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在上海,没有比中远两湾城更魔幻的小区了

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还记得这篇《普陀为什么是上海市区房价最低的地方》吗

其实文章发出后,我们有收到这样一条评论


短短3行,让人一下就记住了这个叫「中远两湾城」的地方

我翻了下这里的房价,很神奇的是,在均价不断走高的2020年


2020年-2021年上海房价走势,来源:安居客

这里却异常“冷静”,而且还逆市走低,这让那些想跳价的房东情何以堪


2020年-2021年中远两湾城房价走势,来源:安居客


其实这个超级大盘,无论是 区位,还是 设计施工 都很不错



为什么一个内环内的超级大盘卖得还不如一些外环板块,为什么一提到中远两湾城,很多人都笑的讳莫如深
这里真的很让人好奇

01

什么叫超大体量

实话实说也踩过不少盘了,但是第一次看到这里还是有点吃惊


「中远两湾城」分东区、西区,一共96栋居住楼,有大板式,也有点式住宅点缀其中,密密麻麻排在一起


平均每栋在30层+,多往楼顶看看都能治疗颈椎


东西区加起来大概有10000户左右,将近40000多位居民

「中远两湾城」光占地面积就有45公顷,建面超过160万方,换算成实物你可能更有概念,这个面积相当于224个国际标准足球场

以前听到90万方,就觉得是非常大的盘了,这里差点翻倍


而这些数字带来的直接影响是

你在小区周边可能找不到什么吃饭买东西的地方,因为这些地方都在小区内部,基本上平均 每50米 就会碰到一家商店


宝能生鲜、康品汇生鲜、全家、喜士多...还有京东便利店、进口食品店、各种小卖部,饭点的时候,随便一家清真拉面馆都是客源满满
不仅仅是吃饭、购物,还有其他服务,一兆韦德,也是超级放大版的


按摩店也有



总之就是各种高、密、多、大

就连垃圾日产量一度达到100吨,一般小区的10倍

还有一种店,也很火,中介门店
从你进小区开始,步行5-6分钟就能看到一家中介,链家、中原、太平洋、21世纪、房友、Q房网等各种中介应有尽有


这里面的链家,已经开到第4家了,图片里的这个链家,这段时间平均每天都会有一套这个小区的房源成交

可是成交这么好,为什么房价涨不上去


02
看看这里的物业就明白了

走在小区里面,你会感觉哪哪都是车,走着走着就要给后面的车让路


不止四轮的,还有电瓶车


前后左右,侧后方,它们都会窜出来,速度挺快,很难捕捉

白天还好,晚上没什么路灯,当你低头玩手机的时候要小心,汽车电瓶车突然就离你很近


不过还好这里路够破,就算车辆虽然不鸣笛,只要你不戴耳机,也能听到车颠簸的声音


所以这里的住户都培养成,走路一定要走最边边


车辆抢了电瓶车的路,电瓶车只能上人行道,而且也没人管,那车自己的路呢

被停满了

地面停车费170元/月,地下1000元/月左右,所以大家都疯了似的抢地面


最后就每个个体都走别人的路,让别人无路可走

被停满的还有楼栋门口


虽然每栋都有大堂,但都无人管理,门禁想进就进,各种小中介都有钥匙


大堂也挺好看的,但是摆满垃圾和快递


挺好的一处楼梯连廊设计,可惜下面被用来放杂物了



这里像一个没有物业的小区

中介告诉我,这里物业快被炒掉了,几乎不管事


夜幕降临,你在小区里看不到路灯,亮着的只有沿街店铺和已经回家的灯火

楼栋电梯坏了,或者需要重新装修了,楼栋里的业主会集资自己来
而那些没人修缮的楼栋,就是因为租户比较多,房东也不想为了租户花这个钱,于是就继续破破烂烂
其实这里不是没有物业,这里相继出现过,业委会、居委会、党委会等组织,物业权利也是几经其手,发生过很多纠纷
究其根源还是,人太多太多


所有问题,你放在不同体量能级去考量,结果可能会有质的差别
「中远两湾城」就印证了这一点,10000户,将近40000口人,就算通知一条简单的消息,挨家挨户通知也需要十天半个月
如果需要大家共同决议某项事情,那就更久了
更关键的是,物业费归谁管、怎么用,这么大体量的物业费收缴、保管、使用都是容易引发争端的地方
而且人多意味着租户也多,就算是10%的出租率,也有将近1000户的出租户,将近5-6000的租户,而「中远两湾城」的真实出租率可能高于10%


