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内行人分析:在北京,买新城区还是买老城区?看完受益匪浅

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我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问:从历史涨幅来看,这些新区的涨幅不输给市区,甚至有些新区的涨幅远超普通市区 很多大V为什么这么排斥新区一直不建议购买新区的原因是什么?什么样的新区才值得购买?一个城市的新区要符合哪些特征,才能保证买入新区的涨幅会远远超过大盘的涨幅?

回答:1. 有些人不喜欢新区,往往是出于对“风险投资”的本能排斥。

2. 风险投资本身并不低人一等,并不天然比稳健投资更差。要具体计算成本、风险和收益。

3. 新区相对成熟区,就类似风险投资之于稳健投资,或成长股之于蓝筹股。

4. 成长股并不必然比蓝筹股差,但成长股的股价里,当前净资产的成分较低,未来新增利润折现额的成分较高。

5. 股价里当前净资产比例低、未来利润折现额比例高,并不必然代表“有泡沫”。

泡沫是指当前价格高于合理价格,而合理价格是要仔细计算估值后才能知道的。

6. 而计算估值这件事,的确是不简单的。涉及大量要素取值的假设,而这些假设的过程,需要全方位调动投资者渊博的知识架构。不用说,大多数人当然是做不来的。

7. 那么,对新区这样的“成长股”的估值,就会有人估的过高,有人估的过低,从而造成总有那么一些新区是被低估的,这就是机会的来源。

8. 承认自己能力有限,做不来,所以选择相对保守的策略,这是聪明的、正确的选择。

9. 但是,其实有些新区的确定性已经很大了,就是会成为未来的城市价值高点,当前价格也真心不能算很贵,这时候还一刀切地选择性忽略,就是思维模型存在盲区了。

典型的,如:上海浦东新区,南京河西奥体江北新区,杭州钱江新城,深圳后海宝中,武汉光谷新区,郑州郑东新区,成都天府新区,北京的亦庄

提问:您好,北京户口朝阳八里庄小改善大自住。出六十平老板楼二层,已挂牌。看上附近中水金海顶楼一百三十平大三居。但是房主满五不唯一,赠予未成年子女需要八万要买家出。据中介说北京其他区已经查子女名下房产而朝阳还没有,但不知道什么时候变政策,如果我出钱让其变赠予后,朝阳政策改变把未成年子女名下房产也算成家庭房产致其无法成为唯一,那会增加三十多万所得税。首先朝阳是有这个情况否?另外这样的话八万赠予费用是否妥妥白出,而且定金和佣金有无法退还的风险?即使合同附加条款增加“如政策变化造成此房不满足唯一条件,而造成税费改变无法交易,三方免责等等”,是否也存在无法要回定金和佣金的风险?小区邻近修建中的京沈高铁,在姚家园路铁道桥西南,这个区域以后变化趋势如何?比如宜居性,增值性,好出手等等?多谢

回答:你好,满五不唯一操作成满五唯一,一般是走夫妻离婚比较多(占80%以上吧),通过更名方式使得夫妻一方名下只有一套要卖的房,然后夫妻离婚,卖完房再复婚; 走赠予的方式也有,父母赠予子女、子女赠予父母,使得父母(或子女)家庭名下只有一套房,然后以父母(子女)名义卖房。 这个方式有3%*网签价的成本,其实不算少。所以用这个方法的少一些。 满五不唯一的房子还有很多,有些是夫妻原因不离婚的(感情不好怕假戏真做的、体制内或军队内不能离婚的等等;有些离婚也做不成唯一的(譬如夫妻各有两套房,都有贷款之类无法更名之类); 有些是觉得赠予有成本、或太麻烦、或不知道可以赠予做成唯一、或者赠予有风险(譬如夫妻有两个子女,赠予一个另外一个会闹等等) 当然了,世界上90%事情都可以轻易用钱解决。 很多“满五不唯一的房”,你愿意出钱,很多家庭其实也愿意配合做成唯一;但如果你加价超过了税费成本,肯定你也不愿意对不对,这就是个博弈。 合同是一定要改的,把所有条款都改成利好你方。 中水金海中规中矩,考虑自住比较推荐珠江罗马这类品质次新盘。

