融创主动“分手”万达酒店，提升地产+或是主因

融创中国和万达酒店发展的“分手风波”，来得有些突然。

9月10日，融创中国向万达酒店发展发送了一则通知，表示由于受到新冠疫情的影响及商业战略的调整，将终止与万达酒店发展订立的有关由融创持有，且由万达酒店管理的21家酒店的酒店管理协议。而合同协议从2017年开始，原计划于2037年才结束。

9月16日，万达酒店发展发布公告称，已与融创中国达成协议，后者正式收回21家酒店的经营管理权，双方就合作协议终止达成一致补偿及后续处置方案。根据协议，融创中国就合作协议终止向万达酒店发展提供补偿金额1.33亿元；融创中国向万达酒店发展支付6859万元，用于结清剩余经营管理费用。

融创、万达酒店分道扬镳，舆论哗然。房地产行业的一举一动都备受关注的当下，融创不惜巨额补偿，提前16年结束合约，究竟是出于什么目的？

融创缺钱？

2017年7月10日，万达宣布，旗下13个文旅项目按照注册资本的价格作价，加上76家酒店，打包以632亿元卖给融创。据每日商业报道（www.bizvcw.com）了解，当时万达正面临着较为严重的债务压力。

值得一提的是，这场交易并未改变万达旗下酒店的品牌，万达仍为酒店的运营方。而万达酒店发展主要业务就包括酒店运营与管理服务、酒店设计与建设管理服务以及投资物业租赁，其中酒店运营是其主营业务。

之后，融创交给万达管理的21家酒店中包括19家正在运营的酒店和2家正在建设且尚未开始运营的酒店。2019年、2020年及2021年上半年，21家酒店的总收入约1.5亿港元、7180万港元和3800万港元，分别占万达酒店发展2019年、2020年和2021年上半年收入的18%、11%和9%。尽管曾受疫情影响较严重，但2021年上半年已经出现了扭转的迹象。

此次，融创中国从万达集团手里收回21家酒店经营管理权，有分析认为，或许是为进一步整合酒店资源，以缓解资金流动性问题。下一步，融创有可能将部分酒店打包出售，寻求变现。

不过，每日商业报道（www.bizvcw.com）注意到，融创似乎不是正处于缺钱状态的一家公司，至少在拿地方面，融创仍出手阔绰。今年上半年，融创在全国各大城市争相购买土地，共计八十二宗，支付的土地出让金高达900多亿元（尽管这些钱大多是举借外债所得）——这一数字比国内前三甲房地产开发企业万科、碧桂园、恒大加起来的总和还多。而去年全年，融创地产用于购买土地的所有支出加起来还不到700亿元。

今年中期业绩会上，融创董事会主席孙宏斌曾表示，下半年将在拿地上相当稳健，并且不会有新的并购计划——这也意味着，融创并不存在非常急迫的资金短缺情形和套现需求，更无需为此提前斩断长期计划，还支付补偿金。

“大文旅”或成方向

而就酒店行业人士看来，融创此举，很有可能是要将旗下酒店，变身为完全自主的品牌，牢牢攥在手中，成为其“大文旅”计划中的一部分。

景晖智库首席经济学家胡景晖对媒体分析称，酒店管理的门槛并不是太高。现如今，融创拟把自己的文旅业务板块当作未来发展的重点方向，但倘若长期将管理权交给其他企业，在品牌和收益上都会受到影响。

也就是说，融创实际上看好这些酒店的长期发展，希望完全收回控制权，将品牌发展成果和所有资金收益全部装进自己的口袋里。

官网显示，融创文旅集团定位于“中国家庭欢乐供应商”，高起点布局文旅产业，为满足中国家庭对旅游度假的多元需求，提供融创文化旅游城、融创旅游度假区等业务板块。目前，融创文旅现已布局12座文旅城、4个旅游度假区、9个会议会展中心、25个文旅小镇，其中涵盖49个乐园、48个商业及近150家高端酒店。

但是，每日商业报道（www.bizvcw.com）注意到，融创的文旅业务仍处于艰难的扩张阶段，文旅项目投资巨大、现金回流较慢，将给融创以非常大的现金流压力。

2020年，融创文旅总资产高达1250亿元，仅次于物业开发的8768亿元，数额为其15%左右。但是，融创文旅城建设及运营同期收入仅为38.8亿元，占集团总收入的1.7%，主营物业开发收入则达到了2188.8亿元，占94.9%。

