北京楼市：3年前在这里买了一套房，如今后悔不已

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：你好，房姐，县城的公寓可以投资吗？

回答：在县城，绝对要谨慎碰公寓。即便在上海、北京，人口涌入之多，公寓的总体收益也跑不赢住宅；杭州、南京、武汉、厦门等城市，公寓也跑不过住宅，而在县城，就不是跑得过的问题了，很可能是大坑。公寓跟住宅相比：1、40年产权；2、无学区，无法落户；3、贷款年限最多10年，且上浮；4、首付比例5成及以上。因此，公寓的增值相对较缓。但优点也存在，不受调控、限购限贷影响。相对而言，住宅图的是增值，而公寓图的是绕开调控、有稳定的租金收益。在县城，绝大多数的县城而言，吸纳农村人口，但流失更多高质素的人口。供需关系，房子并不稀缺，住宅尚岌岌可危，更何况县城的公寓呢。人口决定需求。县城不缺房子，普通住宅，而且公寓往往没有阳台，采光日照不好，平均一梯多户、租户多，商业、办公和租住较多，鱼龙混杂，不适合家庭居住，县城的公寓服务质量和物业，只适合短期或中期的中低端商务人群。需求其实不大，因此注定租金一般，增值差。毕竟一个城市的公寓租金，受产业、商务人口、涌入的人口影响。这些都是县城的弱项。所以，在县城买公寓，简直是赌场和火场，风险较大而收益一般。是坑！别跳！

提问：尊敬的房姐好！请教一下怎么看阳光上东和华远九都汇的优劣？谢谢！

回答：阳光上东 小区占地大，居住人群较多，租户多，小区半封闭式物业管理，属于租金高升值很一般的盘，自住投资都一般 华远九都汇是40年小产权与70年产权结合的小区，也是租客比较多。200+的南北大户型有淘笋的机会，有合适的标的可以考虑

提问：房姐好，首问求教。 本人京户 ，家有俩娃，4年级女儿和今年上幼儿园的儿子，目前人民大学东门附近双榆树北里小三居一套 71平，有按揭余160w，河北大厂一套 高价位时 全款购入 目前市值105左右，巨亏中。想换到北京来止损 增值 。不知这样的想法对不对。 如果可以的话，底下这两个方案哪个更好 1.总价300-400左右买套二， 2.添钱把现有房子卖掉置换到能增值保值的2000年后的房子。 如果方案可行，求推荐区域。 谢谢

回答：河北大厂出掉，换筹到北京。未来楼市会继续分化，有产业有人口导入的板块才有投资价值。并不会出现大面积普涨的情况了，所以地段选择会非常重要。双榆树北里已经能满足学区+自住的需求，没必要置换。建议选择方案一投资一套小标的，新盘看亦庄，二手看看 常营 、石佛营、劲松等板块

提问：北京这轮上涨的动力是什么？

回答：通胀是基础环境 天量大水，再怎么收紧信贷，到手的钱最大出口，仍然是房地产 价格落差大，水往低处流，北上广深，北京价格最低 供需紧张， 北漂优胜者不断增长的购房需求， 限竞房的无效供应，五环内无新增商品房。

提问：你好，我非北京户籍，刚需首套房，但有外地有贷款记录，算二套，想买总价六百万以内的房子，工作地点在菜市口地铁附近，看了角门附近的，有个西马金润小区，离地铁4号线比较近，骑电动车也可以上班，楼龄参差不齐，有的带电梯有的也有不带电梯的，户型都有南北通透的，只是带电梯的两居都超过600万了，有不带电梯四楼楼龄2008免得90多平四楼的要580万，还看了丰台大红门附近的彩虹城，房子比较新，但据说有个海鲜市场夏天有味道，另外还有丰科板块的北京方向和万科西华府，房子比较新，但也比较荒，万科西华府感觉没什么人，北京方向就4栋楼，不过离地铁都比较近有可能涉及到不满二，但是现在不确定选哪个，想咨询下你的意见，做个推荐排序？或者你这边还有什么推荐？

回答：西马金润这个小区比较复杂。 首先是角门的定位，不是在产业，而是一个双轨的交通节点＋大片居住社区： 北到金融街，南到大兴，十号线到东三环，高铁一站地 简单说，这里就是交接产业区的居住社区，但距离地铁步行有一段距离。 其次，这个小区物业跨度较大。 从95年后的公房，到2000年的经适房，再到2005年的次新房都有，物业不同，具体房源不同，价值差异很大。 彩虹城中规中矩，还可以。 说一下缺点吧，周围乱点，得房率不高。以前听说旁边的蛋禽厂夏天会有味道，这个不太确定，最好核实一下. 西马金润有合适的房源优先考虑，其次是彩虹城。还推荐看下 远洋自然、上海建筑、星河城

