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新政!西安租房也要网签备案,租房指导价或许不远了

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买房难,租房更难。

这不,在求职季、毕业季租房热潮下,不少初入社会的朋友还没来得及畅想未来就体会到“人间疾苦”。

已形成系统正规的买卖市场来说,租赁市场的低准入门槛,市场监管与法律、政策条例的不到位,导致租赁市场乱象颇多。

“黑中介”、“骗租金”、“隔断房”、“甲醛房”、“租金贷”、“长租短付”、“高收低租”、“囤积房源”、“爆雷跑路”等问题接踵而至,租房被骗频上热搜,引发不少网友吐槽。(你在租房时遇到过哪些问题?不妨评论区留言,我们一起吐槽!)

针对市场情况,西安市住建局及时发布住房租赁风险防范指南,提醒租客朋友避坑。同时,也发布新通知,完善租赁市场监管。

租房进行网签备案

未经核验房源不得发布

2021年9月23日,西安市住建局再发布《关于推进经纪机构租赁房源核验及租赁合同网签备案工作的通知》。



从通知来看,文件是对2020年10月29日发布的《关于在我市全面推行住房租赁合同网签备案的通知》进行详细补充。

特别是对房地产经纪机构进行房源公示以及房地产经纪机构进行租赁合同网签备案方面进行了补充。

例如:

房源公示方面,对房地产经纪机构进行明确要求,须通过交易系统,进行房屋权属核验及备案获取房源核验码。未经交易系统房屋权属核验及备案获取房源核验码的房源,各网络信息平台不得发布。

网签备案方面,对房地产经纪机构进行明确要求,要求应自达成租赁交易之日起30日内,由房地产经纪机构通过交易系统进行租赁合同网签备案。同时已撮合达成且签订租赁合同的,应于10月15日之前将租赁合同导入备案或通过线上进行网签备案。

可以发现,通知的内容其实很简单,主要就是遏制部分房地产经纪机构的违规行为,通过恶意垄断或虚假上传虚假房源,进行恶意哄抬房价。同时在网签备案后,也会有利于租房客,避免在租房过程中权益受损。

但换个角度思考,可以看到,随着近两年国家大力发展保障性租赁住房事业,下决心下力气解决新市民青年人买不起房、租不好房,各地方城市对租赁市场关注与监管程度有了明显改善,租赁市场监管与调控逐渐细致化、合理化,随着“人人居者有其屋”、“租购同权”的深入实施,房住不炒的理念也在不断加强。

所以,对于购房者(除了部分依然存在侥幸投机与盲目打新的购房者),海弟的建议是接下来在购房行为中,一定要理清自己的需求,做好未来风险规划。同时,也要及时转变购房思路,由“升值”转向“保值”、“抗跌”性更强的产品上。

毕竟,解决新市民、青年人住房问题才是提高城市竞争力和可持续发展的必然之路。

西安后期或将出台租房指导价

目前正在积极探寻

除了住建局发布的通知,最近在热点新闻上,西安还有一个话题上了热门--“年轻人租房难、西安房租快赶上深圳了”。

起因在于,有网友在留言板中留言称,朋友在长安荣耀科技园附近通过中介租了个30-40平装修一般的LOFT公寓,租金一个月2600元,周边配套也不完善。同时,自己房租也快到期,在锦业路找了一圈,发现房租较三、四月涨了很多,一个五室合租20多平的主卧普遍涨到了1500-1800元,三四月份还是1300-1500元,希望政府可以出台相应房租政策。



根据问题,住建局回应也很及时。

但在回应中,有一条回复值得关注:

租赁住房的租金价格受住房租赁市场租赁住房双方的供需矛盾影响,由市场进行调节。对于住房租金上涨较快的区域实施租金指导价,是调控住房租赁市场租金价格的重要手段,我市将积极探索住房租赁租金指导价的措施办法,逐步强化住房租赁市场监管。

这意味着,在之后西安将出台类似于二手房参考价的住房租赁租金指导价,确保租房客在租赁住房时能够以合理价位租到心仪房源。

但对于住房租赁租金指导价,海弟还是有一些好奇,二手房参考价目前在西安推进平平,那么租赁租金指导价出台后,会迅速达到调控目标吗?

不妨拭目以待!

房租为什么会涨?

在翻阅留言时,海弟发现也有不少网友对房租涨价进行吐槽。

我们再来简单聊一聊,房租为啥会涨?

1.人口流入量大,需求增加。

根据今年第七次全国人口普查数据来看,2020年西安市常住人口1295.29万人,比2010年“六普”增加448.51万人,增长52.97%,比2019年增加274.94万人。

去年一年增长274.94万人,这个庞大的人口流入和增速,一方面带动城市的发展,一方面也间接性刺激了西安的居住需求。

根据相关数据机构统计,可以明显看出,西安平均租金出现V字型涨幅,从去年2020年12月低点上涨至今年7月,而8月又出现小幅下跌。

原因可能在于,进入上半年升学、毕业、求职,租住需求提高,引发房租上涨。而进入淡季,需求减少后,价格也自然出现下降。



✦西安8月平均租金31.69元/月/㎡

2.黑中介拉抬租金。

除了人口流入激活购房需求与租赁需求外,同样,部分黑中介也同样在其中扮演着重要角色。

无论在二手住房市场还是租赁市场,有不少中介机构并非单纯的依靠“撮合交易拿佣金”模式获利,而是通过资金,收购或承租某个区域部分房源,同时再拉拢一部分想涨价的房东,进行人为控制区域二手房房价以及租金,通过一套套真、假房源,将二手房房价与租金进行拉抬/打压,导致区域中不明真相的其他房东跟涨/跌,最后区域价格形成抬涨/走跌,黑中介脱手获利。

这也是为什么某些区域会出现房价暴增的因素之一。

但在今年7月,随着二手房参考价机制发布,这样的行为模式在二手房市场行不通了。

同时租赁市场方面,随着房源核验码的发布,虚假房源逐渐退出,上述的操作模式,也将基本行不通。但需要注意的是,随着租赁市场的打开,不少企业为了扩大规模,会进行“低收高租、高收高租”的模式进行抢占市场,造成市场恶性竞争。

这一点,也需要职能部门早日出台参考价机制或相应政策。

3.新生态租住群体引领市场革新。

除了上述两个原因外,还有一个原因则在于租房客本身。

根据2020年《2020中国青年租住生活蓝皮书》数据显示,新生代租客的租住需求已迎来新一轮升级,年轻、高学历、消费能力强、看中线上化体验与租期服务,也使得不少城市租赁房源进行升级革新,满足租赁需求。而同样的,随着新生代租住群体的流入,房租也同样会有一定上涨空间。



✦城市租客租金投入意愿占比情况

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