所以人员混杂是一定的

03

这也是为什么“二房东”泛滥

无论是以前还是现在,你永远数不清楚「中远两湾城」有多少二房东


为什么会这么旺盛

每日经济新闻记者曾算过这笔账:中远两湾城四期里面,2009年一套130㎡的毛坯,租金只要3000元/月,二房东租下来后,简单装修下,分割成8-12间,每间租金在500-800元不等,这样总体收益差不多是原来的2-3倍
所以这里会有非常多 职业二房东,黑中介
而群租问题,也让这里的其他住户和管理者头疼不已

十几个甚至几十个租客挤在一套房里,然后共用一两个卫生间,不仅卫生条件差,而且还有很大的安全隐患


来源:舟山论坛

人多了以后,热闹是热闹,但更多的是摩擦,各种群体事件,屡见不鲜


2008年以来,上海市政府先后四次开展“群租房”问题整治



但一直屡禁不止,2014年,两名消防队员的牺牲,让这里群租房问题又一次推到风口浪尖

现在的「中远两湾城」,仍然是二房东的天下

从志联房产,到21世纪,最后链家,我找了3家中介,除了链家,这里的租赁房源都不是从房东手里直接租过来的

他们强大到,随随便便手上都是几十套房源

有时候二房东也说不清楚自己手上还有多少个空房间在出租

而这类租赁最大特点就是
一切都好谈


我从3200谈到3000,又谈到2800,从押一付三谈到押一付二,最后押一付一也可以帮我问问

看我就要离开了,二房东放血大酬宾说这个价格还可以包水电

我不知道是我太会砍价,还是行情就这样

最后我还是拒绝了,疯狂在他的底线来回试探,我说还能看看别的吗

二房东也是有脾气

“我手上还有几十套房,现在空出来的房间也有十几间,也不能一间间带你看吧”

说实话这么好的环境,内环内旁边又是苏州河,小区却是这个品相

有点可惜

04

还有一个基因式的难题


中远两湾城的前身,是上海市区最大、最集中的危棚建屋集中区
改造前后的中远两湾城差别还是很大的



但很难改变的一点是,这里的交通、商业、医院等配套依然薄弱

这里背靠中山北路,前面是苏州河,整体而言交通条件不够便利,尤其是小区内部,体量大却无法连贯交通,也没有接驳车
所以大家都得开车,但是停车位又严重不够



附近没有大型商业,也缺乏医院资源
,在医疗资源最发达的内环,这里离的最近的只有一家普陀人民医院


周边产业也很弱,虽然这里曾是民族产业发源地,有过很多像大有余榨油厂、上海振华造漆厂、中国近代第一个机器纺织企业上海机器织布局

但是,随着水运逐渐退出历史舞台,那些原本依靠水运,在苏州河岸发展起来的工业,逐渐迁移到交通更加便利的地方,只留下落寞的苏州河


这些东西成了一种基因式的存在,影响着中远两湾城的方方面面

而且中远两湾城的前身,还留下一个根本性的难题

就是有限的土地资源,又需要安置庞大的人群数量

49.5公顷区域内,平均每亩土地上有居民31户,当时这里的建筑密度和人口密度可称得上全市之最
一方面社会非常关注这个内环第一大盘的建筑设计和品质,另一方面,又不得不面对超高的容积率
这样的局面,其结果自然走向两极

说到最后
其实这样的中远两湾城不难理解


一边是内环内苏州河畔,一边是巨型群组现场
一边是高端住宅小区,另一边却是垃圾乱堆、快递摊满大堂
生活场景的复杂让身处内环内核心地段的「中远两湾城」有种郊环回迁房品相
这是一种被拉扯的无奈


拥有最美的苏河湾景色,却成了中介口中“性价比高”的代名词

今天的中远两湾城,从复杂的历史年代走来,经历了一系列变化,成了一个时代的缩影

很多人买在这里,但只是过渡,他们知道自己跟租客唯一的区别,就是他离开的时候可以卖掉这里换套更大的

因为没有谁想留在这里

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