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富力地产:主营表现欠佳,酒店持续亏损,为降负债谨慎拿地

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今日财富FortuneToday(ID:FortuneToday-)

文 | 郁淳言

编 | 全 卓

根据半年报,广州富力地产股份有限公司(下称“富力地产”)2021年上半年集团总营业额同比增长18%至394.9亿元,实现归母净利润30.8亿元,同比减少19%。毛利及纯利分别减少至85.7亿元及31.8亿元。

2021年上半年,富力地产剔除预收款后的资产负债率为74.9%,净负债率123.5%,现金短债比0.55,三道红线全面踩线,归类为“红档”房企。截至2021年6月底,富力地产总负债约3317.8亿元。

在持续收紧的房地产行业政策和信贷环境下,负债千亿的富力地产该何去何从?《今日财富》就相关问题求证富力地产,但截至发稿,仍未获回复。

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业绩表现欠佳 股债遭遇双杀

2021年上半年,富力地产实现销售额650.8亿元,同比上升18%;实现营业额394.9亿元,同比增长18%。销售指标虽取得正向增长,但据中指研究院发布的《2021上半年中国房地产企业销售业绩TOP200》显示,在TOP100房企销售额均值693亿元,同比增长40%的对比下,富力地产的增速显得较为缓慢,销售表现欠佳。

在今年3月25日的年报业绩电话会议上,富力地产董事长助理陈志濠表示,今年协议的销售目标为1500亿元。反观上半年销售,富力目前仅完成全年销售目标的43.4%,稍显乏力。

上半年,富力地产录得的毛利及纯利分别为85.7亿元、31.8亿元,销售毛利率21.7%,较去年同期的29.6%下降了7.9个百分点。对比此前发布的2020年年报,富力地产归母净利润同比下滑12.01%至76.96亿元,自2020年以来利润持续下滑。

富力管理层认为,盈利表现不佳是受到入账面积等因素的影响,随着年底交付建筑面积增加,预计整体盈利能力和利润较上半年会有所改善,全年毛利率将控制在25%-30%之间。

业绩表现直接影响市场信心。公司股价自今年6月15日以来连续下探,截至9月20日收盘报4.29港元/股,总市值为161亿港元。

债券市场方面同样不容乐观。8月下旬以来,富力地产多只债券价格持续下跌。截至9月17日,“16富力04”较月初已下跌32.61%。

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“三道红线”全踩 信用评级意见不一

截至2021年6月底,富力地产总负债约3317.8亿元,较去年底减少约184亿元;其中有息借款约为1433.5亿元,短期借款约为519亿元。虽然富力地产的负债指标均有下降,但手头资金仍无法覆盖短债。截至2021年6月底,富力地产持有现金及现金等价物(不包含受限制现金)仅为127.6亿元,资金缺口巨大,流动性偏弱。

上半年,富力地产剔除预收款后的资产负债率为74.9%,净负债率为123.5%,现金短债比为0.55。三道红线全面踩线,归类为“红档”房企。

中期业绩会上,公司管理层表示,将每年达标一条“红线”指标,“2021年一条,2022年一条,2023年一条。”这意味着,下半年富力的偿债压力较大,若有息负债进一步增加,或面临资金链断裂的风险。

与此同时,企查查数据显示,富力地产被执行人信息加上历史被执行人信息高达近200条,被执行金额合计近5000万元。自2018年以来,富力地产已新增逾200封裁判文书,案由多涉及金融借款合同纠纷、申请确认仲裁协议效力、房屋买卖合同纠纷案件执行、追偿权纠纷等。公司的信用质量遭到严重威胁。

9月3日,在富力地产旗下多只债券下跌的同时,国际三大评级机构之一的穆迪投资者服务公司(下称“穆迪”)将富力地产的公司家族评级从B1下调至B2,并将富力地产(香港)有限公司(富力香港)的公司家族评级从B2下调至B3。

家族评级下调,意味着该公司的再融资风险上升。对此,穆迪高级副总裁曾启贤表示,下调原因是公司获得境外资金的能力削弱且有大量债务即将到期。其预计未来12-18个月,富力地产将继续通过内部产生的现金来偿还到期债务,并支持自身运营。但,公司能否产生充足经营性现金流并将其债务显著降至更可持续的水平存在不确定性,故将富力地产的评级列入进一步下调的观察名单。

联合资信持有着类似的观点。其认为,在目前持续偏紧的房地产行业政策环境和信贷环境下,叠加行业负面事件对地产融资环境的冲击,债券价格显著波动易对富力地产再融资产生不利影响。然而,在9月13日发布的公告中,联合资信仍决定维持广州富力地产股份有限公司主体和“16富力04”“16富力05”“18富力08”“18富力10”“19富力01”和“19富力02”的信用等级为AAA,只是将评级展望调整为负面。

并非所有评级机构都对富力地产持悲观态度。8月25日,标普全球评级发布报告称,富力地产今年年内债务到期规模可控。其认为,富力地产提高了潜在资产出售计划的能见度,应有利于缓和流动性的紧张。

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酒店业务持续亏损 为降负债谨慎拿地

房地产业绩欠佳之外,富力地产的“副业”酒店业务也在持续拖累公司的经营情况。

2017年,富力地产斥资199.06亿元从万达购入酒店业务。然而,该板块不但没能为公司贡献利润,反倒常年亏损。数据显示,2018-2020年,酒店业务净亏损分别为4.59亿元、10.08亿元和14.27亿元。

2021年上半年,得益于新冠疫情趋于稳定的态势,富力酒店运营收入达26.3亿元,同比上升81%。但从盈利情况来看,仍处亏损状态,上半年净亏损5.4亿元,亏损程度较去年下半年扩大约0.5亿元。

目前,富力运营中的酒店达91家,总房间数27409间,是全球较大的豪华酒店资产拥有人。但酒店业务有重资产、长周期的属性,短时间内难以贡献现金流,还可能增加财务杠杆,被认为是直接导致富力地产债务高筑的主要业务。

9月初,有消息传出,富力地产拟在未来10个月内分拆从万达收购来的部分酒店以房地产信托基金形式在新加坡上市,从而盘活酒店资产以缓解偿债压力。

降负债,成了富力地产继续生存下去的唯一出路。

数据显示,上半年富力仅新购入4幅土地,新增权益土地储备建筑面积55.5万㎡,同比下降77%,权益土地金额19.5亿元,同比下降68%。对富力地产而言,补充土储被排在了降负债的后置位。为留存可用流动资金,公司不得不选择谨慎拿地。

截至6月底,富力地产拥有城市更新项目58个,其中98%位于一二线城市,可售建筑面积达3700万㎡,货值超10000亿元。在未来,这些城市更新项目的确能够带动富力地产的销售回暖,然而,由于项目开发周期、消化周期较长等缘故,对现金流的改善无法在短时间内完成。相比之下,减少拿地更能够让富力地产解决当前困境。

克而瑞地产研究表示,富力目前主要以降杠杆为抓手,土储增长并非其关注重点,拿地几乎停滞,2021年上半年拿地销售比仅0.04,较2020年的0.09进一步下降。

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