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港湾周评|“拆弹”恒大后,地产业已然巨变

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本周全球市场最关注的重心无疑是如何拆弹恒大。

与其说拆弹恒大,不如说为高杠杆高债务模式下的房地产行业拆弹。


(图片来源:网络公开信息)

从白宫到美联储主席,从IMF到OECD,全球纷纷对恒大事件所可能带来的波及与影响进行表态。

目前的形势恰恰验证了《港湾商业观察》8月26日所发的文章:房地产行业进入到最寒冷的冬天。

自救,早已经在房企中持续展开。比如:1,不少房企纷纷持续回购债务,2,大股东增持股票;3,为公司提供资金,注入流动性,4,卖资产。

能用的手段全力以赴。活着比任何时候对房地产行业而言,都是第一位要素。

如果连活着都出问题,那做大做强又有什么意义呢?这是不少房企的反思。

《港湾商业观察》近期听到不少房企高管所提到的,“如果说我们做大之后不能持续做强,我们还不如放弃,就做小而精。”

“第一是能控制住帐款,第二是利润是否能够覆盖成本,这些都是我们要考虑,也是需要平衡的问题。”

同样是9月的秋高气爽季节,2008年9月15日是全球顶尖投行雷曼兄弟宣告寿终正寝的日子,这家号称有着19条命的企业,从1850年到2008年,整整活了158年。

中国不少企业家的百年梦想,雷曼只多不少。

13年弹指瞬间。

实际上,早在2008年雷曼时刻时,恒大相对艰难的上市之路当时就令外界担心不已。如今,恒大的股价已经跌破发行价3.5港元。

13年又回到了原点。这可是宇宙里为数不多的几千亿销售额的巨无霸。

时也命也,成也败也。时至今日,反思恒大模式的研究有很多,它的成与败确实很值得每一个企业家认真总结得失。

如果能早一点刹住车,是否就可以避免呢?近期不少房企人士与《港湾商业观察》交流时不经意谈到。

或许早该从“房住不炒”,或者最晚在监管层明确出“三道红线”以及“房地产是最大的灰犀牛”时,就应迅速深化调整,活着压倒一切。但多年来的赌徒惯性思维,让不少房企赌只要高周转,只有音乐继续,游戏就玩得下去。

天下没有只涨不跌的泡沫,音乐也总有停止时。

目前来看,全球普遍预期,我国显然有足够大的能力来应对恒大以及地产行业可能的调整。

这是必然。从化解企业债务风险角度,这些年我们积累了大量的经验与应对之策,比如此前的海航措施等,整体保持在“人机分离”的模式下,通过多维度解决方案,系统性风险被锁定在可控范围之内。

然而,回归到房地产行业属性。《港湾商业观察》与多数房企从业人员所了解到的,这一场“深刻的改变”仍需要数年调整。

何谓“深刻的改变”?

大概会发生这些特点:

01

一批经营不善的企业将面临着洗牌出局,实际上,这一趋势正在加速;

02

房地产加杠杆的经营模式将发生巨变,无论表内,还是表外,资金都要严守底线,从前端到中端再到后端销售环节,异常考验房企的综合性应对能力;

03

房企毛利率仍将持续下行。今年上半年多数房企的毛利率大幅下行仅仅是开始,回归制造业属性的毛利率,意味着盈利能力还要持续收缩收窄。

04

房地税大概率近两年出台。

当然,巨变之下,其实也将产生或挖掘出一批真正有价值,有盈利能力的优秀房企。

一个很简单的逻辑,之前房企们普遍不重视产品与服务,更重视高周转节奏,4个月开盘,5个月资金回笼,6个月资金回正,一切都为了卖卖卖,一张设计图可以用于很多个城市,这条路径显然将无法持续,因为从供给端和需求端都发生了天壤转变。

卡住前端,房企们必须要思考利润的源泉在哪?除了搭积木般把房子盖起来之外,还有非常多的人的需求,社区的需求,人+居住环境+所有改善生活点点滴滴的需求。

这就意味着,如果只会盖房子,而不把居住看作是最重要的产品与服务的话,当然赚不到钱,而如果会设计生态,构建生态,继而产生更好的生态,才能有更多盈利可能性。(港湾财经出品)

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