网易首页 > 网易号 > 正文 申请入驻

开单能赚90w,武康大楼里是另一拨网红的战场

0
分享至


本文作者/顾筝 李欣欣

刚进入9月,武康大楼又火了一把。 起因是武康大楼有房源流出。 176.3平方米,挂牌3050万元。 在社交平台的小视频中,客户和中介把武康大楼门口堵得水泄不通。 “已售”和“辟谣”的消息满天飞,路人都忍不住评论一句:全上海的中介都在推同一套房子? 其实仔细看,真正刷屏的中介就翻来覆去那几个,但这些人一旦集中营业,硬是营造出了一种大场面,好像全世界都在关注这一套房。 他们是中介圈里一群特殊的存在——深谙自媒体的玩法和套路,围着有限的优质房源内卷,但颠覆了人们对中介的刻板印象。 他们是上海中介圈这几年的“散兵游勇”——网红房产中介。

01

但凡你的微信上加了几个中介,前些天朋友圈肯定被武康大楼的这套房子“炸”了。

面对着同样一个素材,不同的中介在寻找各自的“小作文角度”。

有的是记录,拍摄下武康大楼前人头攒动的小视频。配上文案:“这些人不是在买菜,是在一起看一套3000多万的二手房。”

有的配上照片,直接观点输出、灵魂拷问。“魔都,从不缺乏购买力,业主3个小时售房。你还在考虑是否买贵了,别人已经全款买下。”


掷地有声的文字

加上大大的“已售”二字

直接拷问灵魂

有的顺便再带货:“武康大楼的房子没抢到,别急,我这里还有一套淮海路上的房子,只要****万。”

而打开其他平台,同样热闹。

在抖音、小红书上搜索“武康大楼二手房”,起码几十组视频、图片刷屏。

再仔细看这些中介的发布,文案内容充满了巧思。

有偏热点向的:“现场实况,堪比一手抢房,拿号截止四十组,实看二十组,预约超过百组。”

有走文艺风的:“霞飞路上永不落幕的风景,武康大楼产权老公寓震撼面世。”

再点开这些发布的作者名字,你会发现,没有一个卖老房子的,会以“中介”自居。

“洋房小姐姐”、“衡复行走”、“一起走过的日子”……名字怎么文艺怎么取。

在小红书上,我们点开一个叫“黄昭棋”的账号,自称“上海豪宅自媒体”。


黄昭棋在抖音上

发布了一个小视频

介绍武康大楼的房源

他在介绍武康大楼房源的小视频中,一上来就用一口有点“魔音洗脑”的湖南郴州普通话,将武康大楼历史讲得头头是道。

“邬达克最有代表性的建筑,上海第一座外廊式建筑。”

会讲故事,只是经营老房子中介的入门技能。

黄昭棋的小红书上,还有两个关键的人设卖点:“开911”和“爱运动”。各种房源信息中插几个自己的后空翻吊单杠小视频。


不但要会卖房

还要会健身爱运动

除了卖力营造人设,像黄昭棋这样的网红中介,比一般自媒体经营者还要更拼。

黄昭棋的小红书是2020年2月开的,短短一年多,发了近200个视频,其中90%以上与看房相关,其余是健身、旅游。

“他起码一年看了100套房子,(在老洋房市场)相当于一般中介三年的看房量。”另一位同行这样评价说。

回到老房子网红中介圈,黄昭棋这种努力程度,可能也就平均线以上。

抖音上有位叫“大S陪你看豪宅”的主播,在外滩一线江景露台拍视频时,他举着高脚红酒杯,和一个叫“亿哥”的微胖搭档一唱一和,讲解着上亿的楼盘。

但又穿着一件很随意的汗衫,还硬要塞在紫色系带运动裤里。


大S(右)拍看房视频

举一杯红酒

与豪宅相配

红酒杯晃在手上,迟迟不抿一口,评论里网友忍不住调侃问:“两个中介那杯红酒一会还要倒回去吗?”

