网易首页 > 网易号 > 正文 申请入驻

房产现在主流说法都是会降价,但真的会降的吗?

0
分享至

  • 近日,有个网友的留言特有代表性,他说:我希望房价能降,我是真刚需。但我认为降息的可能性不大,现在银行大量的降息放贷,一万元一个月利息才25元左右,我已经办理了无抵押的个人贷款。这么多钱放出来,不流入房地产才怪了。


毫无疑问,当下很多人都在真心盼望着房子价钱能够恢复正常的市场价值。只是看到现在的主流观点都说房产是会降价的,那么真的会降吗?如何判断接下来的房产走势呢?

一、现象:目前我所感知的房产行业信息都有哪些?

说到房产,我在观察身边的样本中,逐渐总结了如下的信息:


1、我所在城市的地产相关公司,肉眼可见的成交量萎缩,老板们压力巨大与焦虑,它出现了以前很多没有的行为。

  • 我直接能听到做房产策划的朋友说,有个业主抱怨房价下跌了。也就是说,客观事实的成交量对半缩减与舆论都非常明显了。

市场是敏感的,舆论就是观察器皿。前段时间,我朋友地产公司在杭州的公寓,周末突然间卖出去很多,周一很快就议论纷纷,你说平时谁提那玩意呢。

  • 后来我又观察发现:一个中小私企,日子不好过时,它们都会干同样的事:企图在短视频里,做自己所谓的账号和私域流量。这都是他们日子不好过,现金流紧张的抓瞎行为。当然专门干这个的不算,突然干的,其实就是起化学变化了。

2、舆论已经掉头,不仅仅在网上出现,甚至在周围也出现,当你在阳光下看到一个蟑螂,说明黑暗的蟑螂都塞不下了。


可以说,30年的涨价、地产永恒的保值抗跌和人民刚需的观念,在裹挟风暴下吹了10多年,我们居然会在阳光下看到一只蟑螂?说明内部的动力已经熄火,那一定是凉了不少,熄火了,才能让烤火的人冷不丁提出一个问题:这个炉子咋不热了?

3、基于我们经济与文化环境,房子大家都爱聊,但是现在大家聊的根本不是我以前看到房帖热火朝天的局面。

  • 我周围亲戚爹妈都不提买房的事了,他们都淡定了,而且他们就是我的闲人观察样本。也就是说,房价已经掉头了,不用迷信了,跌的时候不言底,但是现在依然只是掉头,震荡,甚至还会出现短期反弹上涨,但这个大头是绝对掉头了。
三、论证:房价经历两次飞跃后,新增需求已捉襟见肘了

要知道,全国房地产曾有过两次明显“飞跃”,分别为2008~2009年以及2015~2016年。2008~2009年的飞跃直接得益于4万亿的刺激计划,4万亿刺激计划开启了高铁等大基建时代;2015~2016年的飞跃直接得益于以“330新政”为代表的房地产去库存刺激计划。


  • 这两次的飞跃,基本上让全国城镇的房价在2017年相对于2007年翻了4倍,远高于经济发展的增速。当然两次飞跃的中间,2010~2014年的房价基本比较平稳,甚至有的年份房价是下降的。

不过,房价两次飞跃主要基于城镇化和人均居住面积提升。这两点才是我国房地产突飞猛进的根本点,政策的作用是释放这两点的能量,也只是辅助作用。

2007年我们的城镇化率是46%,而全国总人口为13.18亿;2020年我们国家的城镇化率是63.89%,而全国总人口为14.12亿。下面简单计算一下:

  • 2007年城镇人口:13.18 * 46% = 6.06亿;
  • 2020年城镇人口:14.12 * 58.52% = 9.02亿;
  • 12年城镇人口增量:9.02 - 6.06 = 2.96亿;
  • 再看看城镇人均居住面积的变化,2007年人均城镇居住面积为22.6㎡,2020年人均城镇居住面积达到约40㎡。12年人均城镇居住面积增加17.4㎡。要知道1990年人均城镇居住面积都不超过这个数,而且韩日人均居住面积也差不多才20㎡。


以上数据的分析可得,由城镇新增人口带来的新增居住面积为:

  • 2.96亿 * 40㎡ =118.4亿㎡;

由人均城镇居住面积的增加带来的新增居住面积为:

  • 6.06亿 * 17.4㎡ = 105.4亿㎡;

两者相加可知08~20年12年间新增住房居住面积为:

  • 118.4亿㎡ + 105.4亿㎡ = 223.8亿㎡;

这就是我们的房地产在2008年开启高歌猛进的原因,没有这个根本,再好的政策都只会昙花一现。凭借着这些新增的居住面积,只需要政策适当引导即可给房地产带去突飞猛进的跨越式发展。


