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恒大生死局:许家印的三次资本豪赌,如何将第一房企送入鬼门关?

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2009年11月5日,许家印在香港联交所,敲响了“恒大地产”上市的钟声。截至收盘时,“恒大地产”股价大涨34%。

但当天媒体们的焦点,显然并不在“恒大地产成功上市”上面。随着福布斯更新富豪榜,“许家印超越比亚迪王传福,成为内地新首富”的新闻,很快登上各大网站头条。

当晚,恒大地产在香港香格里拉酒店,举办了盛大的庆祝酒会,许家印的周围宾朋满座——香港商界大佬郑裕彤和刘銮雄、中银国际总裁、富力地产老板、政府高官纷纷到场祝贺。


恒大上市庆祝酒会

那时的许家印肯定想不到,“上市”两个字成就了他,却也在未来的某一天,为他敲响了“丧钟”。

恒大的“囚徒困境”

9月13日,因为有部分高管提前兑付恒大理财产品,恒大员工前往公司总部维权的新闻刷屏网络。与恒大有关联的人——无论是购房者还是供应商,看到新闻肯定心里一沉。

因为此时的恒大,完全陷入了高层与员工博弈的“囚徒困境”。

因为高管提前“跳船跑路”,恒大20万员工已经丧失了对管理层的基本信任和服从,不再执行高层下达的命令,任何内部消息都会被下面的人公开;而高层也要处处防着手下人泄密。

欠了供应商、银行的钱,恒大可以想办法拖。以恒大这么大的体量,不会有机构贸然敢让恒大破产。

但是当人心散了,恒大就彻底失去了东山再起的希望。

即使许老板自掏腰包拿出三五百亿,先把员工的钱还上。拿到钱的员工的第一想法,肯定不是对许老板感恩戴德、继续卖命,而是辞职。

这样的公司,哪里还有存活的希望呢?

看到恒大今天的处境,很多吃瓜群众会疑惑。曾经是中国房企销量、权益排名第一的恒大,为什么会落入今天这般境地?


恒大曾是中国排名第一的房企

有人说,是因为“楼市调控”,有人说,是许老板“冲得太猛”。

但总而言之,恒大今日的落魄,可以用一个词语解释——那就是“上市”。

第一次“豪赌”

上市,可以说是所有中国企业家梦寐以求的目标。

上市公司可以发行股份、质押股权,为公司融资发展提供便利,更可以让一个企业家有财富变现的通道。

1991年,万科成为中国房企第一个“吃螃蟹者”,化身为深圳证券市场“老五股”之一。此后因为具有“上市公司”优势,万科高速成长、20年霸占“中国房企排行榜”榜首,而掌门人王石也因此被称为中国地产业“一哥”。

万科因为上市而得到的好处,许家印都看在眼里。

2002年,成立恒大仅6年的许家印,开始了他的“上市第一战”。

2002年8月,许家印以5400万元的价格,买下了上市公司“琼能源”27%的股权,并成为该公司第一大股东。

许家印原本计划通过“琼能源”,实现他“借壳上市”的目标。为此,他还将恒大旗下价值1.5亿元、占地1400亩的“广州金碧御水山庄”项目资产注入到“壳资源”当中,并将“琼能源”改名为“恒大地产”。


为了上市,许家印赌上了“金碧御水山庄”这个超大项目

然而,彼时的许家印在资本市场上还是个“菜鸟”。

他与“琼能源”原大股东,仅花了1个小时时间就基本谈定了意向,结果买完“壳”之后才发现,“琼能源”是一家烂的不能再烂的公司——官司诉讼不断,公司的第三大股东“新理益集团”、第四大股东“上海致真投资”,还是中国证券市场上出了名的猛庄。

受庄家操控、以及股市萧条的拖累,恒大地产的股价从十多块跌至最低不到3块。而许家印心心念念的、通过上市公司增发股票进行融资的渠道,也因为A股正值“股改”,被监管层叫停。

心灰意冷之下,2006年5月,许家印彻底抛弃无用的“琼能源”,作价7000多万将股份卖给了下家。

虽然一买一卖,许家印最后账面盈利2000多万,但是却赔上了价值一个多亿的地产项目。

更气人的是,许家印“卖壳”后,A股IPO重启、并迎来了史无前例的大牛市,“琼能源”最高涨到20多块。

此时的许家印或许会心有遗憾,但有一个“更大的诱惑”摆在他的面前,让他不容多想、扭头离去。

第二次“豪赌”

