网易首页 > 网易号 > 正文 申请入驻

自住闭眼买,投资当心“入坑”!保利天汇会不会是下一个西溪公馆

0
分享至

蜀中无大将,廖化当先锋。

后红盘潮时代,杭州楼市少了亚运村这样的“超级明星”,想不到,预计最快本月底首开(以预售证为准)的滨江纯新盘保利·天汇,居然成为许多投资客觊觎的头号目标。

基本就就冲着三点:现房交付快;1000套房一把清,入围概率大;网易阿里接盘侠多。

的确,如果只看纸面实力,天汇真是要地段有地段(互联网大厂大本营)、要配套有配套(“零距离”地铁+商业),要颜值有颜值(铝板+玻璃幕墙),绝对人见人爱啊!

但我想在此泼一盆冷水:自住的家庭闭眼摇,纯投资小心“入坑”。

01

先来看看保利天汇的基本情况。

项目位置:滨康路与聚才路交叉口 占地面积:约5.8万㎡;建筑面积:约31.57万㎡(含地下) 产品:规划有12幢32-37F高层(8幢可售),1幢23F酒店,及部分1-3F商业,1所幼儿园 户型:约98㎡、123㎡、128㎡、139㎡ 均价:参考周边,预计均价51500元/㎡,包含装标约4500元/㎡ 套数:可售住宅约1061套 地价:28390元/㎡ 自持:住宅自持比例36%,4幢自持 地铁:零距离地铁5号线聚才路站 交付时间:预计2022年底交付,具体以合同交付时间为准(精装交付)



拍摄于今年9月

从现场可以看到,保利天汇整盘外立面已呈现。

大面积银灰色铝板+玻璃幕墙设计,在太阳的照耀下,显得很有质感。

比较少见的是,北立面也用了铝板,很良心。近两年的高端住宅,为控制成本,铝板常只在南立面使用,北立面多用真石漆,比如时代奥城、养云静舍等。

自带商业和酒店,楼下就是已开通的地铁5号线聚才路站,不过地铁是从小区下穿。

四周都是产业园区,人工智能产业园、中控软件园、中南集团工业园、华为研究所等。如果在附近工作,步行可达。

不过天汇的容积率高达3.5,12栋住宅32层起步。从空中俯瞰,建筑密度还是挺高的,冬天低楼层的日照时长应该不会太好。

另外,住宅自持比例高达36%(7、10、11、12栋全自持,9栋少量自持),园区不算纯粹。

02

只看基础条件,保利·天汇无疑是自住家庭的上佳选择,甚至作为资产配置长期持有,也是一个选项。

但如果你只想短炒一把,甚至是代持或高杠杆硬上,可要小心了。因为冷静分析的话,你会发现:天汇与西溪公馆有太多相似之处,在此楼市风雨欲来的时刻,短炒风险极大。

从体量上看,两者都属于准现房大盘(一个1000多套,一个2000多套)。

从地段上看,两者都属于一个热门的大板块(滨江、未来科技城),但又是热门板块中较弱的小区域(长河、五常北),而且都没有好学区

许多投资客可能压根没去过现场,就随耳一听,哇,滨江啊,未来科技城啊,一次开一千套机会大啊,还是现房马上能套现啊,这天下掉下的馅饼怎能不捡?

但实际上,天汇看似高大上公司环抱,实则一二手倒挂暧昧不明



手边买房数据显示,天汇一路之隔的南岸晶都(2007年),近90天成交了16套,网签价集中在3-4万

价格低,是因为小区年代太久?隔壁的铂金名筑,2014年12月交付的,算次新房吧,依旧不给力。近3月只成交了4套,最高网签4万6

这价格水平,也就跟浦沿的绿城巧园差不多吧!

但巧园边的江荣府限价可是3万8;而铂金名筑边的天汇,限价却大概率是5万出头,倒挂在哪里?

有人或许说,这些盘跟天汇存在明显品质代差,无法相提并论。那么,中海云宸总够资格了吧,就在西侧300米处,今年6月刚交付。



我爱我家显示,云宸目前共12套挂牌,最高10万+,最低6万2。可惜,现实很骨感,云宸交付4个月,杭州所有公开二手平台,至今未出现一套成交记录

“长河本来就穷,这么高的价格,还有税,谁会买?”边上中介倒是直言不讳。

其实前段时间,云宸有一套中低楼层的房源无限接近成交,总价830-840万带车位。后来房东嫌不划算,爽约不卖了。

但就算成交了,也掀不起什么风浪。我算了下,去掉车位,单价5万7左右(139㎡)。

且不说这价格放到今天,还能不能成交。就算有近7000价差,但天汇明年底才交付,15个月的资金成本,再加上捉摸不透的二手行情,真能稳赚?

