南京收回11幅地！桥林凉！禄口凉！房企拿地三大标准，购房人参考

上期我们给大家分析【桥林不红还强捧？新房2.7万/平，谁给的勇气！】，引起争议，不仅桥林，栖霞山、禄口这三个板块此次土拍争议都比较高，本身就是非热门板块，去化靠分销，毛坯限价还在上涨，能有开发商愿意买单吗？

就在今天，市场终于给出答案，南京11幅地块突然终止出让，其中就包括桥林、栖霞山、禄口三大原本放风涨价的板块，果不其然都凉了！

11幅地块终止出让，桥林遇冷，栖霞山、禄口退出“群聊”

今天下午，南京市规划和自然资源局发布公告，11幅地块因故终止出让，其中包括栖霞山2幅、桥林2幅、禄口、燕子矶、汤山、谷里、五桥、六合、高淳各1幅，也就是说，9月26日的土拍只剩42幅地块，栖霞山、禄口暂无地块出让，桥林还有4幅地块待出让。

① 桥林凉了？两幅商住地块终止出让，四幅宅地凭何吸引开发商？

桥林此次终止两幅地块，令人感到意外的是，这两幅地块都是商住地块，原本关注度就不高，毛坯限价分别是1.9万/㎡和2万/㎡。而原本争议较高的四幅毛坯限价24500元/㎡的纯住宅地块并没有终止，土拍网显示除了G100暂无报价，其余三幅地最新报价都是最低挂牌价，至于最终谁会拿下、是否有溢价率，我们再关注。

对于桥林地块流拍业内早有传闻，毕竟桥林板块目前除了地铁之外什么也没有，区域内几大新盘即使在目前均价2万出头的行情下也依旧难卖，去化基本靠分销，目前两大商住项目已“知难而退”，而4幅纯宅地虽然尚未流拍，但毛坯限价上涨4500元/㎡，又将凭何吸引开发商？购房人还会买单吗？

② 栖霞山退出“群聊”，两幅地块涨价不成反倒流拍

栖霞山原本计划出让的两幅地块双双流拍，最高毛坯限价2.6万/㎡，比区域目前的限价上涨1500元/㎡！栖霞山板块同样面临公建配套跟不上的尴尬境地，除了南外分校和华侨城欢乐谷两样其他基本没有拿得出手的，虽有大型游乐场却没有通地铁，交通是硬伤，虽规划了邮轮母港，但却一直没有进度，甚至连地还没拿好，仅停留在规划阶段，庄家还没进场，散户还能看涨吗？

目前栖霞山七盘在售【栖霞山七兄弟，谁能胜出？】，却个个去化艰难，交通硬伤，商业“没影”，毛坯限价还要再涨1500元/㎡，还有人愿意跳坑么？显然从今天的结果来看是没有的。

③ 禄口仅一幅地也难逃“流拍”命运，分销重镇谁人买单？

禄口此次仅有一幅地块供应并且已流拍，该地毛坯限价18500元/㎡，较板块之前上涨1000元/㎡。

去年禄口十盘混战【数说楼市 | 江宁禄口十盘混战：2W一平买房的新南京人，选对了吗？】，深陷去化困境，好不容易经过一年多的时间一些楼盘慢慢走掉了，但板块前景依然不大看好，虽有地铁通过，但难耐距离主城太远，即使有地铁十分不方便，一直给人的印象就是“分销重镇”，加上板块规划较慢，原本就有些“供需失衡”的禄口，新房再涨，开发商和购房人还愿意买单吗？

除了这些，停止出让的还有高淳、谷里、汤山、六合等地，这些板块更不用说，本就冷门，楼市下行阶段更难吸引开发商进驻了。另外燕子矶也有一块商住地停止出让，可能是由于该地商住限制要求多，需要商业面积占比15-20%，且不得配建酒店式公寓，所以没能找到合适的买家。

此次南京土拍多个地块终止出让也可能和开发商资金紧缺有关，据一位负责看地拿地的业内人士透露，万科、招商、融创等一线房企此次均0报名，不过这也有可能是“三道红线”的缘故，一些已经拿过地的开发商，今年的拿地份额已满因此不得不退出……

房企拿地三大策略，这些板块热度依旧！

以上这些地块终止出让可能与板块冷门有关，激不起开发商的兴趣，但并不代表南京土拍市场都“爆冷”，据了解，有房企打算报名10幅以上，可见对南京楼市还是有信心的。

据南京土地市场网，目前共有31幅地都有报价（溧水高淳8幅地不显示在内），大部分最新报价都是挂牌起始价，其中也不乏一些热度较高的，如江心洲G72已报价2轮、宁南G75报价3轮、汇通路G91报价2轮。

那么开发商们愿意拿地的都是哪些板块呢？通过猫姐最近和一些开发商之间的聊天沟通，总结出房企拿地的三大策略：

① 靠近主城。如江心洲的两幅地块，据悉G71已有好几家开发商在盯着，而G72目前土拍网上已进行了两轮报价！

② 地缘客多的板块。例如城北幕府创新区和燕子矶的纯宅地，由于城北地缘客基数大，便吸引不少开发商感兴趣，目前土拍网均有报价。

③ 没有被透支价格的板块。例如一些刚需板块，目前无论是地价还是房价都还没有被透支，对于开发商和购房者而言，尚有一定吸引力。

那么对于购房人来说，该怎么选呢？

1）借鉴开发商的拿地标准。一般开发商拿地是市场检测的第一步，凭借开发商多年来灵敏的风向观察，购房人完全可以参考这个标准来选房，参照下来，桥林、禄口、栖霞山几大开发商都放弃的边缘板块，猫姐劝大家也都谨慎买入。

2）选择双一流楼盘。即一流板块+一流品质，结合目前南京的楼市行情和品质新政，很显然这样的双一流板块未来前景更值得看好。

3）不要人云亦云，要考虑好什么才是自己需要的房子。购房人可以从国内强二线城市是哪几个、钱往什么地方去、哪些房子能保值几个角度去考虑。如果人云亦云别人不买你也不买，等别人买了你也买不到了，随大流者在市场上很难买到最理想的产业。