2006年,对A股心灰意冷的许家印,盯上了估值更高的港股市场。

彼时,被誉为“华南五虎”的地产商——碧桂园、恒大、富力、雅居乐、合生创展,只有恒大还没有登陆港股市场。

与A股散户看房企“销售额”不同的是,港股投资者通常以“土地储备规模”衡量房企——这也是港英时代,李嘉诚等香港地产大佬“囤着地却不开发”所形成的资本玩法。

为了登陆港股并做高股价,许家印投香港人所好,开启了3年的“土储”疯狂扩张,营造“内地地王”概念。

2006年底,恒大的土地储备仅仅约600万平方米,但到了2008年初第一次冲击港股时,恒大旗下土储规模已经高达5500万平方米,2年多的时间增长了8倍!成为内地第一。

鲸吞下这么大规模的土地,必然导致恒大资金链的极度紧张。2007年9月,恒大的资产负债率已经高达95%,比今天还高。

为了融资,恒大以10亿美元价格卖出34%的股份给美林、德意志银行、淡马锡等国际投行,许家印希望和大投行们“共同坐庄”、推高股价。

然而,天有不测风云。

2008年3月,恒大地产在香港高调路演,希望融资超过百亿港元。但不幸的是,在恒大3天路演期间,美国金融危机全面发酵,有2天恒生指数下跌超过1000点。


恒大第一次IPO时,香港市场达到低点

市场恐慌,原本谈好要买股票的机构不买了,恒大IPO惨遭失败,并给许家印留下一屁股债务——因为IPO之前,恒大与保荐机构签订了“确保上市”的对赌协议。

上市失败后,投行派人堵他的门来要债,迫使许家印在香港以“极高的利息”借债还钱。香港媒体透露,许家印借了35亿港元的私募资金,年利率成本高达40%以上。

此时的恒大,显然已经到了生死关头。

许家印想找内地“地产一哥”王石寻求收购项目,却被无情拒绝。走投无路之下,许家印只得去给香港大佬郑裕彤当“马仔”,连续3个月天天在郑裕彤家里陪他打牌。

郑裕彤的玩牌圈子,因为流行一个叫“锄大D”的纸牌玩法,被坊间称作“大D会”。在“大D会”里,许家印还认识了刘銮雄、张松桥的其他富豪。


“大D会”牌友

因为为人仗义、豪爽,许家印获得了“大D会”牌友们的赏识。大佬们给恒大追加投资,支持恒大二次冲击港股。

2009年11月5日,恒大终于港股上市成功,许家印成为内地首富。

很多人听了这段励志故事,可能会觉得是许家印的义气,感动了香港大佬们。

但对于这些摸爬滚打几十年的“人精”来说,他们早已感觉到,金融危机之后内地出台的“四万亿”政策,让热钱在房地产市场涌动。

一场史无前例的中国地产狂潮即将袭来,而即将上市的恒大,则从“烫手山芋”摇身一变成了“香饽饽”。

“大D会”的大佬们会投资恒大,只不过是他们对内地楼市的又一次抄底而已,顺带送了许家印一个人情。

这些许家印心里应该都明白,只不过他对这些大佬们依然心怀感激。上市成功当晚的庆祝酒会上,许家印致辞,首先感谢了郑裕彤和刘銮雄二人。

而几年后,他将会因为这些“感激”,付出上百亿的代价……

第三次“豪赌”

对于恒大来说,2009年的港股上市,不只是“起死回生”这么简单。

因为手里握有中国最大的土地储备,在“四万亿”之后的地产狂潮中,恒大得以将这些土地储备“变现”。

2011年,恒大营收较去年同期增长11倍,并一举超过万科,坐上了中国房企的“头把交椅”。从此,恒大不再是一个年营业额只有几十亿的二流房企,而是瞬间跻身中国顶尖房企之列。

同样是在这一年,许家印投资的广州足球俱乐部,在“中超”联赛首次获得冠军,老板许家印声望大增。

此刻的许家印可谓“名利双收”,因此记者们才能在2012年春天的“两会”上,拍下了许老板露出爱马仕皮带、满面春风的样子。


这张著名照片,拍摄于许家印人生最得意的2012年

然而许家印并不满足,他决定带领恒大登陆A股。

与2002年第一次“借壳上市”时不同,此时的A股已经天翻地覆。由于金融危机之后,“房价永远涨”深入中国人的心中,A股投资者对房企的估值反超港股。

根据“乐居财经”的数据显示,2018年,A股上市房企的平均市盈率为12.4倍,而H股平均市盈率仅有7.1倍。

这也就意味着,如果恒大回A股上市,许家印的个人身家至少可以增长70%。

然而对于房地产企业来说,A股上市并没有这么简单。早在2010年,监管层就关上了房地产企业在A股IPO的大门。最后一个IPO的房企,还是2009年11月的“南国置业”。