  • 由上图可知,我们的城镇人均居住面积几乎和发达国家相当,这也说明我们人均居住面积需要到顶了,随着老龄化深入和生育率继续下降,城镇人均居住面积还会继续被动上升。

可见,这种增长是不可持续的,因为新增需求已经捉襟见肘了。

三、根源:还有政策效应吗?已不存在大放水了

先来看看货币金融数据:目前M2增速8.1%较上月减少1.3个百分点,重回2019年7月疫情前水平,社融同比增长11.7%,增速比上月减少0.6个百分点,再次说明臆想大放水的可以消停一下了。



  • 最近半年我国货币和金融数据充分表明,国家为了应对潜在的恶性通胀预期,提前就收紧流动性,而且收紧流动性的决心的不可动摇的。

这都说明了央行等部门还是如履薄冰地在调整货币金融参数,既怕放多了泡沫迅速扩大,又怕给少了经济直接躺平。

  • 我猜肯定有人会拿M2数据唱多房价,不必管这些,两会已然表明国家不会走没有前途的老路,科技发展和消费扩张两大方向就确定了房地产靠边站了。而M2和社融增速,我认为大方向还是向下的。

要知道,房地产作为一个资本密集型和资本驱动型的行业,不管是从供给侧(房企融资),还是需求侧(个人住房贷款),房地产整个就是资本驱动的产业,其中最大命脉就是国家的货币金融政策。


基于过去的经验看,我们国家内部货币通胀率还是很高的,从下面几个数据就可以看出来:

  • 1990年,我国GDP为1.87万亿,M2为1.53万亿,M2/GDP比值为0.82;
  • 2000年,我国GDP为9.92万亿,M2为13.46万亿,M2/GDP比值为1.36;
  • 2010年,我国GDP为40.15万亿,M2为72.59万亿,M2/GDP比值为1.81;
  • 2019年,我国GDP为99.09万亿,M2为198.65万亿,M2/GDP比值为2.00;
  • 2020年,我国GDP为101.60万亿,M2为218.68万亿,M2/GDP比值为2.15。

M2/GDP比值衡量的是在全部经济交易中,以货币为媒介进行交易所占的比重。总体上看,它是衡量一国经济金融变化的初级指标。通常来说,该比值越大,说明经济货币化的程度越高,说白了就是放水对经济的贡献。

我们这里简称M2/GDP比值为虚拟经济指数。

  • 2000年相较于1990年,虚经济指数涨幅为65.85%;
  • 2010年相较于2000年,虚经济指数涨幅为33.09%;
  • 2020年相较于2010年,虚经济指数涨幅为18.78%;

2020年比较特殊,我们为了应对疫情对经济的冲击,谨慎提升了M2增速,为了除去2020年疫情影响,我们计算下面数据:

  • 2019年相较于2010年,虚经济指数涨幅为10.50%。


  • 从以上数据可以看出,过去30年,我国的货币通胀率确实很大,总体上大于经济增速。但我们也可以发现,最近10年相较于1990-2010年的20年,货币通胀速度开始减缓。

最近10年,国家遏制M2的势头很明显,本质上是M2跑得太快了,经济发展跟不上,所以需要收紧货币政策,等候经济跟上来。其实是疫情是打乱了顶层部署,不然最近10年的虚经济指数降速会更加明显。

  • 可以肯定,今年我们要加速推进人民币国际化战略,有专家甚至说出了要放弃汇率,允许资本自由流动,在这样的趋势下,我们更不可能大放水了,地产的“活水源”没了。
总之,我国房地产已超额完成了其历史上的使命,目前所起的作用已不是正激励,而是副作用。目前所有发展方向,没有一条是给房地产的,它已不是推进器,而是刹车片,甚至可以说是路障。


去年我还说过买房可能要再等2-3年,如今不仅房子有了,而且车子也有了,房子省下的钱可能足够你买一部像样的车子了。比如:

  • 一线的朋友,晚3年上车,一辆卡宴就有了;
  • 二线的朋友,晚3年上车,一辆X5就有了;
  • 三线的朋友,晚3年上车,一辆A6就有了;
  • 四线以下朋友,晚3年上车,一辆亚洲龙就有了。
  • 如果考虑房贷的杠杆效应,以上汽车都可以上顶配,这绝不是开玩笑的。如此看来,如果你高位接盘,债务自然不必多说,然后还只能看着别人开着卡宴带着家人去兜风。

尤其是中下层的朋友们,应该采用非对称策略过生活,如果你们一直跟在上层人的后面跑,你们永远只能做接盘侠。

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐
热点推荐
网红直播间喝药轻生,家属:直播间的人起哄后真的喝下去

网红直播间喝药轻生,家属:直播间的人起哄后真的喝下去

九派新闻
2021-10-17 09:53:15
捞了好处就翻脸?塔利班将死亡营调往中塔边境,中国援助白费了?

捞了好处就翻脸?塔利班将死亡营调往中塔边境,中国援助白费了?