提问：唐山: 君熙太合130平*2套，火车站80*2套，大厂孔雀城80*2套，96*1，50*1，燕郊东边90*1。想置换到北京，(1)先出哪几套比较好，北京户口，首房二贷，目标600左右小两居，具有投资价值兼顾自住，无学区要求，想在东边，望京，朝青，双井，通州均可，(2)小区推荐

回答：1. 大厂和燕郊有持有价值，唐山没有长持价值 建议出掉 2. 建议看朝青 青年汇嘉园、珠江罗马嘉园，还有通州 京贸国际城 百合湾、运河湾

提问：房姐您好，请问在买房申请组合贷前一个月，我老公换了工作，但是社保公积金没断，主贷款人是我老公，请问会影响贷款吗？还有我们首付不够想在银行借一点信用贷，会上征信，总的流水能覆盖信用贷和房贷的两倍，这种情况银行在批贷前会让我们先还清信用贷再贷款吗？

回答：买房的时候最好别换工作，换工作期间买房比较麻烦，因为你要是买房的过程中前后工作单位不一致被银行发现，有骗贷的嫌疑，我建议你要么换房完再换工作，要么换好工作再换房。 建议做不上征信的信用贷，或者前面的贷款，和后面的买房、按揭要打时间差和征信查询控制，最好的方案是用其它核（家人）办信用贷。

提问：房姐，您好！新人首问，有购房资格，sfsd，首付100万左右，自住加投资，区域不限，等5年后考虑再换，请问房姐有推荐吗？是年底上车还是明年再上车呢？感谢

回答：你好，年底很多抛售的，加上年底买房人最少，所以竞争者少。年初买房人太多，而且涨幅都集中在3-6月。 丰台：中海御鑫阁、三环新城，朝阳：梵谷水郡、炫特嘉园都可以关注

提问：房姐您好！新人首问。准备用退休老人资质，首套，首贷，在北京投资一套住房。将来给孩子留着，当前不会立刻自用，准备出租。手头子弹400。目前想不清楚的是，应该买一个品质好的，将来，比如20年后，直接给孩子用了。还是应该买一个品质一般的，因为无论如何，20年太久了，中间肯定还会卖掉再买新的。不知道这两种方法如何做最划算？另外看帖子说望京比较适合投资，看了一个季景沁园小区，环境物业都挺好。不知道是不是存在溢价，这样房子现在买了，不自用，多年之后涨幅会不会输给其它小区？我这种情况，望京投资您最建议看哪里？另外双井的苹果社区，朝青的华纺易城和青年汇，对于我是否也合适投资？非常感谢。

回答：你好，感谢付费！ 一套房子能否持有20年，背后最重要的变量，其实是产业。 比如：互联网是一个「逐水草而居」的行业。 就像草原上的部落。 前5年A公司是老大，后5年B公司是崛起，可能就导致互联网地区重心的变化，子民的变化。 最早的汉卡方正搜狐，到金山百度去哪儿，再到BAT，再到2013后中美vc疯狂涌入，击鼓传花大潮批量制造「独角兽」和「IPO」神话，互联网遍布东二三四环（胡同巷子，雍和宫，东直门，朝阳门，亮马桥，三里屯，呼家楼，青年路，酒仙桥，定福庄......），其中望京是集大成者。 进入后互联网时代，BAT进入幕后，DMT又逐渐站稳第二梯队。 由此呈现的是互联网部落的迁移轨迹，从知春路中关村，再到五道口清华，再到上地西二旗，随后迁移到望京，分流到后场村，今天又开始逐步向外扩散，后场村扩散到永丰，望京延伸向来广营和善各庄....... 哪里有公司崛起，哪里就成为新的互联网中心。 一旦互联网公司成功做大，首要的需求就是拥有一块便宜的办公场地， 以原先为圆心，寻找尚未被占领的空地，便宜的空地，典型如百度，腾讯，新浪，阿里巴巴。 北京城区人口范围内的房价，除了本身存在重大的溢价，理论上不会出现下降。 房价与人口挂钩，只要人口存在，房价的基本面不变。 从中关村到望京。 从望京到来广营。 你可以看到，每一次互联网大厂的迁移，都符合这个规律。 如果地段本身没有其他产业，单一的互联网产业十分薄弱，一旦大厂迁移或者衰落、倒闭，价值就存在折损，流动性会急速下降。 20年钱，风云二环的外贸公司，三环的外销公寓，如今也是过眼云烟。 望京可以跑赢全北京，季景沁园在望京板块内也可以跑赢80%的楼盘。 这几个楼盘对比，优先季景沁园。