虽然这种另辟蹊径的文案思路引来不少争议,但你很难质疑他的努力程度。

大S做抖音两年多,发布了150多个看房视频。

虽然视频的点赞量有时只有100多个,但他每条视频都有台词、脚本的痕迹,放到自媒体个体户圈子,已经可以评为劳模了。

回到传统一些的微信公众号上,老房子中介的内卷程度更为激烈。

公众号“上海新里洋房”的作者周璇算是中介圈老网红了。他2014年就开始耕耘公众号(说来惭愧,和本号同年入圈)。


周璇很早就开始

通过公众号推荐房源了

/受访者提供

周璇写公号可能比卖房子还要卖力,不但做到了一日一更,还颇为重视文章品相。

他会发美图、讲历史故事、分析成交数据。为了拍照可以去翻墙,为了搞明白一个壁炉可以去档案馆。

他甚至花1000元押金办了张上海图书馆参考外借的卡,几乎是在以写论文的方式对待公众号文章。


每次看房

周璇都会选好角度

拍摄一些美照

再到微博上看一看,向网红化发展的中介们,把这里也当成了“战场”。

“上海梧桐区房姐”今年年初才加入老房子出租中介队伍,在微博上用九宫格图片展示美美的房源。

粉丝们“吃”她的审美,跟着“云看房”,以她的照片做装修参考。

这背后有“房姐”的专业基础做积累——本科学摄影,后又留学攻读艺术专业。

她的工作经验也很“能打”,她做过出版、做过外资公司公关,后来很长一段时间在全世界旅行、居住,写旅游指南。

“我懂什么是社交媒体,也知道什么样的房子容易成爆款。”“房姐”分析了自己的优势。

微博内容看上去云淡风轻,图片加寥寥数语介绍房子的情况,但背后其实有“房姐”的暗暗用力。


房姐的九宫格有讲究

简练的文字里

也浓缩了有用的信息量

她给我们介绍了照片排兵布阵和文字组织的心思:

“照片不是随意摆放的,要有排图顺序的逻辑。先放客厅全景图,再放局部细节图,最具优点的照片放前面,厕所照片放最后面。”

“再写上基本信息的文字,面积,大小,有无电梯,有没有供暖设施,装修了多久,物业有什么服务,厨房能不能爆炒,房东同不同意养宠物。”

“有时每个楼层都有垃圾桶,能24小时扔垃圾这种细节可以很打动人。”

02

武康大楼那套三千万的房源,最早是黄昭棋9月1日在小红书发布的。

9月4日,他在朋友圈晒出消息,5日上午首次集中看房。

“独家房源,截至目前已约40组”,还补充了看房规则,包括现场取号先到先看、看房时间10-11点(11点15分准时清场)等。

到9月5日这天,现场看房视频立马出现在各社交平台,还很快传出有人当场下定的消息。

然而,因为下家购房资格的问题,这套明星房源最终并没有在两三个小时内成交,它又恢复了定时开放看房的节奏。


武康大楼在售房源

内景图

/来自周璇公众号“上海新里洋房”

于是,很拼的历史风貌区房产中介们肯定又要开始一波文案、视频创作大赛了。

其实这些房产中介们的拼是常态,毕竟这是一个竞争过于白热化的行业。

易居研究院智库中心研究总监严跃进说,保守估计,上海中介门店至少超过1万家,从业人员在50万左右。

二手房交易量和庄稼收成一样,年年不同。

从2009年到2020年,上海市二手房的年成交数据上上下下,从十几万到三十多万套不等,可以让马里奥来闯关。


2009年-2020年

上海二手房交易数据统计

易居研究院智库中心做了平均统计,上海每年的二手房成交量在25万套左右,其中通过中介成交的,至少在22万套左右。

约50万名中介,一年22万套成交,粗暴一点计算(忽略纯租赁中介),平均每个中介一年只能成交0.44套,竞争不可谓不激烈。

回到历史风貌区,竞争更加白热化。因为房源稀缺,那些老房子都是八百年难得出来一套。

以四大老公寓为例,今年2月,周璇做了一份近几年房源的盘点:

