我在深圳做旧改，看尽了人性冷暖

“做旧改，更多是做人的工作。”

旧改一线工作多年的c小姐感叹道。

这个大众知之甚少、且诸多误解的职业里，那些普通人可能一生都不会经历的事，都是他们的日常。

提及旧改，众人率先弹出的标签往往是：贪钱的钉子户、暴富。

殊不知贪的背后，更多是错综复杂的人性，那是用钱都理不清的。

在人性和欲望中不断拉扯，世间的人情冷暖都在旧改一线里。

比电视剧还狗血的，是旧改里的人生

贪钱，是钉子户最赤裸裸的表现。

“市场价就几百万的房子，他们开价到上千万，甚至上亿的，大有人在。”旧改人碰上钉子户，这是最常见的场景。

隐藏在这漫天要价背后，有家族利益，有情感纠葛，甚至有所谓人生理想。

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绝大部分业主都抱着尽早改造的心态，钉子户是异类。

“家里的房子一拆，祖宗三代都不用再干活。”

c小姐遇到最绝的钉子户，是明明只有一套几十平的房子，却开口要求赔5层。

为什么？因为家里孩子多。

到最后这已经不是单个业主可以拍板决定的事情，而是一个家族。

深入走访多次才发现，因为这套房子，业主家里已经开过无数次会，也争吵过无数次。原本就不算和睦的兄弟姐妹，几乎要走到决裂的程度。

原本无望在深圳买房的孩子，企图抓住这最后一根稻草。

“我不想上班了，我的人生理想就是躺着收租。”业主的小儿子直接放话。

禀着只要房子不要钱、要对家里四个孩子一致公平的心态，这位钉子户锲而不舍钉了好多年。

这种家庭内部纷争，旧改老人们都见怪不怪。

而这些类型的钉子户，往往有一个共性：企图通过旧改扭转原本不如意的人生，实现阶层跨越。

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最让人无奈的，是那些被动的钉子户：他们不贪钱，他们只是无路可走。

专注旧改谈判多年的阿生透露，他经手过某个旧小区，里面有不少年纪很大的老业主。

这些老人们对旧改没有需求，往往都不愿意搬。因为对于他们而言，这是唯一的家。

有孩子早就不管的老人，年纪已经上了七八十岁，他们怕等不到旧改完成，而搬出去也极少房东愿意租房给老人。

“我当时的公司还是很人道主义的，特地在项目附近租了栋房子改造成公寓，安置这些租不到房子也没孩子管的老人们。”

让阿生深刻体验到人情冷暖的是，有位老阿婆的孩子已经快20年没有管过她了，但是一听到房子要拆迁，就突然出现了。

明面上是要给母亲争取到利益，实则是给自己谋私。阿婆就这样被动地当了钉子户，多次谈判后才签约。

被迫成为钉子户，这种类型的业主大多发生在老年人身上，他们也无可奈何。

而阿生最后悔的事，是以自己的善念助长了一位钉子户的贪念。

那位业主自驾游的时候出了小事故，以家里经济条件差作为理由，要求旧改公司给几十万治疗。

不是借，是给。

公司没有义务给钱，但他和团队的小伙伴却于心不忍，呼吁周边爱心人士捐款支持，然后把得来的几万块给他。

结局很残酷：钉子户嫌弃钱少，并以住院没有给予关怀为由拒绝签约。

这样令人心寒的事情，在旧改工作中不止一次发生。

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而部分钉子户谋私的操作，也足以震碎多数人的三观。

如果你看到某旧改项目里断水断电，业主轮胎被扎，第一反应是什么？

相信绝大部分人都会是：又是房企为了拆迁“搞的鬼”。

然而深入跟多位旧改人士了解才发现，这些所谓的黑操作，很多时候竟是来自钉子户。毕竟这是嫁祸开发商最容易的手段。

他们的目的很简单：破坏业主对房企的信任，瓦解业主的信心，把已签约业主拉到自己这边的战线。

恶意揣测、散播谣言，还算是常规操作。最可怕的是，对已签约业主的人身攻击和语言羞辱。

c小姐在和已签约业主沟通的时候，就亲耳听到钉子户在旁破口大骂：“村害”、“二五仔”。

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如果你想体验世间冷暖，就去做旧改。

如果你想看比电视剧还狗血的剧情，就去做旧改。

如果你想领教人性的阴暗面，还是建议去做旧改。

钉子户的「多米诺骨牌效应」

为何提到钉子户，大众总是深恶痛绝？

因为看似属于个体所为，事实上波及范围远超大家想象。

旧改这条无限长的链条里，小到业主，大到企业乃至城市的经济，每个环节环环相扣。

如同多米诺骨牌效应，一张骨牌被碰倒了，将发生连锁反应，其余所有骨牌相继被碰倒。

钉子户的第一张多米诺骨牌，被推倒的是个人。

2010年，深圳公示第一批城市更新计划名单，共有8个旧住宅小区被列入。

当时没有业主会料到，这一等就是十多年。

他们早早签约，在钉子户旷日持久的对峙中，有人从孩童等到了成年，从黑头等到了白头，等到了生命的结束也迟迟等不来回迁，无家可归。

以木头龙为例，因为4户钉子户的僵持，49名业主在10年等待中相继离世。最终是政府出面，启动零星征收才终于开拆。

盐田的海涛花园，等待中离世的老人甚至超过木头龙，高达62位，然而直到现在项目仍旧没有进入实施主体阶段。

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而身处其中的旧改人，最能感受业主的焦灼。

漫长的旧改拉锯战中，旧改人们最常面对的场景就是谈判，签约的时间单位往往是以年计的。

某资深旧改人透露，“很多签约业主被拉进某些小群，听完钉子户的小道消息后反水。不配合补办手续，二次要求开发商给补偿金额。”