03

想想看,去年西溪公馆第一次2万8开盘时,隔壁美林公馆、昆仑府的二手房也只能卖3万出头,倒挂同样不明显。

但为什么会有6万人冲进去摇号呢?

因为都看上了它是现房啊!倒挂再薄,只要套现周期短,回报率还是惊人。另外,大家都相信“产品有代差”,交付后二手房可以是另一个价格体系。

这一切的逻辑,是不是和现在很多投资客想冲进天汇,简直一模一样?

一个就自住而言优缺点都很明显的现房,被大量短炒客看中,交付后结果会是怎样?西溪公馆已经给出了答案。



一方面,由于每次推盘上千套,必有不少周边“自住刚改”被满足,接盘侠变少。另一方面,由于投资客占比极高,且都追求快进快出,一交付就出现海量抛盘

去年9月最后一次摇号后,总房源量2217户的西溪公馆,今年3月开始陆续交付。贝壳二手网显示,截至9月23日20时,共挂牌175套。

什么概念?去掉北区限售的1213套,可售1004套,半年抛盘率18%,杭州几乎没有更高的。一在西溪公馆揽活的装修公司更声称:客户中百分之八十不自住

挂牌价也一个比一个高,起初号称“没有六万不卖”。

接盘的韭菜变少了,挥舞的镰刀却以指数级增加;注定一刀出去,大概率要扑空。聪明一点的,早早调整预期,但自7月11日出现首套网签至今,西溪公馆一共也不过10套房子“逃顶”。

而且挂牌价一路从六七万,迅速跌到4万出头,已初步出现了踩踏的苗头



那么保利天汇呢?假设这1000套房子,300套被自住家庭买走,700套被投资客摇到,交付后20%立刻抛盘,就是140套左右挂牌。

按10%的资金税费成本算,起码卖5万7才保本,再想要点利润,起码挂个7万吧?一套139㎡到手加税费就超千万。

若挂牌房源平均面积120㎡,需要13亿资金才能全部买走这140套房子。但长河这一带,本来就几乎没有高总价接盘侠,天汇新房又消化一波,哪来这么多“刚改”接下这些烫手的次新房呢?

别的盘高价出不了货,房东大不了不卖了,但天汇的短炒客估计不行

有些人首付都是借的,有些人急着腾房票买自住房,还有些拼多多买房的,急着获利了结,以防夜长梦多。类似西溪公馆的踩踏,或将发生。

04

其实,西溪公馆降价的消息虽屡屡刷屏,到目前为止,还是一则“轻喜剧”。

因为多数人新房买来只有2万8,二手房价就算降到如今的4万3,仍然很赚钱(尤其是3成首付的)。但天汇不一样,新房买来要5万出头,成本更高,行情一差就可能白忙一趟

稍不小心,亏本的概率也不小。撤离动作稍慢一点,套牢几年也不是不可能。

毕竟热门得多的奥体和钱江世纪城,目前二手房价也只剩七八万;连江河汇一带的都会森林,都挂出不少六七万的房源。

同样的价格,有几个理由一定要去买长河?



这一轮西溪公馆房价急速走低,还有一个很重要的原因:60㎡小户型过多,限售房过多,投资客过多,又是毛坯房,导致迅速变成“群租圣地”

接二连三包起来的阳台,越变越杂的小区环境,使得一些高端客户对自住开始产生疑虑。

保利天汇虽然起步户型有98㎡,估计也不会限售,还是精装交付,但也有一个类似隐忧:高达36%的住宅自持,将来大概率分割成小户型出租

而一时半会儿出不了货的投资客,可能也会将房源大量出租。

这使得在很长一段时间内,住在天汇的租客占比都不会低,对许多自住家庭而言,也影响其高价接盘的信心。



写到这里,许多人可能会说:你是在帮开发商劝退我们吧?天汇边上随便扔块砖头,就能砸中几个年薪百万的互联网高管,怎么会没接盘侠?我不信!

说实话,当初中海云宸也不信,沙盘上一推演,客户群一画像,这房子肯定得抢。

但房子就是没法卖得快起来。再一分析,高管们都更想住区政府和奥体,小年轻又买不起六七百万的房子,两边不靠。而且,码农好像并不是非要住公司旁边不可。

现在区政府和奥体的房子更难买了,我想滨江人自住改善,许多都会考虑天汇,但仅限于新房。

让他们花高价接二手房,还是很难。毕竟长河一带不像奥体、钱江世纪城有光环,自然没什么炫耀性消费的冲动。大不了,继续打新呗!

