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“政府正制定调控政策”领涨全国楼市的重庆或将迎来新调整

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重庆这次楼市上涨本质和许多大城市逻辑相似,是各类资金加快进入市场。不过,火热的重庆楼市或将迎来又一轮调整。

田傲云/发自北京

重庆楼市山雨欲来。

“置业顾问开始说星期三星期四开盘,后来表示不确定;之后再打电话就不通了,结果再打听,盘已开了。”一位计划购买重庆礼嘉板块某项目的购房者无奈地表示。

这是最近发生在重庆楼市的个案,也是群像。

据中国房地产报记者采访了解,进入5月以来,重庆多个新开楼盘出现封盘、折扣取消等现象。

多个项目折扣取消令购房者猝不及防,但在不少房地产人士看来却在情理之中,最主要原因来自前不久的集中供地。

20多天前,重庆首批集中供地开拍,主城区46宗地块全部出让,成交总金额超635亿元,平均溢价率超40%,最高溢价率达129.98%。多宗地楼面价折合近1.5万元/平方米。

受重庆首次集中供地影响,楼市和土地市场开始强势回暖:高溢价竞拍区域部分新房项目出现封盘、取消折扣等现象,售楼处数百号人排队抢房;二手房也出现“封盘”迹象,市场挂牌量直降1.9万套。

“重庆楼市近期火热主要是因为过去两年较为平静,潜在需求量很大;再加上重庆本身房价绝对水平相对低于其他城市,在其他城市政策收紧情况下,市场更容易活跃。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“另外,重庆这次上涨本质其实和许多大城市逻辑相似,是各类资金加快进入市场。”

据国家统计局5月17日公布的70城房价数据显示,4月重庆新房价格环比上涨1.4%,领涨全国;二手房价格环比上涨1.3%,涨幅全国第二。

一位接近重庆市住房和城乡建设委员会(以下简称“重庆市住建委”)的人士透露,目前重庆市住建委正在紧急制定调控政策,以严控房价,避免楼市过热,“主要是新开盘项目备案价调整。”

被迅速点燃的楼市

作为我国中西部地区唯一的直辖市,重庆区位优势突出。2015年,重庆成为全国热点“炒房”城市,吸引了大量投资客涌入,一直到2018年,重庆楼市一路向上的势头才悄然放缓,进入横盘状态。进入2020年,在国家大力发展成渝经济圈被确定为西部金融中心等各种利好下,重庆人口流入增加,进一步带动房地产开发投资以及土地市场变化。

在4月28日-29日重庆首批集中供地中,重庆地市再迎高潮。主城区46宗地块全部成功出让,成交总金额超635亿元,平均溢价率超40%,最高溢价率达129.98%。多宗地楼面价折合近1.5万元/平方米。

土地出让火热情况影响下游市场,重庆楼市被迅速点燃,成交量快速蹿升,房价也变得一天一个样。

“现在楼市很火,到处都在抢房。以前找关系还能排前面,现在找关系也没用,好多楼盘要么现场炸了,要么就直接封盘,市场开始转向卖方了。”一位刚刚买了婚房的购房者告诉记者。

“上周有4个项目开盘,全部售罄。”一位销售人员在电话里也对记者表示,最近2个月以来,重庆新房市场供不应求,“比如位于科学城芯的学宸名著,虽然比周边房价高出不少,但自从营销中心正式开放,每天都能排起长龙,开放首日意向购房客户办卡就超过800张,到5月15日首次开盘已销售一空。”

根据中指研究院统计,2020年4月,重庆中心城区成交商品房268.01万平方米,环比上涨27.61%,同比上涨27.28%。2021年1-4月累计供应商品住宅491.13万平方米,较2020年同期增长42.97%。

“按照目前楼面价,重庆新房很可能马上进入2万元/平方米时代,部分区域板块甚至有可能更高。”有重庆房地产人士预判。

重庆楼市火热还表现在二手房市场。从今年春节后就计划买一套二手房的陈媛发现很多房子不是不卖了就是要涨价,“4月底看的几套房子房东都说考虑考虑,听说要涨价,就想放一放。”

但这也并不是绝对,陈媛表示,“还是得看区域,不卖或者要涨价的主要是这次土拍中高溢价成交地块周边的小区。比如重庆礼嘉一套2015年的100平方米洋房,之前挂牌价是250万元左右,现在房东说要涨50万元。因为价高,我又看了其他区域房子,比如重庆冉家坝一套80平方米,挂牌价114万元也没卖出去。”

贝壳数据显示,5月以来,重庆二手房挂牌量直线下降。4月30日,贝壳上二手房挂牌量约16.1万套,5月21日贝壳上二手房挂牌量降到了14.2万套。仅十多天,二手房挂牌量直降1.9万套。

能否持续火热?

重庆楼市在上一轮热度之后,近两年市场较为平稳,价格保持稳中有升。

转机发生在去年12月份,重庆土拍出现“新地王”,折合楼面价13549元/平方米。紧接着在今年2月份,重庆土地市场共成交6宗地块,揽金34.806亿元,有4宗地块溢价成交,平均溢价率约为35.4%。其中春风地产以总价8.25亿元拿下彩云湖地块,楼面价达到13257元/平方米,溢价率49%,楼面价排重庆历史第四高位。

与此同时,重庆新房二手房市场回暖,量价齐升。

国家统计局数据显示,进入3月份,重庆新房价格涨幅扩大,3月新房价格环比上涨0.9%,涨幅全国第4;4月涨幅1.4%,涨幅升至全国第1。二手房市场方面,三四月重庆二手房价格环比分别上涨0.8%和1.3%,涨幅排名分别为第11位和第2位。

中指研究院重庆公司研究主管戴小红告诉记者,今年年初市场热度仍较低,近两个月受成都、西安等城市调控加码影响,部分需求外溢,叠加此次土拍市场热度,市场预期有所改变。

“重庆房价不会一直上涨,虽然当下重庆受到成渝经济圈、西部金融中心等多重利好,自身经济发展也不错,但此前重庆房价并不高,叠加集中拍地影响,目前楼市比较火,但我认为这是阶段性现象,最终还是要回到常态。”谈到重庆楼市能否持续火热时,重庆一位房地产研究人员强调。

戴小红也表示,从政策端来看,重庆政策一直以来均较为宽松,多是针对性的出台微调政策,预计后期土拍政策或有调整。

此外,一位接近重庆市住建委的人士透露,目前重庆市住建委正在紧急制定调控政策,以严控房价,避免楼市过热。

“主要是新开盘项目备案价调整。”该人士向记者表示。

他进一步解释,比如已经备案的项目9个月内不能调整备案价格,要调整备案价格必须满足几个条件,以高层为例,前期备案价均价如果是2万元/平方米,要调整备案价格到2.1万/平方米就必须实现销售面积累计5万平方米;现在一般一栋高层大概2万平方米,至少要连开3栋楼才能达到或者超过5万平方米硬性要求,如果没有达到5万平方米不予受理。如果前期销售价格折扣低于98折的也不予受理,原因是项目前期打折力度大都不好卖,现在也没有资格上调备案价格。

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