北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一、
Q:
我家俩孩子，北京朝阳区户口，一个四年级，一个明年入学，总房款600万想在东城买房明年上学和转学。目前相中了环境还可以的三套房子，一套是冠城名敦道的，办公居多的那座楼；一套是远洋德邑的，无燃气；还有就是左安浦园的。虽然是刚需，也想考虑下保值，去除学区属性，不知道哪套从保值增值方面更好一些？请教章哥
A：
1、既然知道冠城名敦道是办公，那就肯定不如普宅保值啊。全北京的70年商住公寓，除非是小户型的纯粹学区占坑儿房，否则没有一个升值好的。如果去除掉学区属性，那就是旁边的优士阁呗。
优士阁当年和富力城的价格差不多，甚至一度超过，很受追捧。但今天富力城至少10万+，优士阁高的4万多，低的才3万多。还有典型的就是再往东的Soho现代城，4万多，这都是没有学区属性的。
远洋德邑，也算是公寓属性，当年号称全北京“最有骨气”的公寓，我也没理解为什么。主打的就是Soho户型，40万起，单价7000多块钱，也比旁边的富力城稍贵，那会儿的小盘公寓都差不多价格。当年这种产品就是主打投资的，所以A座的租户多，C座的开间更多，B座可能自住的多些吧。
现在也和富力城的价格差不多吧，只不过一个有学区溢价一个没有而已。学区房户型越小的溢价越高，公寓则更高。这里小户型的租售比上千了，而北京公寓的平均值是600以下，小户型4/500的都正常，也就是这里的溢价率至少40%。
2、左安浦园就普通了，老经适房，当年限价4500，比双井的百环家园便宜30块钱，全北京第二高价经适房。到现在是肯定跟上了大盘，略有超出。当然这也是学区支撑的功劳。普通学区房，租售比可能900左右，溢价率20%多，正常。因为体小不是重点，所以溢价率稍低。
3、总之吧，一般来说普宅板楼的保值性更好些。商住和普宅可以算两种产品，都不好在一起比较。现在只不过是都加入了学区属性而已，但还是普宅的稳妥性更高。
不过如果是短期持有，用完了学位就卖也无所谓，就算是公寓的保值性弱，那也是长期积累或经历大行情才会明显的，短期三两年无所谓。龙体学区的中学都很好，小升初时就算没有房籍，单凭学籍的派位也不会差，按惯例直升文汇那就更好了。
但也提醒下风险，如果真的跟深圳似的出台政策，那公寓受到的打击将会是致命的。上个月深圳被降低入学资格的公寓业主们，据说在教委跪了好几天也没结果。然后是山东哪座城市，好像是菏泽吧，更狠，干脆取消了小户型公寓的入学资格，家长们闹了好几天也没用，只能是可怜天下父母心。所以还是谨慎些为好，政策不好预测。
仅供参考。
二、
Q:
章哥好，我们现在准备置换到城内，看好了合生国际花园或者A派公寓。但遇到一些疑问，就是五环外的房子是否低位出手。
现有房产（135平）在郎辛庄扬州水乡小区，价格有挂4万的、有挂6万的不等。七号线地铁在门口，南门对面也拆了不知道在盖什么，附近还有马家湾公园，化工路修的也不错，不知道是否能把大鲁店北路也修起来。
总之，请您帮忙参谋下，是否低位出手，还是等等升值，因为城内还是想买个心仪的二居室，估计就要1000左右。
一家三口居住，暂时租在学校附近（培新街），不是特别急，是等还是尽快置换呢？也怕差距越来越大。
A：
1、扬州水乡，不建议等单独的升值，这地段再通什么也帮助不大。朝阳区做的都是常规基建，并没有把这里当重点，没有配套和大量的人口流入，房价很难拉动。
周边的几个小区都是这种情况，又一城是最明显的，挨着地铁也修了商业，学校也不错，但仍然的落后于大盘。东南沿线都差不多，规划不配合，离产业区也远，还都相互阻隔，说不好得等到什么时候。
而且扬州水乡是别墅为主，一共也没多少普宅吧，10栋差不多了，不占优势。别墅是严重跑输大盘了，洋房如果现在4/5万的话也输了，不是太多而已。物业一般，水的问题也没解决呢吧。就算将来周边发展起来，这里也很难说得到什么利好，等老了。
2、一般建议都是如果卖房后不增加资金（包括贷款），那就等到行情平稳再说，下跌才更好呢，慢慢挑还能占便宜。如果是增加的多，那就尽快换吧，房子怎么也比现金保值。普涨行情之下，当然也会传导到扬州水乡，就是比较晚，肯定是行情后半段了。
所以这看自己吧，等着大的升值，也就是单独利好走出独立行情，那是肯定不可能的。等这次行情跟着大盘上涨一些是正常，只是会偏晚。
3、合生国际和A派公寓很不错，历次行情也没有落后，选的挺好。
仅供参考。
二、
Q:
八月份我把西四环京铁家园120平房子卖了6,250,000。现在考虑买京铁家园的稍小的户型或者是张仪村广安康馨家园，因为这里有南北通透带电梯的板楼，有车位，京铁也有车位。
这两个地方不知道哪个更有投资空间，价格在5,000,000左右。孩子在新华街四里小区住，儿媳妇家在五棵松住，不考虑学区房问题。
合同签了年底交房，预计10月底能提前收到全款，要先租房子住。想问下章哥什么时候买新房更合适？
A：
1、投资，卖了625的买500万的，这属于套现吧？
2、京铁家园和康馨家园，哪个更有投资空间？都一般吧，都是自住型社区，算不上投资房，相对来讲京铁好点儿。
