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危机不断,这家地产巨头负债相当4倍海南GDP!34家房企踩中红线

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数据宝、腾讯证券联合出品

作者:数据宝 张娟娟

因负债问题,房地产巨头中国恒大站上风口浪尖。事件持续发酵中,不少地产企业的负债问题也被曝光,触及“三道红线”这些企业将如何自救?

中国恒大负债再创新高

据财报数据显示,中国恒大的总负债自2015年以来逐年增加,2021年中报数据显示,其负债总额高达1.97万亿元,再创历史新高。负债额超过山西省2020年GDP,约等于海南省2020年GDP的4倍。

整体来看,中国恒大的负债总额位居内地地产公司(含港股)首位。目前,负债总额超万亿的内地地产公司(含港股,下同)仅有5家,位居第二的是碧桂园,超过1.7万亿。A股的万科A、绿地控股及保利发展负债总额也超过万亿元。


“三道红线”宏观调控初见成效

房地产销售毛利率达到30%以上,位居行业前列。2020年国家加码房产宏观调控力度,明确了12家重点房企资金监测和融资管理规则,也就是此前业内盛传的房企融资“三道红线”。

“三道红线”主要涉及三个指标,包括剔除预收款后的资产负债率大于70%(第一道红线)、净负债率大于100%(第二道红线)、现金短债比小于1倍(第三道红线)。根据规定,如果三道红线全部触及,房地产企业的有息负债就不能再增加;触及两条,有息负债规模年增速不得超过5%;触及一条,增速不得超过10%;均未触及,不得超过15%。从监管意图来看,三道红线指向房企控负债、降杠杆,将对宏观经济和行业格局产生中长期影响。

“三道红线”约束下,宏观调控政策成效显现。数据宝对A股、港股的财务数据分析来看,剔除预收款后的资产负债率、净负债率连续2年中报下降,其中剔除预收款后的资产负债率为近10年同期最低水平;2021中报现金短债比略有上升,达到5.41,仅次于2013年中报水平。其中,A股上市房企也保持相同趋势,现金短债比有较大的改善。


“三道红线”对债务扩张的限制将会对多数房企的债务融资带来较大影响。带息债务扩张增速自2020年以来,大幅减缓,2020年不到6%,2021中报略有下降。


8家头部房企杠杆率超高

根据监管的目的,房企不踩线的难点在于降杠杆,这属于“三道红线”的核心。从上图不难看出,过去十年,剔除预收款项后的资产负债率维持在窄幅内波动。数据宝以224家房企2021中报数据来分析,91家内资房企(A股、港股)的剔除预收款项后的资产负债率超过70%,2家ST股超过100%;新明中国、济南高新及恒盛地产均保持在90%附近,这3股2020年中期的剔除预收款项后的资产负债率也超过70%。

营收超过500亿元(2020年度)的30家房企中,触及第一道红线的有19家,中国奥园、绿地控股及中国恒大剔除预收款项后的资产负债率超过80%;万科A处于临界值,略高于70%,与过去四年比,有所改善。千亿营收的12家房企,仅有保利发展、中国海外发展、龙湖集团及招商蛇口4家公司剔除预收款项后的资产负债率低于70%,招商蛇口不到60%,连续两年跌破红线。

净负债率用来衡量企业的财务结构。224家房企中触及第二道红线(净负债率超过100%)共有50家,泰禾集团、恒盛地产等13股超过200%,这13家企业中仅华夏幸福营收超千亿。上述30家营收超500亿的房企,净负债率平均80%,几乎是全部房企均值的2倍。营收超千亿的12家房企中,仅华夏幸福、绿地控股及中国恒大净负债率超过100%。

现金短债比用来衡量企业短期偿债能力。224家房企中触及第三道红线(现金短债比低于1)共有146家,新明中国、恒盛地产最低。上述30家营收超500亿的房企,现金短债比平均低于1,华侨城A、万科A、保利发展超过2。营收超千亿的12家房企中,新城控股、招商蛇口等4股现金短债比均大于1,中国恒大仅有0.06。


34家房企触及三条红线,自救行动开启

很明显,中国恒大触及三道红线,这种企业不在少数。244家房企中,触及三条红线企业有34家,占比超一成,触及两条的48家,触及一条的有102家。

触及三条红线,且营收超百亿的公司有13家,包括很多知名地产公司绿地控股、华夏幸福、富力地产等,按照规定,未来有息负债不能再增加。触及两条红线的有碧桂园、融创中国、新城发展等;触及一条红线的有万科A、中国海外发展、龙湖集团等。招商蛇口、保利发展、华侨城A等80股三条红线均未踩中。

触及三条红线的企业中,不少房企已经逐步暴露问题,包括中国恒大在内的这些房企能否涅槃重生,又要如何自救?

上述触及三条红线的房企中,中国恒大带息负债超过5500亿元,公司引入国际顶级专业团队,对恒大优化资本架构、缓解流动性;浙商银行对其授信38亿元。多家公司变卖资产求自救,包括蓝光发展、中天金融等;部分企业从自身着手,降杠杆,抓回款,包括首创置业等。

债务危机给整个行业敲响了警钟,房地产领域体量大,产业链长,对整个经济社会发展牵一发而动全身。贝壳研究院数据表明,企业靠高杠杆、快周转实现高利润的阶段恐已不再。


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