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成都楼市:价值可能会迟到,但一定会回归!

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我是成叔,拥有多年成都房产研究和投资经验,长期持续关注成都地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

以下成都购房答疑内容,来自微信公众号“成叔说房”的粉丝精选提问:

提问:成叔,你好,成都买房,已婚有一套房子自住,刚需房小户型,05年的,环境不太好,有一些现金,想卖掉这套置换一套改善房,升值潜力大一点的。但是感觉成都房价持续上涨,担心置换风险会比较大,有什么建议吗?

成叔:你好,如果你的房子条件还可以,可以先买房再去卖掉自住房。很多人卖房置换会纠结买卖房子的先后问题,而很多人觉得先卖后买是比较稳妥的做法,但是目前是楼市上行期,要先买后卖才更合适,房子上涨,先去卖完再买成本会高,卖房收益也会减少,先买后卖能够吃到两个房子的涨幅红利。如果是楼市下行期间,可以选择年后卖出,年底买入,注意各区域涨价的规律与逻辑,顺着区域行情买,能够最大化减少损失。

提问:成叔,你好,我想在成都主城买房,希望居住质量好一点,但是目前一是预算有限,二是主城内成熟板块可选房源很少,不知道该怎么买房。想问一下除了成熟板块有没有什么洼地板块或者新兴板块值得关注呢?最好有推荐的楼盘。

成叔:你好,成都主城区可选板块众多,值得购房者关注的热门新兴板块有青羊新城、三圣乡和二仙桥八里庄等,首先是青羊新城,板块位于青羊区,紧挨温江区。交通上路网成熟,自驾出行非常便利,还有4号线与9号线地铁开通,公共交通也很方便。商业上拥有众多大型商业购物中心,配套丰富。教育上承接青羊区的优质教育资源,拥有不少名校学区落户。区域内土地出让较多,尤其是住宅用地占了大多数,还有众多名牌房企入驻,未来发展空间较大。其次是三圣乡板块,板块还靠近高新区金融城与经开区,可享受周边区域发展辐射,区域价值较高。区域内配套成熟,轨道交通有13号线在建,自驾出行便利,商业配套也逐步完善,教育资源丰富优质。最后是二仙桥八里庄板块,板块地段优越,区位较高。交通上路网密集,公共交通与自驾都极为便利。教育配套资源丰富,还有区域重点规划扶持,未来教育资源将有更进一步提升。上述三个板块是目前成都主城区中配套较为完善的新兴板块,板块价值潜力较大,是希望买入主城区的购房者的机会。

提问:成叔,你好,现在部分北京顶级学区房上不了优质小学,政府规定要实现教育均衡发展,目前本人为了孩子的教育问题打算购买成都学区房,想咨询下您如今成都的学区房政策问题,现在学区房对孩子上学的政策有无变化?

成叔:你好,学区政策不变,未来成都学区房的确能涨,但学区政策极有可能有所变化;成都本身不一定愿意改变政策,但要服从大局;现在购买的学区房可以解决孩子的读书问题,但这个资格6年后、9年后还能不能交易存在极大变数;始终要诚实,买学区房为了孩子的教育,也是为了投资,投资心态要好;买学区房升值并不符合大多数的利益,对他人不公平;一二梯队老小区学区房要慎重,可优先考虑三梯队和高新区二梯队学区。

提问:成叔,你好,现在成都房价降幅明显,本人正有打算在成都购房,但鉴于很多小区虽价格很低,但品质极差,极为冷门,想咨询下您目前成都楼市的发展现状,可否为现在购房的我提供一些建议?

成叔:你好,成都房子掉价的情况十分明显,主要原因是成都对比其它城市,老旧小区过多且品质过差;成都交通发展速度飞快,轨道交通便利,极大缩短了通勤时间,使得购房者有更多的房源选择。于是购房者对房源品质的要求不断提升,老旧小区自然被市场边缘化。但目前很多盘虽看似抢手,几年后竞争力就会大幅下滑,因为房子掉价是结构性的,任何房子到达一定阶段,掉价速度都会加速,当房子自身情况达到多数购房者需求下限的时候,它的竞争力就会下降,之前是老破小,以后就是品质较差的高层。现在保养差、物业烂、容积率高、绿化少、品质低的高层会逐渐变成贫民窟,部分刚需小区租赁户的比例会越来越多,于是小区环境品质就会下降,房子掉价。另外,不要把短期现象当成长期规律,目前老破小涨不动根本原因是需求量在减少,老破小的自身情况已达到购房者的下限。现在购房我认为追求的应该是质量而不是数量,尽量买保养好、享有优质物业的小区,升值空间大。具体详见知识星球内部资料《成叔成都买房十大顶级思维》。

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