麦琪公寓,一年难得出来一套。去年就8月出了一套两房,243.53平挂3300万到手价。

自由公寓,上次出来房源还是3年前,一套两房153.8平,2000万到手的。成交之后,大房型这几年都罕有房源挂牌。

首长公寓,上一次成交还是2016年,175平1800万到手。今年初,出来一套181平2700万到手,但很多中介都不知道该联系谁。

今年2月,卫乐公寓只有一套在售, 148.18平2280万到手,两房。


目前在链家APP上

首长公寓

没有在售房源

一组数据下来,多少能看出老洋房在二手房市场基本是“稀有物种”。

这些老房子但凡品相还过得去,挂牌价都千万起步,相比普通住宅,客户群更加有限。

成交量少,成交周期长,看来“三年不开张,开张吃三年”不只是一个“哏”,它是现实。

爱拼才会赢,这些行走历史风貌区的网红中介要“杀出重围”,除了要具备抢房源、拼客户等传统技能之外,还要全套互联网营业思维。

立人设、拍视频、写公号、发微博、查数据、写脚本,做到这种地步,让我们这些“小编”都叹为观止,励志得心中燃起日更的熊熊火焰(并不能)。

而他们也彻底和中介公司那些身着统一制服、发着统一房源信息的中介(或许说业务员更为合适)区分了开来。

这些已拼到各有人设、自带流量的中介,其实也是这个水深藏蛟的行业里特殊的存在,他们集中在上海历史风貌区的老房子圈。

他们大多单打独斗,有的即使身属连锁中介机构,也极其彰显自我,打造个人品牌。

像专做老房子、号称“上海老洋房买卖有七成由自己公司交易”的公恒地产,其总经理和创始人都有品相不错的公众号和视频号。


公恒地产总经理

林绵定的抖音页面

虽然看上去散兵游勇,但他们战斗力很强,在上海烫金地段,硬生生分出了一块利润蛋糕。

03

公恒地产总经理叫林绵定。他曾在接受“一条”采访时透露了上海房产中介中存在的鄙视链,顶端自然是上海老洋房买卖这一细分领域。

但上海的老洋房是稀缺资源,中介们不可能只盯着金字塔上的这颗明珠来抢。

他们会把经营范围扩展到历史风貌区老房子的买卖和租赁,即便如此,他们依然站在鄙视链的前端。


历史风貌区的老房子

价格不菲

这还是去年4月的行情

需求决定市场。上海历史风貌区房产的特性和买家特点,催生出了这样的中介群体。

这些看上去优雅无比的老房子,在自媒体平台上,永远是大面积花园、精致考究的阳台,但真实的交易中,往往涉及到极其复杂的产权关系。

在周璇经手过的交易中,有的最原始的老房子出来(指首次在二手房市场挂牌出售的),是因为家里有老人去世。

产权问题自然会牵涉到老人的配偶和子女们,甚至还有海外亲戚。

“我不止一次听过这样的话,(房子问题)不在我们这一代解决的话,这些麻烦都会留给下一代。”

交易过程中,参与进来的,可能还有业主的司机、风水师、律师甚至保安……

周璇说,这相当考验整合能力,而中介为了这笔佣金,会想尽办法把所有的问题都理顺。


周璇的工作室

在绍兴路上的金谷邨

有个漂亮的院子

他的微信聊天记录中,会有同一套房子的不同产权人发来的消息,因为对挂牌价意见不一这类问题,而产生分歧。

“(卖房过程)你永远在帮别人解决家庭问题。”他说。

即使是租房,同样要解决很多问题。

“内环内的中介什么售后都要做,忙到两脚离地。”“上海梧桐区房姐”也深有感触。

房子借出去的时候是冬天,一切太平。

等到来年梅雨季节,经受几次暴雨的考验,房子漏水了。如何修理,中介需要和房东协调,帮客户解决问题。

房子里有白蚁,中介要帮客户解决。

楼下的老爷叔一直投诉噪音,来吵架,中介也要帮忙协调。

客户滤镜破碎,想提前解约,中介要帮忙转租。


在情怀背后

也很有可能遇到

邻居楼道堆物等现实问题

当然,你也可以说,这些又不是中介的责任喽?

