本也高达13万亿、欧行累计达到10万亿左右,全球资本市场都在起飞。



受此因素的关联,现阶段超过89%国家房地产开启腾飞模式,澳大利亚上浮25%,加拿大上浮41%,瑞典上浮55%,韩国首尔上浮20%,美国均价上浮10.8%。所以有很多购房者认为王石的说法准确(王石早就暗示,在全球性通胀压力下,房产、大宗货物价格或出现上升)。

那么,未来1-2年的楼市,真的会如“专家们”所言的那样继续上行?高层其实早就有13字表态:促进房地产市场平稳健康发展。

记者:为促进房地产市场平稳健康发展,2021年住房和城乡建设部将采取哪些举措?王蒙徽:房地产长效机制实施以来,在各方共同努力下,房地产市场总体运行平稳,基本实现了稳地价、稳F价、稳预期的目标。下一步,牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,时刻绷紧房地产市场调控这根弦,全面落实房地产长效机制,强化城市主体责任,因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展。——摘自人民日报对住建部王蒙徽专访。



上述的这一段话,是来自于住建部对于2021年全年楼市发展方向的一次通篇表述(摘录),表达的意思简单明了,首先要始终坚持房住不炒的基本点,与此同时要实现房产“三稳”目标,最后确保房市稳健发展,这才是根本目的。

所以,2021年乃至2022年楼市如何,相信基本清楚了!

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