南京雨花雄起！超10家新盘混战，你怎么选？

上半年卖地有多猛，下半年新盘供应就有多丰富。高调回归南京楼市的雨花，妥妥的大户人家！

雨花13238.84公顷的土地上，又细分出赛虹桥、软件谷、南站、雨核、铁心桥、人居森林等10多个子板块，各自的价值是什么？将有哪些新盘开卖？入手门槛是多少？详细攻略来了！

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南京的“南大门”雨花台区，地理优势非常明显：东、南与江宁接壤，西与江北隔江相望，北与秦淮、建邺相邻。距新街口3公里、禄口国际机场20公里。

很长一段时间里，雨花在南京楼市的存在感并不强：

南站几乎没有新房供应，贾西龙湖、中海收官，软件谷大名城则速战速决，整个雨花好像只有板桥穿越了南京楼市全周期。

转机在今年初出现。春节后南京的首场土拍，雨核G06被50家开发商争夺，最后花落金基，地价近2万8。毛坯房限价3万8，比隔壁彰泰3万6的精装房还要贵一截。

趁热打铁。3月，雨花一口气端出31幅重点地块，分布在多个子板块。雨核、岱山、中央科创生活区等熟面孔之外，人居森林、雨花经开区高调亮相。

虽然5月才迎来集中卖地潮，但金九雨花多家新盘就传来新消息：

华润置地中心（雨核华润G39），住宅主力户型110-170㎡，预计年底开盘，目前已在华采天地和雨花客厅设有展厅；

华发美的云筑（铁心桥华发G33），主力户型100、118、140㎡，还有部分180-252㎡底跃，预计12月首开，含包放风价4.5-4.7万/㎡；

铂玥江南（人居森林华侨城G41），预计明天公开售楼处，主力户型99、126、143㎡，含包放风价3.9-4万/㎡，年底开盘……

楼市回归理性，眼花缭乱的板块与新盘，让买房人十分茫然，置业雨花到底该怎么选？一线君将从价格区间、总价门槛、板块配置等角度为大家解析。

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先来看价格区间以及总价门槛。

雨花子板块的主力新盘，一线君为大家整理好了。根据最高全装修均价，大致可以将它们分成三个梯队：

注：总价门槛的计算中，单价参考最高全装修均价

第一梯队：4万/㎡以上

雨花的头部梯队里，雨核、铁心桥、赛虹桥、软件谷拥有姓名。毛坯房限价3.8-4.3万/㎡不等，加上最高2000元/㎡的基础装修，房价暂稳4万/㎡+。

结合主力新盘的户型设计，以最高全装修均价计算，这一梯队总价门槛已超400万。最低的是华发美的云筑，405万起。

注意了，这些子板块热度较高，或将有首付门槛限制。举个例子，雨核金基G06放风首付5成起。

第二梯队：3-4万/㎡

腰部梯队里，岱山和中央科创生活区是熟面孔。人居森林今年5月亮相，毛坯房限价达3万3，新盘放风价高达3.9-4万/㎡。

这一梯队的新盘，总价门槛在285万以上。

此前，中央科创生活区都会澜岸收官房源首付5成起，世茂璀璨睿湾则8成。金基操盘G34，这里会延续高首付比例吗？可以观望。至于人居森林，得看铂玥江南、越秀G40的蓄客情况了。

第三梯队：3万/㎡以下

第三梯队里，主要成员为两桥、雨花经开区、板桥。两桥的软件谷南园，云望府余热还在，中海南山印即将接棒；东原印未来即将亮相，让雨花经开区热度提升。

这一梯队里，中海南山印和东原印未来产品定位不同，一个偏改善，一个主打刚需，总价门槛自然不同。其中东莞为241万起，如果是3成首付，对想上车的刚需来讲非常友好。

这里要指出，南站雨花范围内基本没有新房供应，关注度很高的嘉华G89在江宁地界内。

总结：雨花各板块主力新盘，留给刚需的机会其实不多了。从价格层面来看，预算有限的刚需可以关注雨花经开区、岱山；资金较为充足，又能接受高比例首付，重点选择软件谷、雨核等核心区域。