但在烫金地段房源有限的情况下,大部分中介都会主动揽下这些活,这会让他们更容易得到房东和房客的信任。

从来没有一套房子是完美的,梧桐树下看上去很美的老房子,真正住起来,会有意想不到的问题。

邻里关系,梧桐飘絮,白蚁,暴雨漏水,梅雨季节的潮湿发霉……怀着情怀租住进来的房客,希望中介能帮他们挡住现实生活中的“鸡零狗碎”。

历史风貌区老房子的特殊性抬高了入行中介的门槛,除了专业之外,还要有足够的社会阅历和情商,能处理房子背后复杂的物和人的关系。

一个中介想要做得好,形象气质、做事原则、隐私保护统统要拿捏得当。否则,客户不会买你的账。

04

我们很难打听到老洋房买家的个人信息,但根据在地中介们的描述,这片区域的买家特点非常鲜明。

有一拨人是为学区房这一刚需买单。

还有一拨人对老洋房有“情怀”,为老洋房的层高、窗外一方景观,以及独一无二的稀缺性买单。

这拨人覆盖了明星、律师、企业高管、归国人士等。

买家带着情怀来买房看房,对中介来说,想办法通过写文章、拍照片、短视频来展现出情怀,这是吸引客户最直接的方式。


有的人买房

愿意为一大面落地窗

而掏腰包

当然还有精明的投资者,看重老洋房的市场价值,近些年在影视剧和社交媒体的推动下,老房子热度一直不退,租金回报率也比一般住宅更高。

在“老房子热”的背景下,网红中介们勤恳地钻研自媒体,天天发美照拍视频,无疑又添了一把推波助澜的柴火。

自媒体带来的客户群,基本是买房目标3000万元以内的客户。

“上亿的房子没那么容易成交,而且很可能上下家相互都认识。客户想要撬掉你分分钟,只是他觉得没必要。(这种情况中介佣金)实际上也就几十万。”一位不愿具名的中介说。

而租进老房子的客户,也有一些共同标签:年轻;有留学背景;带网红元素,像KOL、脱口秀编导演员等。


随着武康大楼的走红

这两年老房子租赁市场

也跟着大热

这样的客户群像决定了他们对中介会有要求。

历史风貌区的中介都在很拼地打造自己的品牌,这种人设不管是与生俱来的,还是刻意营造的,都在一定程度上吸引了气质相投的“粉丝”(客户)。

“你有品位,你很高级,大家是一类人。”有中介总结了其中所谓的吸引力法则。

林绵定戴名表、爱好雪茄、爱健身。

后辈黄昭棋也走这样的精英路线,在一次采访中他称自己很早之前就已年薪百万。

但花费也高,当天出镜穿得比较“一般”,不过是Gucci和LV,全身行头大概在2万多元。


在一次采访中

黄昭棋身着Gucci、LV

说穿得比较“一般”