长河或许也有美好的未来,但估计短炒客等不及。

05

无论如何,我们还是非常推荐自住家庭去摇天汇。

目前,具体户型和装标仍没有最新官方信息。前段时间,本来是要开放售楼处的。又因各种原因选择了关闭,具体开放时间,有待通知。

不过,户型结构和房源布局,已基本确定。

整盘可售住宅约1061套,其中98㎡夹边套约130套、98㎡中间套约438套、123㎡边套约307套、128㎡边套和139㎡边套各有约93套

5、6、8幢两梯两户,其余均是两梯四户。三房起步,四房封顶,以刚改定位为主。



约98㎡夹边套三房两卫,其功能布局,与常规边套户型很不相同。

主卧、客厅朝南,连南向双阳台。书房、次卧朝北,厨房则位于户型中间。由此,进门直对公卫(实际应该有玄关)。另外,设备阳台在两个卫生间及厨房之间,容易串味。



相比之下,约98㎡中间套三房两卫,就属主流布局了。

三开间朝南,主卧和客厅带阳台,书房、厨房及两个卫生间,都布局在北侧。



约123㎡边套户型,四房两厅两卫。主次卧朝南,连大阳台;书房与另一次卧朝北,餐客一体连飘窗,北向两个房间上洗手间略麻烦些,要横穿餐客厅。



约128㎡边套户型,四房两厅两卫,经典四叶草格局。三开间朝南,客厅与次卧共享一个大阳台。



约139㎡边套户型,四房两厅两卫,三房朝南,主卧、中间卧室带飘窗、另一次卧连阳台;厨房与另一公卫在北面,餐客一厅连阳台。

相比四叶草户型,不少人应该更喜欢三房朝南的格局。



天汇约139㎡户型图

与中海云宸的139㎡(四房两卫,整盘只有一个户型)相比,两者得房率都不错,各有千秋。

虽然都是边套,但天汇是三开间南(3卧),面宽约9.8米。云宸则是四开间南(3卧+客厅),面宽高达约14.1米。

云宸采光更通透,但天汇的优势,在于拥有一个带大阳台(约6.6米宽)的边厅,公区尺度感更强

云宸卧室开间的均好性更强,北面书房开间也有3米,而天汇北书房只有2.85米。但天汇各个房间的进深更大,主卧约4.3米,云宸只有约3.65米。



中海·云宸约139㎡户型图

此外天汇的厨房明显占优,面宽约3.5米,远大于1.95米宽的云宸(可后改)。

总体而言,两个都是好户型。云宸139㎡户型整体更扁平化,加上只有4幢高层,且一字排开(南向建筑低矮),日照更充足,舒适度会略高一些。

最后我想说一下,如果最终这篇文章劝退了大部分短炒客,那么天汇交付后,二手房价还是可以稳住的,说不定涨幅还不错

就算行情变差,大不了像云宸和沁园业主那样,打死不降,一套也成交不了。

可惜,我猜大部分该冲进去的炒家,还会冲进去。那么,交付后大概率还是要出货踩踏,直到两三年后洗完一遍筹。

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐
热点推荐
油价突破10元/升!国内油价迎年内第14次上涨

油价突破10元/升!国内油价迎年内第14次上涨

车行易
2021-10-25 01:35:04
“法外狂徒”罗翔:从顶流教授到被逼退网,他到底做错了什么?

“法外狂徒”罗翔:从顶流教授到被逼退网,他到底做错了什么?

致敬娱评
2021-10-23 17:37:04
速读版:“投资一生一次的机会”:华夏周克平“变革性”投资实践

速读版:“投资一生一次的机会”:华夏周克平“变革性”投资实践

财商侠客行
2021-10-22 10:48:18
她18岁考清华,33岁年薪百万,37岁替世界首富花钱,还4年生3娃

她18岁考清华,33岁年薪百万,37岁替世界首富花钱,还4年生3娃

朱小鹿
2021-10-24 14:55:05
浙江一女子K歌“K掉”2万多!真相令人崩溃…

浙江一女子K歌“K掉”2万多!真相令人崩溃…

环球网资讯
2021-10-25 08:45:31
好莱坞男星误杀女摄影师案最新消息!警方公布调查结果

好莱坞男星误杀女摄影师案最新消息!警方公布调查结果

瞰世界
2021-10-25 00:02:30
睡一次一万!年轻女保姆与雇主客厅激情,瘫痪女主人就在隔壁房间

睡一次一万!年轻女保姆与雇主客厅激情,瘫痪女主人就在隔壁房间

李慕雪
2021-10-24 19:21:37
结婚4年后,舒淇自曝被家暴:“有些衣服,脱了就再也穿不上了”

