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北京海淀区楼市:不要碰这个板块,硬伤太多

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我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问:房姐您好,新人首问。我和我老公都是京籍,现在住在朝阳崔各庄的父母的房子里,打算明后年要孩子。我俩名下都没房,都是sfsd,现在想买海淀的房,主要是为了以后孩子上学户口能落在海淀,另外一个是上班能方便点,目前看的是小西天的红联北村,志强园那附近的房子,预算是首付150,总体在400以内,买完之后先打算租出去,还能少还点月供。我和我老公月收入3w左右,本来一心想在海淀买房,为了以后孩子有个海淀户口,现在看完您的一些回答后又纠结买望京附近的也可以,但是以后孩子上学也许没有海淀的教育资源好,而且价格也不一定在400内,又看了看海淀的双榆树和厂洼小区,价格令人有点压力,想听听您的建议,谢谢!

回答:你好,感谢付费! 志强园虽然是海淀区,但却是海淀很烂的一个学区,感觉除了刚毕业小年轻过渡没啥意义。 你看看清河的永泰西里吧,可以买个两居,一家人住,对口的二十中九年一贯制,还不错 双榆树你只能买个一居室,不太好住 实验二小当代的老破小不能直升,我觉得还不如永泰西里,而且永泰西里挨着地铁站 还有一个选择,你淘淘东王庄的两居室,这个预算估计只能买个有点硬伤的,但是位置好,就在五道口,交通非常方便,上课外班也非常方便,对口的海淀区第三实验小学虽然一般,但是海淀主要是在课外,我觉得没问题

提问:房姐你好,现今的楼市大环境下,还不断地调控政策,房价降温吗?房子还能买吗。楼市到底有没有风险?最大的风险是什么?

回答:在住房不炒的环境下,现在只有一线城市,加上各地的省会城市还是有上涨的,但是这种城市上涨肯定不是普遍的,是会相对区域分化、楼盘分化。

比如好的楼盘涨15%,普通楼盘涨5%,差的楼盘维持价格几乎不涨,各种楼盘占比不同,导致均价向上的幅度肯定不大。

买房尽量根据自己需求对号入座:有选择性的可以抓紧买,但是不要盲目追高。楼市分化越来越严重,手里没好货的,可以尽早置换掉。

现在对于房产投资,风险比机会多,一定要控制好负债率和现金流。

买房真正的风险就是低现金流。

房产现在是属于专业投资者的游戏,从来不存在高杠杆风险,只存在低现金流死亡。

再高的负债,只要有充足的现金流都不会有太大风险;再低的负债只要现金流断裂,同样是瞬间崩盘。

高杠杆操作没错,错的是现金流紧张断裂,以贷还贷,那么成本就像滚动的雪球不断膨胀,早晚炸了。

买个好房子,也要撑得下去!房贷的压力持续贯穿几十年,在买房子的财富积累的黄金时期没有做好风控,跌倒了就很难再次翻身。

房产是资产配置的一部分,选筹换筹逐步迭代,所以每一步都要埋下现金流预估。

提问:你好,又酷又美的房姐,我想投资,500万元,请问乐成豪丽值得买吗?

回答:属于70年产权的公寓,基本享受和住宅一模一样待遇(要房票、可以落户\/上学,可以商贷,但可能不能公积金贷款和组合贷款),不过由于土地用途当年是公寓,市场上有些不太认可,可能以后升值有点问题(在15-17这一波升值还可以)。 小区管理、封闭性、维护做得还可以,当然密度大,得房率低,物业费偏高。如果买的话建议买西边楼超西户型,因为小区很小,会有点憋屈。

提问:投资买房是丽泽商务区那边有潜力,看了保利百合,还是海淀田村那边有潜力?看了熙湖

回答:肯定是丽泽商务区,虽然一直没建起来,但本身概念还是在的。田村不建议看,本身的大环境不行,而且没有好学区,交通也一般,所以一直是海淀的洼地。丽泽附近 建议重点看 保利百合、金泰城、蓝调