周璇认为,他自己吸引的可能更多是爱读书的客户,他说有一个客户认可了他,又介绍了很多朋友来他这里看房。

“梧桐区房姐”说自己会穿着优衣库带看房子,但是她自己本身的留学经历、审美和对房子的经验,都让客户大写的服气。

“每个中介都很努力,你是什么样的人,就吸引什么样的人。”周璇总结说。

05

在中介市场,有一些潜规则。

曾在某大品牌中介公司工作了六七年的中介透露,一名中介人员卖掉一套房,他能拿到的佣金提成最多30%-50%。

换到二十年前,这一比例更低,大约在10%-27%,其余是要“上交”的。

这意味着如果一套房子卖掉的总佣金是10万元,那经手的业务员顶多能拿3-5万元。

但在历史风貌区,单兵作战的网红中介就不一样了,他们赚的每一分钱都是自己的,这叫纯利润。


中介门口的

老房子房源信息

/摄于2020年4月

近几年,链家做出了规矩,一致成交一套房子,上下家所付的中介费都要接近3个百分点。

烫金地段的房价,大家都懂的。我们粗略看了一下目前上海老公寓市场的在售房源,单价基本都在15万元以上,总价平均为两三千万。

以武康大楼在售的这套房源为例,3050万的售价,按3个百分点满打满算,中介费的上限约90万。

虽然成交一套房子,不同的中介之间要合作,要共同分割这笔佣金,但数字仍然相当可观,是努力的动力。

在自媒体时代之前,你在衡复风貌区这种烫金地段,想靠单打独斗,几乎是不可能成功的。

第一,你没有渠道认识足够多的客户;第二,你拿不到房源;第三,老房子总价极高,成交周期长,单兵作战,开支和时间都耗不起。

但自媒体时代来了,你有流量,就解决了以上三座大山的第一个关键点。

周璇给了我们一组数据:他朋友圈有5900多人,其中3800多人是通过公众号导入的。

“现在客户看公众号,和很多年前看安居客是一样的,连中介也在看我的公众号。”

9月8日,周璇在自己的公众号上发了一篇文章介绍衡山路2560万元的老公寓,1万阅读量。

小红书上开911的“黄昭棋”,一年多获得了2.6万粉丝。


黄昭棋的小红书主页

豪宅、健身、911

都是关键词

抖音上的“大S”,以勤奋的更新频率,也偶尔能收获单篇超过1万的点赞量。

虽然在手机的另一头有很多如我们一般“云看房”的人,但在“流量即王道”的时代,总能有一定的比例,转化为实实在在的看房客户。

那些在武康大楼前排队等着拿号看房的客户,就是在看了网红中介们的文章或视频介绍后被吸引来的。

有客户,有带看,就有成交可能。

一旦成交,中介的账户上就会有一笔可观的服务费。虽然,比不上黄昭棋经典语录中的几千达不溜(万),好歹会有几十达不溜(万)。

这些难道还不足以成为努力的动力?


参考资料:

1.《纯干货!上海房产近10年成交数据对比和分析》,知乎账号“馨昊豪宅”,2021年1月25日。

2.《被N次推上微博热搜,上海1.5亿豪宅主人现身,揭秘天价房交易》,微信公众号“一条”,2020年3月13日。

- END -

更多上海故事,点击下方

写稿子:顾 筝 李欣欣/

编稿子:韩小妮/ 写毛笔:刘 娴/

做图片:二 黑/

拿摩温:陈不好玩/

部分图片来自网络

版权所有,未经允许请勿转载

请给我们留言,获取内容授权

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐
热点推荐
夫妻深山与世隔绝35年,妻子退化,只认得丈夫

夫妻深山与世隔绝35年,妻子退化,只认得丈夫

小灵故事通
2021-10-25 09:08:04
我们的旧衣服在非洲大受欢迎,上面的中文穿他们身上让人忍俊不禁

我们的旧衣服在非洲大受欢迎,上面的中文穿他们身上让人忍俊不禁

段叔娱乐社
2021-10-22 07:17:47
高考703分,被11所美国大学拒收,无奈上清华,毕业后:感谢拒绝

高考703分,被11所美国大学拒收,无奈上清华,毕业后:感谢拒绝

生存烹饪技巧
2021-10-24 00:05:57
揪心!河北突发劫持杀人案,2名女子1死1伤,嫌犯自杀身亡

揪心!河北突发劫持杀人案,2名女子1死1伤,嫌犯自杀身亡

道德委员会
2021-10-25 20:37:43
女浴室垂直往下打出60米深的洞!他们要干嘛?

女浴室垂直往下打出60米深的洞!他们要干嘛?

方圆
2021-10-25 14:58:41
我当着老婆的面与前妻过夫妻生活,老婆:我们的感情是假的吗?

我当着老婆的面与前妻过夫妻生活,老婆:我们的感情是假的吗?

飞天木兰
2021-10-25 20:00:56
孟美岐聊天跟男方说“456”,数字意思被破解,清纯人设崩塌

孟美岐聊天跟男方说“456”,数字意思被破解,清纯人设崩塌

panda娱乐汇
2021-10-25 16:07:23
你不要弯腰了,真怕你会摔倒!