京铁主要是被铁道半包围，塔楼又多，普通的老小区吧。自住合适，离学校也近。其他的一般，指望着有什么单独的投资空间不太现实。当然也不会太弱，年头这么多了也早就稳定了，普通吧。
3、康馨家园看这开发商不就明白性质了吗？广安，西城国企，所以这里就是西城区的拆迁安置房。这种小区本来就是自住，没人会投资这种房。都知道温州炒房团，什么时候听说他们进军回迁房市场了？
投资房产主要看地段，但如果真是好地段，政府能拿来盖安置房吗？公务员也是要吃饭拿工资的，都指着土地赚钱呢。所以都是确定地段不太值钱的才会成划拨用地呢。像康馨家园这种两区交界，很难说有什么发展。
南边挨着的东海仪园是商品房，但这几年跑输大盘不算少。作为安置房，最好成绩也不过是跟上大盘，在这种地段，有点儿难。
4、总之吧，如果非得是二选一，那就买京铁家园的。安置房什么的不是说不能买，但最好选年头长点儿的，都稳定了也就无所谓了。
什么时候买，拿了钱就尽快呗。这种时候就甭等什么时机了，怎么都是在行情之中，尽量缩短空白期才稳妥呢。
仅供参考。
三、
Q:
章哥，望京东湖湾和九龙山珠江帝景相比，您觉得如何？哪个保值更好一些？
A：
1、那当然是东湖湾了，这没什么可纠结的。
2、简单的就拿价格来比吧，两边应该差不多，就算一致吧。但这一个是四环内，东西南北都是成熟板块环绕。而另一个是四环外，出了五环还都是荒凉地段呢，这就能说明望京略强了吧。
北京是摊大饼发展的，而且CBD又是最重要是商务中心，按道理双井大望路一带的房价应该更贵才对。当时这里都很繁华了，望京还在讨论定位和发展方向呢。
我2006年在望京参加研讨会，主题是“望京觉醒”，也就是刚感觉到这个“卧城”似乎真的要成为产业区了。之后就是发展速度增快呗，2008年韩国人大量逃离，望京还担心会衰落。现在看来无所谓，没有了韩国城定位望京发展的更快。
3、东湖湾就是2006年开盘的，9000多块钱（这是帝景2004年的价格）。从当时到现在，北京大盘从6000多涨到了6万多，十倍。珠江帝景就是这种情况，同时期差不多1.2-1.3万，涨到了现在的12/3万。而东湖湾现在也是同等价格，能看出这涨速快了吧？
4、当然这说的都是以前，并不能代表以后。不过直到这次行情，望京还没显出停滞的迹象，依然是率先启动的热点板块。再加上五环外还有大量的土地等待开发，所以大概率能延续这种趋势。其他的自住角度就看自己的喜好了。
仅供参考。
四、
Q:
章哥，我们在丰台五里店有一套住房，家里是个女孩，研究生在读，至少三年才会毕业。现在打算再买一套小房子。现在首付在200万左右，混合贷能120-150左右，除去税费，大约能买320万以内的房子，总体还是想投资，不想钱放在银行贬值。
1、在我们现在住处周围买，如果孩子以后结婚，和我们住的也近，能互相照应。但缺点周围基本都是老公房（90年代），这三四年房价基本没涨，还有下降，担心过几年万一孩子想置换，老公房也不好出手（超过年限贷款困难）。
2、在其他区域买房龄新些、交通便利相对好出手的。这几年孩子上学先出租，等孩子工作后，用出租的钱在单位附近租房，或者工作几年后出售置换大一点的。
3、如果是考虑第2点，感觉320万左右好像也很难买到房龄新些的，是不是这个价位也只能买老破小啊？您觉得丰台角门，八角老山，青塔这几个区域怎么选择？田村和西黄庄呢？
A：
1、既然有了一套房，那再买就是二套资格，贷款额度最多40%，200万也就是能贷130万，到不了150。买总价320万的正常，但这需要税费另计，也就是准备资金要在220万左右。让中介根据具体房源算好账再签约。
2、五里店，不太建议。这里最大的社区是五里店南里，当年把老宣武的拆迁户给骗到这里的。最开始条件很差，连围墙都没有，后来还是市长拍了桌子，才糊弄了一下。当时说的是这里会纳入丰台重点规划，但这么多年过去，没有太大的变化。
尤其看这地铁16号线，按道理说应该是从榆树庄向北通到五里店再拐弯向西。但并没有这么规划，直接通到了卢沟桥，那等于是把五里店给甩下了。那这里的发展周期可就更说不好了，短期内几乎没有了再通地铁的可能，连开发商都不爱来，其他配套也就不好预期了。
3、如果在这几个板块中选，那首选田村，次选另几个。田村是海淀，之前学区一直一般，所以也没什么学区溢价。那如果之后真的学区均衡，对田村来说就是利好。即便是没什么利好，那这里在之前这些年也没落后，至少不吃亏。但这预算不好买到吧，都涨了不少。
另三个板块肯定能买到，老公房，没什么特殊的，大概率都是跟随大盘。这些板块不会有什么单独利好，都是普通。
4、如果是我，这预算就不在市区较劲了，很难买到合适的，不如去看看周边近郊的地铁沿线。比如房山大兴和昌平，比如长阳附近，在过去这十年中的走势很好，超过大部分市区板块。300多万买到小两居是正常的，除了可能租金略低于市区，没有其他的劣势。就算是将来不会再大幅超过市区了，小幅度也是有可能的，毕竟是新区。看看半岛和徜徉集什么的，很多小区呢，房龄都比较新。
再比如大兴西红门到枣园，或者干脆到天宫院，选择更多，肯定不落后于平均值。再或者昌平的南邵，劣势就是远，优势就是保值不弱，或许发展更好，比市区老破小有前途。
仅供参考。
关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
