二手房开始捡漏？我彻底体验了一把“盲人摸象”！买房人太无奈

广州二手房指导价出台了大半个月，房价确实有松动的苗头！

最大的变化是：

成交遇冷，市场不再只有一种声音。

最新统计显示，链家上的挂牌房源已经达到8.7万套！

全市七天内新上房源1980套，除了南沙跟黄埔七天新上房源在100套以内，其他区基本都新增200套以上。

折算下来，广州全市每天大概新增282位业主要卖房。买房人，可以开始捡漏了吗？

我抱着捡“笋”的心态，联系了多个热门小区的中介。

结果，彻底体验了一把“盲人摸象”的感觉。老老实实的买房人，太难了！

大家试想一下，眼前只有一块巨大的空板，每一块拼图都靠中介找给你，心里会多没底。

从前喜欢安安静静比对价格的情报哥，如今要不停跟中介唠嗑打听价格。

经历一轮“盲人摸象”式找房之后，一句话总结便是：

捡漏有机会，但过程非常累。

过去红盘粉盘带头抱团涨价，现在，似乎调转车头了。

前天中介发来一套房源，号称全萝岗最笋，整个行业都知道。

但这套房，并不在政府指导价名单的小区内，而是在万科东荟城。

有多“笋”？折算下来单价4万出头。今年那些接近5万/平买下的新业主们听到大概要吐血了。

中介说，近期东荟城有几套这样4万出头的房源出售，都很快卖掉。

情报哥我将信将疑，恰好昨天在降价榜里又看到了这套房，降价幅度排名全市第三。

可是再点开，居然已停售？！我一脸懵逼，当真挂一套，火速卖一套？

显然，指导价之下，一头有业主越涨越猛，另一头也有业主开始在山峰往下探。

而价格下探的最大动力，几乎都指向同一个理由：业主急着拿钱当新房首付。

（跟中介聊天截图）

中介说，东荟城这套“笋盘”的业主月底要200多万交新房首付。

无独有偶，在离东荟城不远、被列入指导价名单的新福港鼎峰，一套挂牌价约5.45万/平、比小区真实挂牌均价便宜约6千/平的“笋盘”房源，业主同样等着卖一买一。

中介说，这个户型只有2019年才能买到这样低的总价，但业主只接受纯公积金或全款客，只卖这个月，不行就宁愿自己筹钱。

（跟中介聊天截图）

情报哥动手查了下，总价不至于像中介说的回到2019年那么“笋”，大概是去年同户型的成交水平，但一个普遍的特权是：

全款客可以在原有的降价基础上，拥有更大的议价空间。

就拿黄埔科学城周边楼盘来说，中介透露，全款的降价空间大概在70-80万。

而在番禺万博，全款的议价空间有些在20万附近。

（跟中介聊天截图）

简而言之，不搞竞价、诚心卖或者急售的业主，确实有，并且不限于指导价楼盘。

但“笋盘”对应的付款条件也会相对高，没有达到全款或者高首付的买家，很难下手。

二手指导价刚出来时，大部分人都是开开心心问中介，骂骂咧咧地走开。

事实已经反复证明，若相信业主按指导价卖，你就输了，更不用说那些低于指导价的房源，纯粹拿套路“钓鱼”。

所以，现在大家基本默认，中介平台上显示的参考价只是整齐划一的“门面装饰”。

想要知道它的真实一面，就必须追着中介问。

以前市场火热，中介可能对你爱理不理，但现在，他们可不愿放过任何一个对二手房感兴趣的客户。

因为二手指导价出台的最直接作用，便是下调整个市场预期，连带着把贷款客的首付门槛提高了一截。

不出预料，政策出台后两周，广州的二手成交量明显降温，黄埔、天河更是“腰斩”。

成交一跌，情绪一冷，中介生意难做，市场也不再只有一种声音。

比如番禺万博去年蹿红的万科欧泊，成交价从去年突破4万/平到今年冲上5.6万/平，挂牌价就不用说了，早早就超出这个水平。

而被列入“指导价”之后，中介发来一套欧泊的笋盘，折合挂牌价大约5.35万/平。

降得不算多，但没有付款条件限制。

又比如黄埔科学城的科城山庄，一套单价比指导价高大约5千/平、比今年同户型成交价低大约2千/平的二手房，两周内降了两次价，同样没有付款条件限制。

但所有这些指导价小区的房源真实价格，你都必须通过中介去了解。

假如你看中的楼盘，同户型有十几套挂牌，你就得一一询价、比对。

假如你还想找不同的户型比对，需要完成的询价作业量翻倍。

假如你要在不同小区、不同户型之间比对，就要再翻倍……

总之，你需要反反复复向中介提问，才能知道每一套“指导价”背后的真实挂牌价，才能一步步“摸”到“大象长什么样”。

这样一来一回，相当耗费时间。

指导价之下，留给买房人的不仅仅是要解决首付问题，还要解决信息差，难度系数越来越高。

情报哥的建议是，勤奋的刚需买家可以多做功课，范围不限于指导价楼盘，确实会有机会捡笋。

假如没有这个耐心和精力，再观望一下也无妨。