反反复复的谈判，让战线无限拉长，项目动工遥遥无期。

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第二张多米诺骨牌，被推倒的是相关企业。

城市更新的难产，让深圳不敢轻易审批旧住宅小区更新项目，开发商也不敢轻易入场。

钉子户的恶性谈判、漫天要价，都会熬死开发商。

如果房企把过多资金倾斜于某个项目，会导致三种后果：

1.旧改项目方面，资金链断裂，退出旧改；

2.资金出现问题，房企其他项目都会受到牵连，无法正常运转；

3.房企本身，没钱就意味着无法扩大规模。

即便是做出了旧改标杆的华润，关于钉子户也有一段辛酸史。

1998年大冲村被纳入旧改规划，因为钉子户项目进入十几年的拉锯战。

有人说这是华润“不愿意回忆的项目”，因为耗时太久，且投入大冲旧改资金超300亿元，导致当年资金链出现问题无法扩张。

还有深圳金钻豪园旧改项目，原开发商就是因为耗时多年仍没达到双百，导致资金链断裂，最后无奈退场。

隔壁的广州，被称做广州旧改失败“代表作”的冼村旧改，也是曾因钉子户阻碍拖延，村公司借贷资金耗尽，最终破产。

没有足够财力的开发商，不敢做城市更新。

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而第三张多米诺骨牌，被推倒的很有可能是城市的快速发展。

旧改不仅能拖垮开发商，也能影响到城市的脚步。

联系到社会，往小了说就是破旧的房子不拆，影响城市界面；往大了说，就是影响了城市规划；再大一点，就是影响城市经济发展。

未来深圳的发展，很大程度都依赖城市更新。

深圳一半都是城中村，老旧住宅区也有近3000个。

据统计，截至2020年初，深圳共有1082多万套住房，其中村民自建房高达507万套，占比达47%。深圳老旧住宅区有近3000个，但进入市场交易或开发完成的，大概率不到千分之一。

如果钉子户长久僵持，将会产生诸多不利影响。

旧改的速度，关乎深圳人的幸福

每一个深圳人，都无法忽略钉子户这个老大难的命题。哪怕你并不处于某个旧改之中，不是业主也不是开发商。

因为，这影响到了城市向前的速度，关系到深圳人的幸福。

土地少、房价高、教育医疗资源紧缺，是深圳最大的痛点。

而当下，旧改是解决这些痛点的重要途径。也就意味着，这些关乎到深圳民生幸福的配套，能否兑现要看城市更新的速度。

通过城市更新和土地整备，实现直接供应用地10平方公里、储备用地40平方公里、综合整治用地45平方公里。

5年要筹备40万套公共住房、90.8万个学位、30家三甲医院。

十四五规划里很明确提到，土地供应要靠城市更新和土地整备。

也就是说，未来深圳保障房、公共配套设施的增加和完善，大部分要靠旧改。

城市更新顺利与否，关乎着深圳能变得多好、走得多远。

漫长的旧改拉锯战，伤害的不仅仅是房企和业主，更是阻碍了深圳城市发展的进程，以及深圳人的公共利益。

木头龙原貌 图源网络

钉子户，就是阻碍旧改进度的第一大拦路石。

“化解拆迁居民股民各种利益诉求是天下第一难。”某房企旧改人士感叹道。

面对过往双100%的硬性要求，只要有一户不同意，项目就无法动工。

好在今年实施的《深圳经济特区城市更新条例》（下文简称条例），让局势有所扭转。

多个条款，堪称「钉子户」终结者。

1.双百限制降到双95%；

2.未签约业主经协商仍无效，政府将直接征收；

3.政府征收后，按套内面积1:1置换或者协商给不低于原搬迁物的货币补偿

据旧改人士透露，去年底条例通过表决消息一出，部分业主态度就有所松动。

“主动联系咨询政策情况，自己上网查找资料了解，再谈判的时候业主态度明显改变，签约有所加快。”

不少钉子户担心政府征收之后，拿到的赔偿款比和开发商直接谈的少。坚持了这么多年，最不想吃亏的人自然是他们。

但这却只是阶段性的好转。条例带来了曙光，阴影却还未完全散去。

2020年12月30日，深圳经济特区城市更新条例通过人大表决；2021年3月1日正式实施。

距离正式确定条例，至今已过去7月有余，旧改人士却表示实操层面还是有不少难度。

最关键的就是，因为还暂未有具体配套细则，真正去执行时各种阻碍。

某资深旧改人士透露，按照条例项目满足了申请行政调解和征收的条件，但正式去申请却因为没有相关细则，很难往下推进。

“现在没有细则，政府也只能从中起到协调作用，对钉子户的震慑力还没发挥完全。”

更现实的是，有钉子户虽然一开始态度有松动，但等了大半年发现也没有实质影响，态度又再度强硬起来。

对此，众多旧改人士都深有同感。

“我们就担心等待的时间越长，原本的震慑力就会大打折扣，这就背离了条例的初衷了。”

钉子户的路势必越走越窄，但抓住时机才能发挥最大效力。

政策越完善，城市更新各个环节就越规范，项目也就越容易推进，留给钉子户侥幸的空间就不多了。