提问:你好房姐: 我们是80后夫妻,非京籍,有工作居住证,为了孩子高考考虑,想通过积分落户。目前93分,目前北京有一套住房(月供1.2万),该房初中学区不好,家有两娃,大孩子四年级,天津一套房产价值100w,燕郊一套价值190万,手里有120w现金,现在想一边等落户一边考虑孩子初中问题,想购置一套郊区住房,现在有些纠结如何选择,有几个方案如下 1,保留现有房产,购置郊区低价房产用于积分落户,目前看了密云龙湖天卒那个盘,100万左右能拿下,孩子初中等公办住宿机会 2、保留现有房产,卖掉燕郊,总价购置300万左右郊区房产,比如亦庄和昌平。 3卖掉现有北京、天津、燕郊住房,购置通州住房(兼顾住宿和学校) 4不布局郊区房子,卖掉天津、燕郊购买朝阳或者芍药居北里学区,等待 就这些方案您比较推荐哪个方案呢具体该方案下有无推进楼盘,或者是就这个状况,你就其他建议呢,期待着答复

回答:你好,北京的远郊县(房山延庆密云怀柔门头沟),除了房山,基本都是坑,缺乏人口基础,浪费房票贷票,长期跑输是必然的。 不知道你们现在北京的房产具体是哪个楼盘,建议明盘再判断是继续持有还是出手换筹。 目前来盘亦庄 通州 昌平都有不错的选择。

提问:房姐好: 我家女儿还有一个北京指标,不是刚需买房,计划600万内购一套房子,家中一直在奥森附近住……目前看了奥森ONe89平的550万(限竟房),筑华年的85平也要600万左右!……还有看了一个展览路的65平92年的580万!……烦请房姐,给个建议!……除去这三个地外,600万内,你有️好的建议吗?(可以不看区域) 谢谢

回答:你好,限竞房9年左右才能变现,如果你买来投资,时间太久了,很难保证9年内没有卖房打算。项目整体马马虎虎,其实还是有新房溢价的。 筑华年这个盘在北苑那些次新房里面算很一般的,但绝对品质也说的过去。 如果是自住,这几个盘都不赖,但是考虑投资,其实有更好的选择。 总价600万以内,比较推荐朝青板块

提问:房姐好,新人首问,本人京户,媳妇是工作居住证,在北京SFSD,子弹270w,想最近上车,两人都在西二旗附近工作,近三年有生小孩的计划,希望兼顾一下自住和投资,然后担心年后涨价最近在看房想上个车。 目前在考虑下面三个选择 1. 北苑的绣菊园,莲葩园,主要是单价低,面积大,户型没有特别合适的,看了100平左右的,以西南,西北居多,首付要求比较高。 2. 亚运村,安慧里的三居,总价580左右,缺点是房子年纪大89年的,首付也到260+了,住户多也没配套车位。看上的点是,社区还算完善,去海淀或者望京的互联网都不太远。 3. 回龙观,公园悦府,矩阵小区,优点是离公司上班近,就是昌平学区和商业不太发达,以及现在单价也比较高了。 希望房姐支支招,从自住和投资来看,哪个更合适?以及现在上车怎么样? 多谢多谢!

回答:北苑那一片不建议看了,没有发展前景,板块固化。 亚运村的安慧里有学区属性,你想兼顾未来教育就可以看这里,当然居住体验就很一般了。 回龙观板块也还不错,毕竟有大量的码农支撑。虽然没商业,但跟上大盘还是没问题的。你想兼顾学区可以看 矩阵小区、和谐家园、融泽嘉园,看重居住体验和保值能力就看 公园悦府、国风美唐

提问:房姐,您好! 拜读您的贴子很久了,感觉您很有经验和专业知识的储备。最近我也有置换的打算。 我的问题是:1,打算卖掉海淀万柳的学区房大三居,换朝青的润枫三居和华纺两居,这样操作对不对?将来会不会后悔? 2,润枫和华纺以后还有上升空间吗?现在出手可行吗? 谢谢!