你不要弯腰了,真怕你会摔倒!

我心依旧啊
2021-10-25 17:53:36
女大学生晒的被子给风吹到楼下,刚想去捡,往下一看竟“长猫”了

女大学生晒的被子给风吹到楼下,刚想去捡,往下一看竟“长猫”了

甜蜜婶子
2021-10-25 09:07:44
“头没了”?美军被撞核潜艇画面终于公开,怎么成这样了丨大伊万问答

“头没了”?美军被撞核潜艇画面终于公开,怎么成这样了丨大伊万问答

军武速递
2021-10-25 18:27:33
欧洲议会突破“一中原则”,中方24小时5次警告,释放强烈信号

欧洲议会突破“一中原则”,中方24小时5次警告,释放强烈信号

海峡军武
2021-10-25 15:02:59
赤峰一恶势力团伙的形成与覆灭:被控两年犯下45起强奸案

赤峰一恶势力团伙的形成与覆灭:被控两年犯下45起强奸案

澎湃新闻
2021-10-25 06:52:48
邓小平的第二任妻子金维映,李铁映的母亲,牺牲于苏联卫国战争中

邓小平的第二任妻子金维映,李铁映的母亲,牺牲于苏联卫国战争中

尘缘亦绝
2021-10-25 11:43:55
孟美岐游泳视频被翻出,穿挂脖泳衣扎马尾辫,造型太美引发争议

孟美岐游泳视频被翻出,穿挂脖泳衣扎马尾辫,造型太美引发争议

娱乐圈的阿三
2021-10-25 15:05:20
孟美岐道歉来了!发文称将深刻反思:对不起,让你们失望了

孟美岐道歉来了!发文称将深刻反思:对不起,让你们失望了

萌神木木
2021-10-25 17:45:59
任贤齐探望乡下父母眼泛泪光,旧屋50多年未翻新,贴满他的海报

任贤齐探望乡下父母眼泛泪光,旧屋50多年未翻新,贴满他的海报

萌神木木
2021-10-25 14:33:38
极氪001交付 首批车主提车第一天报bug:车机导航大离谱

极氪001交付 首批车主提车第一天报bug:车机导航大离谱

和讯网
2021-10-25 18:28:36
中国的省会基本都是大城市,美国的州府为什么却普遍选在小城市?

中国的省会基本都是大城市,美国的州府为什么却普遍选在小城市?

环球情报员
2021-10-25 19:51:14
从李云鹤到蓝苹到江青,毛泽东曾对李敏坦言:江青很关心几个孩子

从李云鹤到蓝苹到江青,毛泽东曾对李敏坦言:江青很关心几个孩子

记录杂七杂八的事
2021-10-25 14:10:19
女子请公司定制衣柜,做到一半被停掉,店家哭诉:沟通过于麻烦

女子请公司定制衣柜,做到一半被停掉,店家哭诉:沟通过于麻烦

娘惹烹饪
2021-10-23 00:05:02
2021-10-25 22:26:44
上海市民生活指南
上海市民生活指南
魔都轶事,一一道来
225文章数 2033关注度
往期回顾 全部

房产要闻

临港买房,不急!

头条要闻

郑州追征一网红600多万税款上热搜 网友:有点怀疑人生

头条要闻

郑州追征一网红600多万税款上热搜 网友:有点怀疑人生

体育要闻

全球最受关注保级队 活着才能花钱?

娱乐要闻

“老戏骨”张国立的红与黑

财经要闻

科技要闻

孟晚舟感言:过去三年团队越战越勇

汽车要闻

联名漫威电影 雷克萨斯发布10款概念车

态度原创

家居
手机
旅游
亲子
公开课

家居要闻

日本蜗居人的天堂 这140个胶囊房明年就见不到了

手机要闻

2021 MacBook Pro体验:顶级厨艺烹饪出的“硬菜”

旅游要闻

一份小众的杭州赏桂路线,请收好!

亲子要闻

警惕!电子烟正渗透到青少年身边

公开课

楔形文字无人能译,青年教师醉酒后竟破译成功