IPO的“大门”虽然关上了,但房企想要登陆A股市场,还可以通过资产重组、走“借壳上市”这样的“后门”。

例如2015年招商蛇口、新城控股上市,就是借的自家“壳资源”。

“借壳上市”这一招,许家印很熟。

2016年,他瞄准了壳资源“深深房”。为了顺利重组,许家印甚至不惜将恒大的总部由广州搬往深圳,和深深房的所有者——深圳国资委套近乎。

但也因为这次上市决定,恒大从此走上了不归路。

首先,恒大决定上市之时,万科和宝能爆发了著名的“宝万之争”。为了守住控制权,万科引入了深圳地铁作为“白衣骑士”。而深圳地铁的控制方,正是恒大想要讨好的深圳市国资委。

为此,恒大不惜斥362亿元巨资收购万科股份,并站在王石一方——当然,看的不是王石的面子,而是深圳市国资委的面子。

而一年之后,恒大又作价292亿元,将手中股份悉数转让给深圳地铁,1年之内净亏损70亿元。


参与宝万之争,恒大巨亏70亿

其次,恒大为了重组上市,需要引入外部战略投资者。因为监管规定,上市房企不得通过增发股票再融资,因此战投必须在恒大上市前就安排好。

为此,恒大前后找到了高达1300亿元的战投。而这些资金也不是吃素的,他们要求恒大签订“对赌协议”——保证业绩快速增长与高额分红,并且一旦上市失败,战投资金要全部购回。

其中协议规定,恒大2018年、2019年及2020年三年净利润,将分别不少于500亿元、550亿元及600亿,并承诺每年向股东派息68%。

而2017年,恒大净利润为370亿元,意味着1年内利润就要增长35%。

这一年,拿了战投的恒大,手握3000亿元现金、仅有5000亿元负债。在战投的“簇拥”下,许家印登上高速扩张的战车。

而我们都知道,此时中国地产的最后一轮狂潮——“涨价去库存”已经接近尾声,各大房企都在撤退:

保利、华润等国资房企,在政府的要求下“去杠杆”;

香港的“李超人”察觉到风向转变,将内地资产一卖了之、转战英国;

万达的王健林,被迫开启“卖卖卖”模式;

再过一年,龙头万科就要喊出“活下去”的口号。

深谙经济周期的郑裕彤、刘銮雄,也表示出撤退的意向。2015年, “大D会”成员卖出550亿内地资产,全让许家印接了盘。

从2018年到2020年,为了实现上市的夙愿,恒大成为中国扩张最激进的房企,没有之一。

除了投钱进地产项目以外,恒大为了寻找新的增长点,还大搞“多元化”,耗资上百亿进军新能源汽车产业。

与此同时,恒大每年并不会留下多少“余粮”。因为根据协议,恒大每年的利润大多要给战投们和许家印自己分红——3年内,许家印拿到的分红高达313亿元。

然而,这一次许家印的“上市”又赌输了。

2020年9月份,针对房企融资的“三道红线”政策出台,恒大三道红线全中,并且上市计划彻底告吹。

此时的恒大,手里已经没有多少现钱。

虽然2020年底,深圳国资委出面,让大多数战投选择“债转股”,给了恒大喘息之机。但2021年楼市调控的升级,还是成为了压垮恒大的最后一根稻草。

恒大,已经进入了它的“死亡倒计时”。


投给恒大的200亿收不回来,也拖垮了苏宁和张近东

尾声

回过头来看,恒大今日所处的绝境有迹可循,最早来源于2016年许家印错误的“上市”决定。

“上市”,曾经成就了恒大,也毁灭了恒大。

“上市”代表着什么?它代表着一个企业家,对于财富的极度渴求和贪婪。

这种贪婪,成就了一个个商业传奇,又能让万亿帝国顷刻间烟消云散。

贪婪,是资本的本性。而许家印,不过是又一个被资本所“选中”的人而已。

~全文完~

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