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送首付、送车、送40万家私卡……限跌令下房企变相降价,一套房省出数十万

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来源:时代财经

本文来源:时代财经 作者:刘新歌

图片来源:视觉中国

楼市趋冷,限制房价非理性下跌成为部分三四线城市房地产调控的重要工作。

近日,河北张家口市发布《关于进一步加快完善房地产长效机制的通知》,要求“已取得预售许可的项目不得低于成本进行销售,新取得预售许可的项目不得低于备案价格的85%进行销售”。

无独有偶,距张家口约1300公里的江苏南通也在某楼盘价格备案的答复中规定,为稳定商品房价格,不得超过备案价销售,降幅超过8%时必须重新备案,且重新备案间隔周期不少于6个月。

据时代财经不完全统计,截至目前,全国已经有山东菏泽,湖南岳阳、株洲,江苏江阴、南通,河北唐山、张家口,昆明、沈阳等9个城市发布“限跌政策或约谈开发商。

不过,“上有政策,下有对策”,为了快速去化,回笼资金,房企变相降价的花招迭出,送首付、车位、地下室、装修等“障眼法”不一而足。

送首付、购物卡,变相降价“花招”迭出

近日,有市民在“惠州民意直通车”上举报一房企“违规降价,送首付”。投诉内容显示,该房企在惠州的多个楼盘“违规降价”,具体方式为九折售房,并且送面值高达40万的“家私卡”,或者直接送17万至46万不等的首付。

一番“送送送”后,房价悄然下降。如送“家私卡”的优惠措施下,房价折扣幅度低至7折,该卡还可直接扣10个点后套现。投诉人认为,该房企的行为“严重影响之前买房客户及周边住户的利益”。

多位惠州中介向时代财经确认了上述投诉内容的真实性。中介们称,不止该房企的几个楼盘,惠州不少项目均有送首付、低首付等变相降价的操作。惠阳区政务中心周边某楼盘,备案价1.3万元/平方米左右,送1.3成首付;大亚湾某龙头房企现房出售,打9折再返35万;惠阳区某龙头房企项目,打9折返现金5万……

送首付的方式主要有返现金、送购物卡两种方式。时代财经以购房者身份向一位中介咨询得知,购房者签订认购书、交了定金后,房企将在约定的首付款付款时限前,以赠送装修的名义将相关款项汇至购房者直系亲属账户,金额为首付款的1.3成,即购房者只需自付1.7成房款就可买下一套房。以一套86平方米、单价1.3万元/平方米的房子为例,首付款可省下14万元。

该中介介绍,送购物卡是某龙头房企推出的优惠。“大概是30万元的购物卡,购房者可以拿卡去购买大件家私,也可以在开发商自己开发的应用软件上申请提现,不过提现要扣除13%,到手大约26万元。”

“‘三条红线’压顶,房企要大力降负债,但贷款额度收紧,对购房者首付款来源也查得比较紧,把开发商压得比较死。”该中介称,目前是购房的好时机,“开发商着急回笼资金,才有这么大的优惠力度。”

故事总是相似。据张家口房天下统计,2021年上半年张家口各区县打折优惠频次近530次,低首付、特价房、送精装修、送车位、送轿车等等优惠,几乎是各大楼盘的基本标配,房企的销售压力之大、“求生欲”之强可见一斑。

中指研究院企业事业部研究副总监刘水对时代财经称,开发商送首付行为既不合规也不符合国家政策,扰乱了市场秩序,也加大了个人债务杠杆,提高了个人及企业的财务风险。

房企“两难”:卖不出房,融不到资

“送首付”并非新事物,在前几年楼市趋冷时也曾多次出现。而目前发布“限跌令”的城市多为三四线城市,这些城市普遍存在库存高企、销售缩水、房价下降的情况。

以惠州为例,国家统计局公布的8月70城房价数据显示,8月惠州新房价格出现今年首跌,环比下降0.4%,同比上涨2.8%,持续回落。二手房价格环比下跌0.3%,连续两个月下降。

作为环京楼市重镇之一的张家口,从2017年启动限购后,房价持续回落。张家口房天下数据显示,2016年到2017年,张家口新房房价上涨幅度最大,均价涨了4019元/平方米,2018年之后逐步走跌,2020年至2021年期间跌幅最大,下跌1524元/平方米,跌幅达14.3%。

楼市趋冷,房企的销售压力也越来越大。克而瑞数据显示,2021年8月,TOP100房企单月销售额同比下降20.7%,百强房企中近7成企业8月单月业绩同比下降,其中26家同比降幅大于30%。同时,包括绝大部分TOP30房企在内,近8成企业单月业绩不及上半年月均水平。

销售力有不逮,融资难度也在提高,房企的“钱袋子”日趋紧张。中指研究院9月22日发布的数据显示,8月份,我国房地产企业融资总额为1172.8亿元,同比下降50.3%,环比下降42.4%,单月融资规模同比连续6个月下降。

“活下去”已然成为考验整个行业的重要命题。刘水指出,“三稳”预期下,房企要一手防风险,一手抓多渠道融资。其中,风险包括投资风险、流动性风险、战略风险。“城市投资风险显著加大,容错率越来越低。房企要精准投资,避免盲目投资带来的流动性、去化风险和盈利性压力。另外,市场调整叠加偿债压力,下半年房企流动性压力会进一步加大。房企要注重平衡规模、效益和风险,调整经营方式以适应新阶段房地产发展。”

对于多渠道融资,刘水建议房企通过增发股票、引入股权投资、分拆上市等方式进行。此外,将底层不动产出售给SPV的REITs融资也是一种解决财务杠杆、有效盘活存量资产的有效方式。

而从近期政策信息看,房企融资压力或会稍降。9月22日,国务院常务会议指出,要求做好预调微调和跨周期调节,加强财政、金融、就业政策联动。刘水称,8月货币供应、信贷增长不及预期,增速下降明显,表明经济活动较弱。未来几个月,融资政策或会微调,加大信贷投放,减轻宏观经济下行压力。

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