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如何将老人的房子过户到孩子名下?有没有比较简便的方法?

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其实不论用任何方法,将房子过户到孩子名下,涉及到的就是三笔大的费用,将这笔费用算清楚,就知道采用何种最佳方式了。那就是在过户或者买卖时所涉及到的契税、增值税和个税,其他部门或者单位收取的费用,例如公证费评估费等等都是小费用,而涉及的这三项税收才是真正的大费用。

我们现在仔细想想,表面上的问题是如何以最小的费用开支,将老人的房子过户到孩子名下。但是其实真正想表达的是,未来老人的房子如何可以再次出售时,缴纳最小的过户费用。那么我们再分析现在可行的三种方式,就基本明确应该作何选择了。

1.在老人过世之后进行合法继承过户。在第一步的过户继承手续,如果子女都能达成一致,相对非常简单。只需要做好继承的遗产公证手续,那么就可以直接在房产部门进行房产过户了。因为我国没有遗产税,所以这个过户过程中不涉及到任何的税务缴纳,只有一些零星很小的过户费用。那么涉及到第2步,那就是再出售时,应该如何纳税呢?

这就涉及到两个税收:

A:增值税的收取,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。

B:个人所得税的收取,普通住宅:收取总价的1%或者房产买卖差价(售出总价-父母取得的房屋成本)的*20%。如果是满5年且为家庭唯一生活用房的,可以免交个税。

2.赠与过户。这就是老人生前直接将房产赠与子女的方式来转移房产的所有权。可以简单的来说赠与过户的过程中,还多交了一笔税收,那就是契税,有些地方契税收取3%,有些地方1.5%,各地都不同。对比遗产继承,除了大家都要付出公证费之外,那么赠与过户还要多一笔契税。同样在取得房屋之后再次进行出售时,那么所交的税收同老人过世之后,继承过户是一模一样的。

所以继承过户与赠与过户对比,赠与过户,付出的成本更大。从经济角度来说,与其这样还不如等老人过世之后慢慢继承过户呢。

3.买卖过户。其实实质上就是将继承和再次出售,合二为一了。所以在一定程度上他就同市场中的二手房买卖一样的做法,执行的税务征收标准和减免标准也是一样的。但是无论怎么样增值税和个人所得税的收取也是免不掉的。只不过在过户时相当于提前将税收全部收取了。那么当自己再出售时,就不存在这方面的征税支出费用了。

那么就有一来大家就清楚了,如果未来在出售时不需要自己进行税务的各项承担,全部是由买家来承担。那么此时就要使用最经济的一种方式来取得房产,那肯定是等老人去世之后进行继承所得。如果未来在出售时需要买卖,双方各自承担自己的事务,那么此时就采用买卖过户的方式来取得房产,可能更为经济。

总而言之,在房地产买卖过程中有着多种多样的优惠减免措施,所以要仔细计算,按照税收政策的优惠减免,争取能享受到。例如满2年可以减免增值税,那么在取得房屋产权之后再出售,一定要争取两年以上。

同样通过这个分析大家也看清楚了,其实我国税法里面的规定还是非常严密的。不论以何种方式取得房产,但最终房产转入外人手中时,出售人得到钱款时,税务部门得到的税收总额是没有变化的。只不过这方面成本是具体哪一方来承担而已。


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