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困扰温州城市发展的头号问题,终于有了显著改善!

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

这些年,温州的发展有起色,但也存在困境。如果说外因在于高等级城市、三大城市群所带来的残酷竞争压力,那么内因就在于土地。

土地始终是一座城市、一个区域发展的重要因素。“七山二水一分田”的温州,土地资源的稀缺且零碎,这也是造成温州一系列问题的根本原因。

温州基础设施薄弱、城市环境欠佳、规划建设无序、地价及房价偏高、生活成本较高、人口增长放缓、区域融合度低、产业“低小散”等等,以及之前的“老高事件”,但终究可以归结到土地问题之上。


温州地形示意图。来源:网易猹叔

纵观全国,GDP前20名的城市,除了香港、深圳、重庆,几乎都拥有大面积平原。排在温州之前的第20-30名城市中,除了省会、计划单列市,也基本拥有大面积或集中平原。国内三大城市群,同样地处大平原。

可见,土地对一座城市、一个区域的发展,起到至关重要的作用,若无其他政策支持,城市发展则更依赖土地,它决定了一个区域的发展天花板。

这些年,温州做了很多大事,也有了大蜕变,不少方面都有了可喜的进展,归根结底,是温州持续围绕土地在做文章,释放了温州的发展潜力。只有解决土地问题,才能根本上破解温州发展的关键问题,温州正全力以赴。

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

打开卫星图就能看到,温州以山地为主、平原稀少,本身就少的平原被山地、江河切碎,少有集中平原。平原之上,城镇、农村密集分布着,很难找到大面积的“处女地”。

因此,温州不同区域之间融合度低、城镇散落分布,方言、风俗、习惯等方面都存在着巨大差异,未能形成合力。


温州市区及周边地形与城镇分布示意图

温州人自古就有外出传统。在农业时代,温州就出现了耕地不足现象,不少人外出谋生。近代,随着国门打开,温州人的足迹走向了日本、欧洲、北美等地。

改革开放后,温州全面进入工业时代,各种家庭作坊、工厂如雨后春笋般冒出。显然温州的土地资源,不足以支撑起规模如此庞大的民营经济,从而超过200万温州人外出经商,范围遍布全球。

以前温州城很小,扩张之后便很快填满了茅竹岭以西的鹿城、龙湾。茅竹岭以东,永强形成了长条形城镇带。剩下的未开发区域也散落着村庄,少有连片的大空地。市区如此,郊县同样如此,经济发达区域普遍强镇超越县城。


群山环绕的温州

另外,不少看似大片的未开发土地,实为“18亿亩红线”之下的农保田,温州无权开发。

由此,温州缺乏大片建设用地,新城开发、项目落地动不动遇到阻碍。在人地矛盾紧张、民间资本雄厚的情况下,地价、房价高企。在2011年到了顶峰,温州房价全国第一,工业地价全国第二(仅次于深圳)。

这样的温州不具备性价比和发展潜力,重大项目、人才很少落户温州,甚至本地企业、人才开始大批出走,这对温州城市转型、产业升级造成巨大阻碍。

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

面对如此严峻的土地问题,温州早已开始反击,并在最近10年达到高峰。

首先是围垦。这是滨海城市常见的做法,近的如杭州大江东、宁波前湾、绍兴滨海,远的如深圳湾、珠海横琴、香港维港两岸、澳门路氹新城、韩国仁川松岛新城、日本东京湾御台场、日本大阪阪神工业区、荷兰北海岸,都由围垦而来,为所在城市、区域发展作出巨大贡献。

上世纪末温州就开始“向海要地”、启动围垦,主要位于龙湾永强、梅头沿海,即如今浙南产业集聚区的空港新区、金海园区部分区域。

同时,温州启动了半岛工程,连接灵昆岛与霓屿岛。在2006年灵霓北堤通车后,灵昆岛以东便启动瓯江口一期围垦,形成了如今的瓯江口产业集聚区。


瓯江口、瓯飞滩围垦示意图

2012年,作为全国单体最大围垦工程的瓯飞围垦工程,一期围垦面积约13.3万亩获批。瓯飞滩位于瓯江、飞云江之间,位于浙南产业集聚区以东,结合此前的龙湾围垦,接近当时温州的建成区面积。

除了市区,乐清、瑞安、平阳、龙港等地也相继启动了围垦,形成了如今的乐清滨海新区、乐清经开区、瑞安高新技术新区、平阳滨海新区、平阳西湾片、龙港新城等,均为当地城市建设、产业经济重点区域。


温州部分围垦示意图

据不完全统计,温州获批围垦总面积超过38.73万亩(约258平方公里),接近温州现有建成区面积,相当于建了一个“海上新温州”。诸如威马汽车、瑞浦能源等重大产业项目,以及金海、瓯江口等低房价新区,均源于围垦。

如今,当浙南产业集聚区的空港新区、金海园区的未开发土地剩余已非常有限,瓯飞一期工程将为浙南产业集聚区的未来发展空间提供了充足的土地保障。从乐清到龙港,温州沿海已初步形成滨海产业带,今后将成为温州产业发展的主阵地。


