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凉了凉了,有人开始退房了……

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一场秋雨一场凉,同样的,楼市也越来越凉了。
近来深圳多个楼盘相继曝出购房者申请退房的消息,这些人退房的理由五花八门,房屋质量问题、学位虚假营销、配套不如宣传效果等,反正就是要退房,谁来了都没商量。
与此同时,土拍市场也是一片凉凉,多地出现流拍情况,与上半年不可同日而语。
短短数月,恍如隔世。



01 市场下行,业主开始退房
楼市下行之际,最先扛不住的是楼市桥头堡——深圳。
近日,一则名为《龙华金茂府集体退房请愿书》的文档在深圳人的朋友圈里广泛传播。曾经高价买房的业主们,如今开始嚷嚷着退房。
与这份文档一道传开的,还有十几号人在龙华金茂府手举请愿书的照片。
请愿书很长,在近4000字的叙述中,业主们详细罗列了集体退房的原因——
1、开发商利用学位营销,现在学校还没着落;
2、在备案价已包括精装修的情况下,还另收一笔房屋品质提升费;
3、装修品质低劣,不少房屋存在漏水、漏烟、返臭、甲醛超标、设计缺陷、施工质量糟糕等问题。
洋洋洒洒几千字,总结起来就一句话——“我要退房。”
而让业主们如此兴师动众的龙华金茂府,也曾是个红极一时的神盘。2019年11月,龙华金茂府首次开盘,价格区间为9.02万/㎡-14.42万/㎡,面积在125㎡-185㎡。
按照最低价计算,龙华金茂府的上车价已经超过1100万,算是不折不扣的豪宅了。
为了买到龙华金茂府的房子,业主们当时都很拼,除了购房款外,他们还额外向开发商支持了一笔“品质提升费”——大约在100万到200万之间。据说,这笔钱是用来提升装修建材品质的。
装修品质提升费这个东西,自然是个噱头,你可以把它看作房价上升时期的买路钱。今时今日楼市风光不再,业主们又有谁还会心甘情愿地掏这份钱?于是,干脆闹将开来。
值得一提的是,房子是在2020年底交付的,当时业主并未对房屋质量提出异议,如今却提出退房,有业内人士分析:“业主觉得自己买贵了。”
调控不断加码,深圳楼市已经进入了停滞阶段,二手房、新房市场都不乐观。近日,深圳多个楼盘公布认购结果,鹏瑞颐璟府524人选1655套房,满京华云著雅庭209人摇号416套房,昔日万人摇的场面再难复现,市场已经明显供过于求。
与新房相比,二手房市场更是不济,8月深圳二手房成交套数为2043套,同比下降约81.96%。
随着楼市逐渐冰封,深圳已经不止一个楼盘出现了购房者闹退房的情况。这些人有的交了定金,有的交了首付款,而他们申请退房的理由也是五花八门,房屋质量问题、学位纠纷、配套不如宣传效果等等不一而足。但其实,真正的理由归根到底只有一个——
价格。
在政策管控和金融收紧的双重打压下,深圳房价不断下滑。曾经交着天价“茶水费”的购房者们,眼睁睁看着房价一天一个样,心态自然稳定不了。
同样作为网红神盘,深圳中海汇德里的业主也在闹,他们认为开发商建设标准“货不对板”,因此也提出了退房。
去年开盘时,中海汇德里还因为价格倒挂被认为“买到就是赚到”,众多买房人抢房时不管不顾,连样板间都没看过就交了定金。
02 土拍凉凉,楼市风险蔓延
买房人已经体验到了楼市之冷,房企自然更是感同身受。于是,土拍市场也跟着遭了殃。
由于高层调整土拍规则,全国原本拟定在7月份集中挂牌的地块被迫延期,多数城市选择在8月份挂牌,并于9月至10月集中成交。
各地首轮集中土拍的疯狂场面还记忆犹新,接下来的剧情却已急转直下。在新规则之下,开发商突然变得异常佛系,整个土拍市场更是不断爆冷——
福州,成交14宗地块,成交额76.07亿元,另有2宗地块流拍,5宗地块终止出让;
天津,61宗地块中19宗停牌,流拍2宗,31宗底价成交,9宗实现溢价,平均溢价率仅0.6%;
沈阳,第二批集中供地46宗土地中,只有10宗土地有房企报名;
青岛,76宗中有72宗底价成交;
成都,成交52宗地块,6宗流拍,成交地块里有38宗底价成交,占比7成左右;
杭州,第二批集中供地10宗竞品质地块报名截止,其中有9宗地块报名未达标,提前宣告流拍;
……
一城更比一城凉,曾经积极拿地的房企大多躺平了。
原因无他,无利可图罢了。
以杭州为例,10宗竞品质地块有9宗流拍,根本原因就是利润太低。据浙报传媒地产研究院测算,房企即便是底价拿地,也有5宗地块存在亏损风险,另外5宗地块的利润不超过4%。
今年7月,浙江本地房企宋都股份发布公告,宣称放弃5月在杭州竞得的一宗土地使用权,为此不惜搭上了5000万的保证金。
房企宁可倒找钱也要退地,已经足以说明市场变局。
政策不断加码,房企融资受限,大量货值压顶,中小房企举步维艰,大型房企人人自危。
人民法院公告网显示,截至9月22日,今年破产的房地产企业累计294家,平均1天破产1家。
破产房企多为中小房企,然而爆雷的大型房企也比比皆是。从闽系房企泰禾到四川一哥蓝光,再到头部房企恒大,房企因为债务压力和经营压力爆出来的雷一个接一个,就跟放鞭炮似的,连环响。
舆论对房地产行业及其相关债务方的担忧与日俱增,尤其是关联最为密切的银行业。
据上市银行2021年中报数据披露,可能涉及到房地产领域的狭义敞口(贷款)中,对公房地产贷款共计7.89万亿,占总贷款比重的6.65%;零售按揭贷款共计32.65万亿,占总贷款比重约27.56%;两者合计占总贷款、总资产比重约34.2%、18.4%。从广义敞口(含表内外非标)来看,表内非标投资中或有部分资金流向了房地产领域,2021年上半年上市银行非标投资金额共计5.62万亿,占总资产比重约2.55%。
而在表外理财中,或许也有一定资金通过非标投资流向了房地产领域。从2021年理财协会数据来看,理财资金中投向非标的规模约有3.75万亿。
如今房地产已经成了烫手山芋,不少银行出来表态,称房地产企业对银行资产质量影响有限,极力撇清关系。
这滋味,你细品。
03 结语
野蛮生长数十年的房地产市场,已经迎来拐点——这次是真的拐点。
城镇化的进程已经走到中后期,同时,出生人口不断下滑,大众对住房的需求正在下降,三四线及以下城市的房子明显供过于求。
房地产行业也迎来了一次降速,三道红线出炉,房企融资受限;对房贷款资金比重下降,辖制资金进一步流入楼市。以恒大为首的大型房企爆雷,也宣告着,房地产的高周转时代正在过去。
无论楼市的未来怎么走,房价大涨的梦,都该醒了。

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