回答:1. 学区房不要就出掉,操作么问题 2. 润枫水尚不错,但别买挨着铁路那几个楼就行,小区环境还可以,华纺易城是个不错的小区,仅次于润枫水尚。还有首城国际也可以看,位置相对更好。这几个小区也是推荐的盘,可以入手 3. 东坝现在偏贵,现在入手实际不是很好。 4. 学区不用的情况,都可出掉,没必要拿在手里

提问:房姐好,新人首问。我现有枣营南里一居老破小,想改善居住条件增加住房面积,单身暂时不考虑学区,考虑自住+保值增值,1.枣营,望京,石佛营和十里堡哪里更合适?或者是否有更好的上车推荐?2.今年换房,先买再卖还是先卖再买是否有大影响?3.如果换是否要在能力范围内,用完贷款和首付? 请房姐赐教。

回答:1. 不知道你的预算情况,800以上就看望京,其次就看石佛营、十里堡、枣园 2. 影响不大,可以同步进行,尽量拉长交易周期, 3. 是的

提问:现在手中有400万,想买二套房,用来投资,房姐有什么好的建议嘛?具体关注哪个板块比较合适呢?有没有具体的小区或者户型的推荐呢?

回答:你好,总价700内,可以关注望京,双井,朝青,通州,百子湾这些板块。 北纬40度 国美第一城 苹果社区 国美 珠江罗马 朝阳无限等。

提问:房姐好,新人首问,首套首贷,首付在130上下,自住,单位坐标知春路,一居或小两居,对学区没有要求。 1. 请问房姐推荐我看哪块的房子?目前有去看过长阳半岛,稍觉得有点远。蓟门北里房子太小,使用面积在30以内。 2. 首付上,您会建议再贷一些消费贷,够一下更好的房子吗?谢谢。 2.

回答:1. 可以看看丰台 中海御鑫阁 、设计师广场。或者昌平回龙观 首开智慧社、新龙城、流星花园等 2. 能承受的情况下,尽可能往上够

提问:房姐好!新人首问,期待翻牌。单身刚需上车,无学区要求。目前首付款310万,考虑总价580万左右。目前在知春里上班,无车需要近地铁。目前备选1.西南三环丰台站三环新城2.惠新板块惠新西街南口小关北里老公房3.望京板块4.石景山长安九里。 希望您从自住加投资的角度给出建议,非常感谢。

回答:你好,感谢付费! 自住角度优先惠新,通勤更近一点 投资角度优先望京板块的上车盘 丰台和石景山都属于升值潜力相对弱一点的板块。 惠新和望京具体选择哪个,就看你更在意通勤距离还是升值潜力。

提问:房姐 您好,新人提问。刚来北京得时候豆各庄入了一套商住,130左右,现在看来是比较失败的投资。今年11月份会有购房资格,算是stsd 月收入2万,目前单身,没有学区要求,子弹目前手里只有120,最多借到150。看了亦庄融创壹号和双桥远洋一方。亦庄壹号89小三居 11层板楼7层的价格要5万左右。这个价格是不是太贵了。1亦庄这类的远郊是否能够跑赢大盘,限竞期房8年不能买卖这个是我比较纠结的地方。2双桥远洋一方是否能兼顾投资与自住,什么价格入手比较合适3商住是否要割肉凑高首付4如果选择室内两室的老公房 朝阳地区东三东四附近您推荐哪些小区.期待您的回复

回答:你好,管庄最大的问题在于位置。运河,铁路,狭窄的道路,整体很逼仄。朝阳通州两头不搭,受到冷落。 远洋一方这个小区还不错,中国建筑设计院设计的房子,低密度 最大的缺点是距离地铁太远了,所以影响升值,我一般不太建议买这个小区。 亦庄壹号离地铁站远,对于郊区的刚需房子来说,离地铁站远肯定是一个比较大的失分项。 商住建议出手凑子弹 如果考虑自住+保值,可以关注以下楼盘: 国美第一城、炫特嘉园、青年汇佳园,常营看下 柏林爱乐、苹果派、万象新天

以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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