此时此刻，相信不少地产从业者都在感叹当年真好，这个“当年”，是东莞楼市的“黄金时代”，而以2017年4月新政为分界点，东莞楼市似乎进入了“白银时代”。
那么，现在属于什么时代呢？
地产佬认为，以今年802新政为分界点，经过短暂的“白银时代”后，东莞已进入“青铜时代”。
（图源网络）
什么是“青铜时代”呢？
青铜时代，是买方市场，却遭遇入市门槛提高，是业主持有房成本最高、收益比例却最低的时代。
买家在等，但主动性在他们手上，而业主在等，等到的又会是什么呢？
01
拆东墙补西墙，债务缠身难周转
地产佬认识一位业主，自己也从事房地产行业，对于房地产金融的各种套路，可谓“地产小灵通”，然而最近每天都在喝闷酒，真担心他身体吃不消。
问他情况，他说，当年买房子，都是给了首付，然后抵押给银行，抵押贷，然后装修也是贷款，装修贷，家庭、事业都需要大排量的车，再加个车贷，一声“哦豁”。
勇士“一身是胆”，房奴“一身是贷”。
现在房贷、装修贷、车贷，一起还，一个月开销以万为单位，还不算家庭日常开销、孩子教育费用，每天都是泰山压顶。
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“每个月还贷，还到喘不过气来，现在楼市不好，看上去动不动几百万，我们这一行经常吃谷种，各种贷实在扛不住，想出手了，宁愿在偏远地方换个小户型，做个无贷一族。”
年纪轻轻头发已花白的他说道。
地产佬发现，这种现象并不是个案。在去年疫情高峰期间，一些镇街一度出现业主“断供潮”，业主还不上各种贷款，选择放弃治疗了，断供后被银行催款，被法院查封的并不少。
有地产经纪老油条向地产佬吐槽说，那些资金周转不灵的人，刮风下雨都出来放盘，进店门的时候就好像能感受到“印堂发黑”，一脸乌云，往旁边一坐，都让人担心会打雷闪电。
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曾经遇到过一位深圳老哥，趁着疫情期间，与朋友合伙贷款投资几百万买设备，到东莞生产N95口罩出口，想着大捞一笔。
结果上头政策一出，不能随便出口，而且禁止炒作高价口罩，市场瞬间跌落，最贵8块10块一个，一个月内就回到了原来1块2块一个。
之前高价拿下来的熔喷布，无论是原料出手还是做成口罩，都是稳稳地血亏，这还不没有算上人工成本，这哥们从百万身家直落破产，如今还背着一身债。
原来打算把东莞市区的房子卖了，好凑点钱救命，结果今年227、802双重打击，又卡购买资格，又卡房贷，房子卖不出去，降价50万都无人问津。
“你说是‘青铜时代’了，而我感觉直接是‘铁皮时代’，啥也不是。”哥们说。
02
从担心“升值”多少，到担心能否“保值”
业主们的烦恼还远不止于层层贷款。
以前楼市好，大家考虑的是价格能涨多少，升值以后能不能抹平利息、减轻房贷压力，至少还贷也还得心安理得，证明一下自己的眼光没错。
而一些全款投资客，更是考虑升值后能有多少的盈利，盈利金额能做哪个小区的首付，一步步置换、升级新房所处的路段和户型，实现资产的增值。
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但是进入“青铜时代”，大家都是有点方了。
现在的备案价稳过卖油翁，颇有止步不前的意思，更有从业者感叹，“这备案价是要回到一年前！”。
地产佬发现，由于备案价受新政限制，一些新楼盘也开始玩毛坯备案，然后加上装修价这样的方式去卖，这就导致总体的网签价格下来了。
“以前是网签申请多少价格，银行就批多少贷款，一般相差不大，现在是装修价不在备案价内，而银行批贷却要以备案价为准，那么装修这部分的钱，变成了额外的首付。”
某驻场销售老司机介绍说。
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一手房有坑，二手房也正在挖坑。
官方已证实在酝酿“二手房指导价”，也就是说，未来银行贷款也很可能会以指导价为准去贷款，大家与其担心贷款常常拖半年起步，不如担心首付够不够的问题来得更直接、更现实。
就近期而言，出现了一个不太受主流市场关注的情况，那就是法拍房的频频流拍，无论是东莞，还是深圳，还是上海，都一样，流拍、远低于评估价成交等等。
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有地产界分析人士告诉地产佬：
“最可怕的并不是法拍房本身什么情况，最可怕的是“房住不炒”之下，法拍房一次次验证之下，原有的房屋价值评估体系会否出现一波整体下调的可能。
长期以来，楼市的价值体系都是基于银行评估价，而银行评估价又受到网签均价、政府指导价的综合因素影响，另外还有在路上的房产税等等在排队。
假如一手房、二手房整体价值体系崩盘，那么各位业主的处境也相当不妙。”
而这些情况，业主们已经不担心房子升不升值，而是开始担心房子保不保值了。对于急于出手兑现的业主来说，更是火上浇油，就快要发疯。
03
等待刚需客复活的日子
无论是去年725新政，还是今年227新政，亦或是最近的802新政，都在围绕“资格”做文章，其中对市场热度最关键的一点是对买家的“购买资格”限制。
在购买资格一栏，最引人关注的无疑是“社保缴纳年限”这一项。
据地产佬了解，这次802新政后，最低的社保缴纳年限是“一年”，这个“一年”就是重要的关口。
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也就是说，从今年802算起，到2022年8月份，真正的刚需客都会抓住这个时机，补交社保，获得购买资格。
因此就地产佬所了解，现在持房待卖的业主们，包括一些即将上市的新盘开发商，都在等待这一刻的到来。
毫无疑问，明年五一黄金周，必然会迎来一波提前看房的刚需客，待到8月份满1年社保，就可能对目前处于低谷期的东莞楼市有一股“托举”效果。
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一年时间，慢慢熬。
待您长发及腰，刚需班师回朝，房企喜，业主笑。
好人好梦。
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