海峡军武
2021-10-12 17:53:29
美媒承认:台海若有事,解放军在家门口与美国作战,胜算会更高

美媒承认:台海若有事,解放军在家门口与美国作战,胜算会更高

防务视野
2021-10-16 18:47:54
七旬老人怀孕两个月,儿子劝她打掉,母亲撩起衣服,儿子哭了

七旬老人怀孕两个月,儿子劝她打掉,母亲撩起衣服,儿子哭了

丸子讲故事
2021-10-16 14:30:08
18岁校花卖初夜,5万现金睡后变冥币!人生最痛苦三个字,请牢记

18岁校花卖初夜,5万现金睡后变冥币!人生最痛苦三个字,请牢记

北国向锡安
2021-10-17 11:08:10
女邻居穿着暴露来敲门,我把持不住求她做老婆,她说:你中计了!

女邻居穿着暴露来敲门,我把持不住求她做老婆,她说:你中计了!

飞天木兰
2021-10-16 19:37:56
煤炭到厂价突破2300元/吨!抗议煤价上涨!水泥厂停产7天

煤炭到厂价突破2300元/吨!抗议煤价上涨!水泥厂停产7天

山西惠捷智运
2021-10-16 17:32:34
章泽天罕见陪丈夫豪门应酬,居家打扮只顾看手机,似爸爸带着女儿

章泽天罕见陪丈夫豪门应酬,居家打扮只顾看手机,似爸爸带着女儿

南国织喃
2021-10-17 11:21:39
提醒:“注胶肉”已泛滥?通常存在这3种肉当中,转告家人别买了

提醒:“注胶肉”已泛滥?通常存在这3种肉当中,转告家人别买了

养生时间
2021-10-15 21:54:03
10元“大团结”,现在到底值多少钱?

10元“大团结”,现在到底值多少钱?

菩提无树
2021-10-16 20:54:10
世卫组建新的溯源调查小组,要求再入华溯源,赵立坚亮明中方态度

世卫组建新的溯源调查小组,要求再入华溯源,赵立坚亮明中方态度

海峡快讯
2021-10-17 14:45:48
刚刚,点火发射!

刚刚,点火发射!

机械公民
2021-10-17 07:52:36
女排主帅有着落了!功勋名帅宣布出山,曾助天津女排夺得冠军

女排主帅有着落了!功勋名帅宣布出山,曾助天津女排夺得冠军

阿龙分享美食
2021-10-17 15:17:43
中国神舟十三号飞天,为什么会炸出那么多恨国党

中国神舟十三号飞天,为什么会炸出那么多恨国党

狐狸先森几点钟
2021-10-17 17:02:50
爆陈亚男夫妇11月14日要领证,放话给小伟生孩子,网友:为家产?

爆陈亚男夫妇11月14日要领证,放话给小伟生孩子,网友:为家产?

1818娱乐圈
2021-10-17 07:50:02
她每次塞屁垫都被全网怒赞?现场的逆天长腿居然也能伪造…

她每次塞屁垫都被全网怒赞?现场的逆天长腿居然也能伪造…

撸铁一姐
2021-10-17 00:30:37
“老婆坐老板的车出差,这墨镜反光感觉有点不太对劲...”兄弟稳住!

“老婆坐老板的车出差,这墨镜反光感觉有点不太对劲...”兄弟稳住!

冷场救治专家
2021-10-16 08:39:15
网红炒作?杭州女子穿着清凉幼儿园接小孩,网友:这是“幼儿媛”

网红炒作?杭州女子穿着清凉幼儿园接小孩,网友:这是“幼儿媛”

韩国媳妇小天娇
2021-10-16 22:06:34
外媒关注“澜沧号”交付仪式:中老铁路展现两国人民友谊

外媒关注“澜沧号”交付仪式:中老铁路展现两国人民友谊

中国新闻网
2021-10-17 17:46:14
坚持住!NBA仅剩一人没接种疫苗,全联盟都在看欧文笑话

坚持住!NBA仅剩一人没接种疫苗,全联盟都在看欧文笑话

篮坛资讯播报
2021-10-17 12:14:08
2021-10-17 21:00:49
醉井观商
醉井观商
商业人物、行业商机,醉眼财经
622文章数 6444关注度
往期回顾 全部

房产要闻

楼市迎近7年最差金九:新房成交降幅连续4月扩大

头条要闻

小伙面馆劝人结账被捅死未获评"见义勇为" 当地回应

头条要闻

小伙面馆劝人结账被捅死未获评"见义勇为" 当地回应

体育要闻

樊振东劝诫粉丝:别追踪拍我私人行程

娱乐要闻

结婚十年没一起吃饭 她结婚图什么?

财经要闻

科技要闻

大众CEO邀请马斯克为200多名高管“上课”

汽车要闻

保时捷前三季销量约21.7万辆 中国市场占超三成

态度原创

时尚
手机
艺术
家居
数码

专访王俊凯:当三字弟弟变成凯哥

手机要闻

微软Surface Duo 2上手 相比上代更强但仍存缺憾

艺术要闻

民国竟然有这样一位山水画大家,极为罕见!

家居要闻

年度最治愈的韩剧来了 连房子也装得这么美!

数码要闻

22大Win11快捷功能!彻彻底底变了