但这并不意味着融创要抛弃文旅业务。只是现如今，房地产行业风格逐渐切换，监管犹如“紧箍咒”缠身，融创的口号也由原来的“更快速、更均好、更优质、更深耕”向更安全、更从容、更长期、更有价值”这一新的经营准则过渡。“长期”成为了新的关键词。

在今年中期业绩会上，融创一反激进的面貌，孙宏斌直言，“我们现在需要安全”。融创做出承诺，下半年，融创将放缓拿地，降低拿地销售比。

融创中国行政总裁汪孟德也表示，“地产+”业务是融创中国未来3年非常重要的发力点，希望“地产+”业务整体占比能尽快超过10%，在文旅业务方面将更聚焦于雪场，商业运营、酒店住宿板块、康养养老等。“调控对行业和企业都是好事，经过这一轮调控，房企都将变得更稳、更健康。”

然而，高端酒店，似乎正是“大文旅”转身方向的一枚重要棋子。今年3月22日，华住集团与融创文旅集团战略合作发布会于长沙举行，双方宣布成立合资公司——永乐华住酒店管理有限公司。

此后，永乐华住宣布将成立“花间人家”民宿平台，针对民宿提供规划、筹建、运营、管理、销售和会员等一站式服务。和国内酒店业头部连锁企业达成合作，不难看出融创坚决闯关酒店行业的决心。

可能正如“劲旅网”的分析，融创中国收回21家酒店经营管理权“只是个开始”，而融创真正的目的所在，正是在纵向上拓展除酒店以外的自营高端民宿品牌、民宿集群、小镇综合业态运营等，建立一个泛住宿领域的轻资产管理服务集团。

关于恒大的担忧

人士的看法，或许更多从长远利益的考量。而在某种特殊的背景之下，融创“分手”万达酒店的举措，难免引来负面的猜测。

近期，国内地产前三甲之一的恒大曝出的问题，成为业界关注的焦点。而同时，此前操盘风格彪悍的融创，担忧之声难以避免。资本市场投资者甚至开始已经抛售持股，其中9月20日，融创股价曾大跌10.48%；今年以来，该股更是已经跌去了60%左右。

一位投资机构人士对媒体表示，随着恒大流动性危机的连续发酵，引发海外投资者恐慌，他担心，恒大之外，如若出现更多中资地产公司发生违约暴雷事件，恐将引发金融系统的危机。

因此，有猜测认为，谁会成为“下一个恒大”？融创会不会步其后尘？

这担忧不无道理。近日，融创就被曝出严重的业主投诉风波。据当地电视台报道，在青岛的一处融创楼盘，有业主聚集维权。其表示融创在前期宣传时公布公摊面积比例只有31%，等到实际交房，才发现真实的公摊高至46%。100平米的房子，实际只有54平米实用面积，几乎占到房屋面积的一半。除此之外，还包括消防不过关、精装质量差、配套不完善等严重的质量问题。

巧合的是，这个楼盘与万达竟然也有千丝万缕的关系。有媒体注意到，2018年，万达出现了资金问题，将旗下诸多项目转卖给了融创，其中就包括此次涉事的青岛维多利亚湾。不难看出，楼盘出现的问题，或与当时融创“高周转”模式之下大量买入、忽视质量有关。

也许，业主维权只是个别楼盘的问题，毕竟融创2021年中报显示，在销售、基础业绩上，融创取得了进步。今年上半年融创实现合约销售额3207.6亿元，而上年同期为1952.7亿元，同比增长达到64.26%；2021年上半年融创中国毛利率20.85%，净利率13.88%；归母净利润119.9亿元，上年同期为109.6亿元。

中报业绩也显示，融创在优化资本结构方面取得了成效。“三道红线”指标下，净负债率86.6%，下降9个百分点；非受限现金短债比1.11，上升0.03；剔除预收款项后的资产负债率76.0%，下降2个百分点。仅有资产负债率仍高于70%的警戒线，其余都在安全线内，为“黄档”企业，并且有“转绿”的良好趋势。

同时，2021上半年，融创共发行了三期共计14.4亿美元优先票据，其中两期利率为5.95%，一期利率为6.5 %，均为融创2010年上市以来的最低水平，融资成本也实现了平稳下降。