提问:美丽房姐好!新人小白首问:非京籍,无工作居住证,现在北京长期定居,目前国贸工作。孩子在北边上小学,未来计划出国念大学。有北七家老破小联排别墅一套,估价900左右。现有银子1200个,纠结是卖掉别墅在昌平或顺义置换个大的新别墅,还是不卖别墅,以公司名义买房保值。现在看了许多联排、合院、叠拼别墅,感觉居住体验还不如现在的老破小联排,而且都更远,没有合适的入手。根据您的思路又看了亦庄、朝阳公园板块的楼房,现有3个方案。方案1、卖掉北七家别墅,为了孩子上学方便,继续在北边买别墅。这就要请教房姐哪个别墅盘推荐?方案2、继续住北七家的别墅,公司名义入手亦庄一个环境交通好的大平层,未来孩子出国后自己住,把北七家别墅租出去。问题:亦庄哪个盘您推荐?方案3、不买北七家的别墅,入手亮马水晶的两居,再入手丽水嘉园大一居。把房租出去。其中一个两居房也可将来孩子出国后我们搬来住。问题:亮马水晶和丽水嘉园每平单价分别是多少值得入手?三种方案哪种适合家庭现在情况,又能资产保值,请美丽房姐给个方向。 另外:公司购房后承担税费高,但没有房票只得这么操作了。公司买房要注意的点和买入时、持有期间以及出手时税费的组成这方面也请房姐赐教。

回答:建议方案三,亮马水晶6.5以内,丽水嘉园7.5以内 公司购房是下策,简单说下公司购房的优劣 好处:不限购,不限贷,买多少套都可以 坏处:三年限售,出售的时候税费高,公司的房子都是公司包所有的税,一般人不喜欢买公司产权的房子造成售价偏低一点,每年要交一点房产税

提问:房姐您好,新人首问: 北京社保刚满五年,16年购入良乡大学城地铁站附近商住一套,18购入太原一套小三居,今年年底交房暂时不能出售,我和老公税后30,非京籍,孩子两岁,计划在北京读完小学再看是去天津还是回太原读初中. 1.目前计划把商住出手,加点钱只有100子弹,凑钱可以到120吧.有关系二改首,所以想换一个小两居,我在大兴天宫院地铁站附近上班,老公在苏州街附近.依您的建议目前适合换房吗,换房的话是优先考虑地铁附近和以后好置换,忽略学区这个思路对吗? 2.目前看了大兴天宫院附近的明发雅苑,金融街融汇踮起脚可能可以,保利春天里和住总万科也看了够不着,还有一个联港嘉园的价钱比较合适,离我单位近点,但是附近地铁公交都不太方便. 房山这边看了瑞雪春堂,鸿顺园,碧波园,中昂邑上公馆,首创新悦都,长阳国际城. 丰台五里店那块看了彩虹家园(同事买的这个盘,比较新,离地铁远),还看了石榴庄南北理(也是同事买了我去看了看),还有西红门附近的兴海家园也看了一下,觉得够不着,我看的这些有合适的吗,或者您帮忙推荐一下其它的也可以,谢谢

回答:1. 思路没问题,家去一定要靠近地铁。学区就看你们是不是刚性需要。纯自住和投资是不建议看学区 2. 建议看 大兴 保利春天里 金融街融汇 ,丰台 中海御鑫阁。房山不推荐看

提问:房姐你好,新人首问,目前有一套北京南三环万柳园的房子,由于楼龄较长,打算置换,但还在犹豫,一个方案想置换六里桥地区海淀丰台交界带一套海淀中等学区房,但是目前还没孩子,不知道是不是换的太早。另一个方案想换套更有价值区域的投资房。置换房首付差不多能到300,年收入30+,不知置换总价多少的房子比较合适?如果不换学区房,这个价格区间投资的话,目前哪个板块比较合适,谢谢

回答:建议先做投资,学区不用提前考虑。300首付看一套600上下的标的,选择朝青和四惠板块,例如 东恒二期、爱城三期、青年汇嘉园

提问:房姐,房姐,周六去看了中铁诺德春风和院,以及中铁诺德逸府,都是89户型的。我想问一下这两个盘不考虑户型的话区别大吗,兼顾投资和交通便利适合入手吗?新人首问的时候您没回答我,因此麻烦帮忙回答一下,谢谢!