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接下来，看看不同子板块的发展定位。

今年7月，官方出了雨花台区的国土空间规划方案，里面直截了当指出雨花是中国软件名城的核心区，国家重要的软件产业和通信产业中心。

所以大家可以明白，近些年雨花大力推进通信软件、云计算大数据、移动互联网、人工智能等产业的原因了。

这个规划方案里还提到，雨花将形成“一廊两轴四片”的城市发展新格局，主要是东部枢纽提升片、中部三生融合片、西部滨江转型片、南部工业培育片四大片区。

东部枢纽提升片，以南站、赛虹桥为主。不过这两个子板块新房供应非常有限，区域开发也相对成熟；

中部三生融合片区，涵盖了软件谷、铁心桥、雨核、两桥、中央科创生活区、岱山等，将是雨花大力发展的区域；

西部滨江转型片，以人居森林、雨花经开区为主，这两个新兴区域后劲如何？可以密切观望；

南部工业培育片，则直指板桥。

为什么这么细分？一线君的理解是，要将整个雨花的城市功能结构更加细化，但又不是彼此独立的，而是有序联动，促进整体发展。

这些子板块各自的优势，一线君整理如下：

赛虹桥：与河西、城中板块的距离非常近，地铁、商业、医疗资源完备。

软件谷、铁心桥：依托软件产业优势，产业人群非常可观。

雨核：是雨花的城市新中心，十四五的重点发展区域，后面会有商业地标，以及一揽子交通、教育、医疗配套落地。

中央科创生活区、人居森林：与河西鱼嘴仅一河之隔，房价却比河西便宜不少。

岱山、板桥：区域开发相对成熟。

雨花经开区：南京又一个滨江板块，房价洼地。

总结：从板块定位与发展来看，赛虹桥、软件谷、铁心桥、雨核等更为成熟；中央科创生活区、人居森林、雨花经开区发挥近河西的优势，加上规划配套逐步兑现，潜力初现；岱山和板桥，地理位置相对不占优势，需要更多的时间。

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最后，具体到楼盘如何选择，一线君分享一些选择要点。

① 品质改善，优选雨核金基G06。

金基出品，望樾府、映樾等保持了较高水准。雨核的G06，据悉将做五恒科技住宅，配备会所，户型设计也偏改善，118和143㎡两种，整体品质可以期待一下。

② 近河西，优选人居森林铂悦江南、越秀G40，中央科创生活区金基G34。

人居森林、中央科创生活区的优势之一是，与河西鱼嘴仅一河之隔。而人居森林是地铁先行的，S3号线一站即达河西南（铂玥江南、越秀G40与天保站的直线距离在500米以内）。这个新板块，给想近河西的年轻人新的机会。

③ 近地铁，可以优先选择华润置地中心、华发美的云筑、铂玥江南、越秀G40。

雨花这批新盘里，与地铁站的直线距离在500米以内的还不少。铂玥江南、越秀G40之外，华发美的云筑、华润置地中心，包括即将出让的铁心桥G76，都是地铁盘。

④ 低总价上车，优选万科雨悦光年、东原印未来、中海南山印。

从雨花这批新盘的户型设计来看，有90㎡以下小户型的，仅岱山万科雨悦光年和雨花经开区东原印未来（板桥中冶G35户型面积待定）。其中，东原印未来还有少量78㎡小户型，据销售释放的信息，首付68万起就能上车。两桥的中海南山印，虽然起步户型为107㎡，但基础装修限价不超2万9，总价306万起，相对友好。

最后需要提醒大家，楼市回归理性，自住购房机会增多。综合楼市、金融大环境，纯粹的投资性购房则需谨慎。