提问：房姐你好！之前提问过，现在住万柳，二套500万以内标的，考虑保值增值，我选房偏爱南向窗户。现在有以下五个意向，请房姐帮忙看一下: 1. 九龙花园，可以改成两居的大一居，2000年，70-80平米，单价6万。 2. 华腾园，可改两居的一居，60平，单价8万。 3. 苹果社区，可改两居的一居，60平，单价8万。全屋朝北。。 双井片区，交通工作都特别方便，真的很好啊！ 4. 惠新里。90年左右，60平两居。8万。 5号10号线换乘，感觉不错。 5. 海淀紫金庄园，60-70平米两居，2000年左右房子，单价7.5万。 12号线和16号线换乘，而且是海淀的，离我现在住的地方近。 特别想听听房姐的意见，谢谢！

回答：首先排除紫金庄园，这个是著名的蜗居小区，因为楼的品质较差，基本是附近最低的租金小区之一，吸引了大量租客，本身已经属于比老破大还惨的类型 其余几个排个序 1>4>3\/2

提问：房姐好！ 新人+付费首问，希望尽快得到您的指点。 看了您的精华帖，非常认同您说的今年年底前是好的入手时机。但就是好纠结资产如何配置更好? 2018年底在上地东里入小两居，今年小儿子已入学，指标已用。当时没敢买三居，怕2019年新政砸手里。可卖700W。 在东三环百环家园有个两居，可卖500W。手里现金500W。 目前无月供，考虑资产保值的话，想问: 1、 大儿子京户，满18岁了，上学无工作，是不是也有了首套首贷资格？ 可以接力贷款吗？ 2、 是手里500W现金直接购买一套小的好？ 还是卖掉百环或者东里，现金凑到1000W，再购一套大的好？东里的房子有必要留着吗？ 百环与东里卖掉哪个好？ 3、东里之前全款买价格高，又无上学指标，各种费息算下来，估计会刚刚打平或者亏一点点，从资产配置的角度看现在卖掉合适吗? 另外，也不知卖掉会不会有影响孩子小升初的风险? 4、如果不卖房，直接手里现金500用大儿子资格买，投资用，可接受每月还贷1万的情况下，买标的多少的合理？ 买哪里的保值增值？辛苦按照标的推荐几个小区。不买南边，不买望京。 5、如果卖掉百环凑到现金1000W，卖掉东里现金1200W,每月还贷1万的情况下，买标的多少合理？ 从保值增值的角度看，买哪个区域好？ 辛苦按照标的推荐几个小区。不买南边，不买望京，朝阳海淀都可。 6、如果卖掉东里两居， 可凑现金1200,可在东西里置换三居四居吗? 三四居虽可兼顾自住，但会保值增值吗? 住不是主要诉求，保值增值是主要诉求,能住最好。 7、从保值增值看，上地一带、亚运村北沙滩大屯奥森一带、五道口一带，哪里增值快?哪里可买? 8、另外，您认为联排与普通楼房比，哪个更保值增值，适合入手吗? 新盘上城郡联排1000左右，买了只能出租 西二旗领秀老硅谷的联排1600左右，离孩子学校不远，买了可以兼顾住的功能，但住不是主要诉求，更关注保值增值。可以买吗? 9、五道口的文津公寓怎么样?目前500万可买个90平，租金1万，觉得租金高。

回答：1. 可以接力贷 2. 一套1000+的标的更好， 3. 现在海淀的政策卖掉没问题，但是以后会不会变就不清楚，卖掉东里有一点风险。 4. 可以看 700以内的标的，看看朝青的珠江罗马嘉园\\润枫水尚,四惠的东恒时代二期、爱这城 5. 1000+看看双井 奥森板块 6. 期望增值没必要在东里买 7. 板块是轮动的，现在入朝阳更合适 8. 联排升值不如平层 9. 文津公寓升值不行，跑输大盘。

以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

【北京房姐】公号已盘点出北京投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案。