回答:诺德春风和院位置不错,这个盘品质还可以,不过定价有些偏贵 自住属性更强一点,这个盘比中铁同体系的兄弟项目诺德逸府要强。所以推荐选择中铁诺德春风和院

提问:房姐您好,新人首问: 【一、基本条件】 京籍首套,自住刚需,本人工作于知春路,爱人即将工作调整,大概率在西城区,有一定可能在东城区;预计2-3年要一胎,后续大概率要二胎。 【二、房产要求】 1、位置:鉴于二人工作地点,聚焦于西北片区(北五环内,西四环内); 2、小区:对学区无明确要求,对小区整体环境有一定要求,不考虑老破小,要求新盘或次新盘; 3、价位:自住刚需,根据孩子情况,既考虑直接容纳两个孩子一步到位的豪宅,也考虑后续再改善的经济舒适房产,对投资属性无很高要求,不过对保值率(升值率)有基本要求; 4、其他:周边配套等无极明确要求,平均水平即可。 【三、目标项目】 高强度看了一个来月,新盘、二手都看了不少,目前比较倾向几个新盘,具体排序如下: 1、西钓鱼台御玺:【优势】位置好、环境好、西三环孤品【劣势】价位高(2200W左右),户型一般(目前主要考虑G户型,东西向,已无南北的,其他户型要不然户型不方正,要不然客厅朝西看不到玉渊潭); 2、九龙仓西城天铸:【优势】性价比高,升值空间大(1100W左右)【劣势】位置一般,只有一层下跃户型; 3、状元村北京书院:【优势】位置好,性价比不错(1600W左右)【劣势】无小区,高层塔楼、四梯十二户,居住质量较差。 【四、具体问题】 结合以上情况,具体请问房姐: 1、结合目前的大环境及未来走势,我这种京籍首套,自住刚需的情况,应优先考虑新房还是二手房? 2、除了上述三个新房,我们目前还看了四季青(颐和金茂府、融创西山一号院)国奥村(上林世家、美伦堡等)、亚运村(嘉铭桐城、远洋万和城等)、西直门时代之苑、学院路附近(逸城东苑、冠军城等),请问是否有其他推荐的楼盘或区域? 3、根据目前情况,应优先直接容纳两个孩子一步到位的豪宅(西钓鱼台御玺),还是后续再改善、灵活性更高的经济舒适房产(西城天铸)

回答:1. 现在的情况,这些地段的新盘基本都是溢价,你看重居住质量可以选择新盘 2. 奥森板块可以看看,奥林春天的板楼大三居还不错,还有 永定门 中海紫御公馆自住品质也不错 3. 你未来几年才要孩子,现在入豪宅没有保值属性,能带来的体验也有限,建议先看西城天铸或者二手次新盘 自住+保值,未来家庭要做改善时再选豪宅,可进可退更好

提问:房姐,您好!2019年底回国,2021年1月份户口下来(人才引进)考虑入手一套婚房作为自住,兼顾投资,总价1000-1500万。最近看了棕榈泉的大两居室(1300左右),公园大道3居室(1500左右),亦庄远洋天著(大平层260平 1100左右,小联排1500左右),大兴瀛海海晏春秋(上叠1100左右),宋家庄金茂府(133平1300左右),常营龙湖三居室(1000左右)。 本人考虑在朝阳开一家brunch餐厅,老婆在北锣古巷附近。未来2年内有生小宝宝的计划,父母都是外地的,以后可能会来北京,但是现在年龄较小,近几年不会在北京常住。 1、棕榈泉位置好,小区环境好,地铁近3号线,上班和以后开店经营方便。 2、公园大道层高,户型更喜欢一些。 3、远洋天著,开车方便直接上京沪高速到锣鼓巷50分钟左右,户型大,小区环境好。自我感觉离亦庄近,到国贸交通便利有一定投资价值。 4、海晏春秋,离地铁8号线近,直达南锣鼓巷。但是周边五号学校,且多为回迁房。南海子近(骑单车运动方便) 5、常营龙湖,离地铁6号线近,直达南锣鼓巷,房子较新。 6、宋家庄金茂府,离5号线近,上班乘地铁最方便。有十一学校,但是单价比周边高快一倍。且周边居住密度大,回迁房多。 因为第一次购买房产,想在居住舒适度的条件下,又想有一定的投资价值。 最近也看了好多新楼盘,二手楼盘,一直在对比和纠结之中,没有头绪。 房姐能不能在这些楼盘的居住环境,投资,学区(因为孩子以后上学还早,考虑程度最低),交通上给我一些建议?或者能给我提供一些您认为更好的楼盘吗?

回答:公园大道是美式大草坪设计,户型多样,带角和朝向差异,导致基本上也就和北京整体市场同步 远洋天著是公寓+别墅,环境很不错,但增值方面比较弱 海晏春秋周边回迁房多,环境和配套好不了多少,不建议看 常营龙湖这个价位偏高,后续上涨空间有限 宋家庄金茂府CEO盘,高溢价,不建议 棕榈泉相对好一些,观湖国际也可以淘一下,建议围绕朝阳公园选筹

以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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