瓯飞工程实景

2018年7月,国务院发布禁围令,除重大战略项目外全面停止新增围填海项目审批。由此,温州不少规划中的围垦项目,在可预见的未来将难以实现。好在,当禁围令发布之前,温州已经进行了大量围垦。

当然,也有例外。瓯江口已成功获批国家海洋经济发展示范区,海域审批已取得重大突破,一期东南角和二期区域历史遗留围垦区域处置方案已报国家自然资源部审查,各项海域获批准备工作就绪。

十四五”期间,瓯江口将争取二期19.27平方公里历史遗留问题海域在国家层面获得审批,并争取一期东南角3000亩用海获批。

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

如果说围垦是向外拓展土地资源,那么内部的土地资源挖掘,主要靠拆迁。

2011年,温州启动拆违,并在2012年启动了部分城中村改造。2016年,借着国家“棚改”东风,温州启动了“大拆大整”,对城区多数城中村、老旧市场、老旧工业区启动了拆迁。

此前,当温州城区扩张后,就遇到了城中村、老旧市场、老旧工业区的阻碍,它们与城区交织存在,导致温州城市化质量不高、半城市化现象严重,破坏城市结构、影响城市形象,还带来不少社会问题。


“大拆大整”前的温州城中村

在寸土寸金的温州,这些不具备历史文化价值的城中村、老旧市场、老旧工业区属于低效用地,是对城市容量的浪费、对城市规划的亵渎,仅凭改造依旧未能取得预期效果,只能推倒重来。

5年过去了,当年温州遍地“脏乱差”现象已很难见到,取而代之的是大片“大建大美”工地,建设品质较此前有了较大提升。待这片工地建成,城市面貌、城市功能有望得到较大的提升。

去年开业的吾悦广场,今年即将开业的印象城MEGA,还有不少市民期待的滨江万象城,瓯北、三江正在洽谈的两座知名商业综合体,以及一系列地标建筑,它们都源于“大拆大整”腾出的土地空间。

同时,滨江商务区的加速,中央绿轴的接近完成,亚运龙舟基地、鹿城城西新城、三垟湿地、浙南科技城以及多座未来社区的启动,也源于“大拆大整”腾出的土地空间。


原有城中村,正在蜕变为现代化城市

“大拆大整”是对温州此前积累弊病的一次性纠正,也造成了城市容量暂时减少,租金、房价及相关生活成本的上升,使得一部分外来人口离开。但大片工地建成,城市容量重新恢复增长。正如部分市民所担心的“今后新房太多、房价难涨”,其实这对温州稳房价是一件好事。

近期,住房和城乡建设部就《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》公开征求意见,预计今后“大拆大整”将难以推进。继围垦之后,温州又一次在窗口期内完成了一大任务。不过,待今后这批无抗震级别的老旧小区老化到一定地步,或许仍有拆改机会。

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

当围垦、拆迁无法大规模推进之际,温州的城市空间拓展将面向周边区域迈进。

根据温州“十四五”规划,市域主中心在原有温瑞平原的基础上,将永嘉、乐清纳入,涵盖温州市区、瑞安市区、乐清市区、永嘉县城等在内的75个镇街,并提出“大力度推进撤县(市)设区行政区划调整。


温州都市区主中心范围。来源:同济TJUPDI

可见,永嘉、乐清、瑞安最终均有可能撤县(市)设区。或许审批顺序有先后,但最终三地均有望纳入温州市区,尤其是乐清南部、瑞安东部的丰富土地资源,将极大地增加了温州的城市发展空间。不过,乐清南部的大量民房、设施,瑞安东部的大片农保田,仍是一个考验。

至于永嘉,除楠溪江风景区外,今后可考虑对部分山地进行开发,为温州营造更多低密度、生态型社区。当前,部分山地开发项目已在谋划之中。


山地、平原交错的温州

其实,2011年“老高事件”之后,温州处在非常危险的时刻。然而2015年起,温州经济重回高速增长状态,当时恰恰是部分围垦区域重大项目投用的高峰期。

这些年,温州城市建设逐渐步入正轨,城市快速路、轨道交通的谋划,需建立在大量资金基础之上。此前,缺钱的温州不敢多想,如今有了更多企业税收、土地出让金,这些重大基础设施的谋划才有了更足的底气。

除了住宅、产业,我们还希望温州能在这些拓展出来的土地上,布局更多商业、文化、艺术、体育功能,丰富市民生活、增强城市魅力。


崛起于围垦土地的瓯江口新区

从“七普”细分至市辖区、乡镇(街道)的数据看,发展饱和的老城区普遍人口仅微增甚至流出,新建区域成为吸纳人口的主阵地,无论是北上广等一线城市,还是灵溪这样的县城,无不如此。那么,围垦土地上的产城融合新区、拆迁土地上的城市功能,都将为接下来温州的城市发展,带来更多可能。

当城市等级不高、偏居一隅,温州更需发挥主观能动性,做好自己土地上的文章。

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