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呼和浩特房产被打回原形?人口流出,产业不足,房价上涨是错觉

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只要和房地产沾边,消息传播的热度就很高。

比如呼和浩特今年两次土拍吸金22亿元,内蒙古大商城的半壁江山收归碧桂园所有,7宗地大多是以底价成交等等。

呼和浩特第二场土地竞价的第天,第七次全国人口普查结果揭晓。和房地产有关的问题,再一次把内蒙古推向了风口浪尖。

第七次全国人口普查,内蒙古全区人口24049155人,人口不升反降,比第六次人口普查时少了657136人。人口净减少的还有甘肃、山西、辽宁、吉林、黑龙江。

内蒙古65岁及以上人口占比为13.05%,这一比值显示的人口数是313万余人,这个数额相当于2019年呼和浩特的全市人口。


而内蒙古只有一个三线城市,那就是首府呼和浩特。剩下的十一盟市都是四线城市。从第七次全国人口普查的数据分析呼和浩特房地产,我老铁们会发现,包括呼和浩特在内,全国很多三四线城市的房产已经被打回原形,房价上涨不过是一场美丽的错觉。

七普数据称,2020年城镇化率为63.89%。2019年呼和浩特市城镇化率就达到了70.45%。有分析认为,劳动人口见顶的城镇化率数值就是超过70%。

而实际上,呼和浩特人口常住人口从2017年的311.48万人到2019年的313.68万人,三年人口仅增长了2万余人。2020年的数据显示,呼和浩特市全市60周岁以上户籍老年人口已经是52.64万人。按照劳动年龄人口占总人口的比重的六成算,300余万人的呼和浩特劳动力甚至不足190万人。


自治区层面人口外流,首府层面老龄化加剧。

而且,有专家曾撰文称,呼和浩特劳动力供给依赖于人口城镇化。也就是说,呼和浩特高达七成的城镇化率,最主要的人口来源是本地农村人口向城市的迁移。

老龄化和人口增长迟滞,迫使呼和浩特在今年4月30日实施了人才“零门槛”的落户政策。但是,和其他发达城市的人口增长是“抢人才”相比,呼和浩特的人才招贤榜,明显有点“矬子里头拔大个”的嫌疑。

人才不来,或者说人不来,房价仅略低于河南省会郑州,与黑龙江省会哈尔滨、吉林省会长春、辽宁省会沈阳处于同一层级的呼和浩特,每月上市的百万平米房产卖给谁?

面对七普中3.76亿的流动人口大蛋糕,呼和浩特只能是看着眼馋,吃不到嘴里。甚至,连口汤也喝不上。


七普数据显示,平均每个家庭户的人口为2.62人。

而呼和浩特户数大概100万户,其中官方表示,“从2019年开始,呼市着力解决房地产遗留问题,截至目前已经有42万户的业主可以办理房本了”。按照七普数据计算,呼和浩特有超过110万人,在呼和浩特属于有住房却无法享受依据房本带来的一系列社会权益的那波人。

在地缘交通方面,呼和浩特得天独厚。

呼和浩特地缘优势绝佳。地处“北方桥头堡”,欧亚大陆桥节点,全国19个城市群之一。全国少数几个高铁、地铁的通车的双铁城市。这些都让呼和浩特市成为京津冀“两小时经济圈”的辐射范围。

在产业支撑方面,呼和浩特方兴未艾。

2021年,呼和浩特市策划实施重大项目564个,项目总投资6694亿元,年度计划完成投资780亿元。其中,特色产业领域重点推动建设项目54个,除打造千亿级乳产业集群外,打造世界级动物疫苗生产和研发基地也成为重点建设的项目。乳业、生物医药、光伏、数字经济、现代物流、文旅六大特色产业集群正向高端化、智能化、绿色化方向发展。

可是,以上所有都是房地产的边际效应。


地缘再好,距离京津冀再近,最好的结果也不过是承接京津冀的产业转移。而环京周边,那么多城市都在守着这块“唐僧肉”。距离北京再近,除了假日旅游,在北京上班的打工人在出租屋内多睡俩小时不香吗?

产业上的方兴未艾,看似是个褒义词。而实际上却是一切刚起步的代名词。在没有形成具体的产业规模,产业效应的时候,别说人才等不起,就算是蓝领也寻找不到多少就业机会。

呼和浩特购房者有一个普遍的社会心态——“买房就是投资”、“买房就能赚钱”,住房几乎等同于“理财产品”。房价持续上涨,购房者杠杆率畸高,挤占了市民消费,同时也抹杀了城市的创造驱动力,让城市竞争力下降。


一份七普数据道出了很多真相:房价长期看人口,中期看土地,短期看金融。长期目标不达标,呼和浩特房价能持久多久?

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