结婚4年后,舒淇自曝被家暴:“有些衣服,脱了就再也穿不上了”

朱门大叔
2021-10-25 01:00:08
闺蜜半夜给老公发裸体照片,我回复:别着急,我这还有你全套视频

闺蜜半夜给老公发裸体照片,我回复:别着急,我这还有你全套视频

云溪沫
2021-10-24 18:54:21
停车位有只“熊猫”啥意思?交警:不清楚的扣3分,不少人已被罚

停车位有只“熊猫”啥意思?交警:不清楚的扣3分,不少人已被罚

生存烹饪技巧
2021-10-25 06:00:16
北京感染者已达15人,出现3支传播链,均与一地相关

北京感染者已达15人,出现3支传播链,均与一地相关

新京报北京知道
2021-10-25 00:06:08
“我应当55岁退休”!女员工拒绝50岁退休想继续上班,还要求公司给近6万,官司一路打到高院,法院判了

“我应当55岁退休”!女员工拒绝50岁退休想继续上班,还要求公司给近6万,官司一路打到高院,法院判了

每日经济新闻
2021-10-25 00:10:16
夜班女医生被投诉“交公粮小声点”,丈夫上门家访,出轨学生妈妈

夜班女医生被投诉“交公粮小声点”,丈夫上门家访,出轨学生妈妈

黄非红
2021-10-24 19:40:56
把10万的爱马仕Birkin包给普通女孩连续背50天,她会有什么变化?

把10万的爱马仕Birkin包给普通女孩连续背50天,她会有什么变化?

INSIGHT视界
2021-10-25 03:32:05
于谦被曝自家马场拆迁,占地4万平方获赔4个亿,本尊终于回应了!

于谦被曝自家马场拆迁,占地4万平方获赔4个亿,本尊终于回应了!

永不止境
2021-10-23 22:19:28
李云迪涉事女主正脸曝光交易价格不菲!如果选择健身分散精力就?

李云迪涉事女主正脸曝光交易价格不菲!如果选择健身分散精力就?

傲娇的马甲线
2021-10-24 22:05:43
毛主席的秘书田家英,一手精妙绝伦硬笔书法,规范规矩,让人叹服

毛主席的秘书田家英,一手精妙绝伦硬笔书法,规范规矩,让人叹服

水墨风情
2021-10-25 02:11:50
5年过去了,“老虎咬人事件”的女儿被全网讨伐后,现在怎样了?

5年过去了,“老虎咬人事件”的女儿被全网讨伐后,现在怎样了?

鬼谷子思维
2021-10-24 17:12:55
男孩为让舅舅脱单欲把老师变舅妈:他身高1米84有100万的房40万的车

男孩为让舅舅脱单欲把老师变舅妈:他身高1米84有100万的房40万的车

潇湘晨报
2021-10-24 20:43:26
青年相声演员韩禹峥去世,年仅23岁,师父赵立同等发声哀悼

青年相声演员韩禹峥去世,年仅23岁,师父赵立同等发声哀悼

好丹
2021-10-24 21:17:27
2021-10-25 09:58:44
层楼
层楼
层楼
153文章数 283关注度
往期回顾 全部

房产要闻

恒大珠三角40余个在建楼盘复工!实施现楼销售

头条要闻

陈冰:台积电向美国“投降”意味着什么?

头条要闻

陈冰:台积电向美国“投降”意味着什么?

体育要闻

耻辱!曼联梦剧场0-5利物浦 C罗引冲突

娱乐要闻

好莱坞男星误杀女摄影师 警方回应

财经要闻

科技要闻

华为变了:不完全是一家卖手机的公司

汽车要闻

联名漫威电影 雷克萨斯发布10款概念车

态度原创

手机
旅游
房产
教育
艺术

手机要闻

新款MacBook Air曝光,搭载Apple M2处理器

旅游要闻

迎合年轻人口味的自热火锅,还好吗?

房产要闻

恒大珠三角40余个在建楼盘复工!实施现楼销售

教育要闻

教培界的爱马仕倒了,中产们的高端教育梦碎了

艺术要闻

吴冠中水墨画的形式美