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小区大事长沙裕华名苑:一个小区两个物业,一堆麻纱事“了不断、理还乱”

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三湘都市报9月23日讯(记者 杨昱)“就因为老物业没缴齐电费,小区电梯停了大半,最惨的还是电梯坐到一半的业主,困在里面那是真的急得哭咧!”9月22日,家住长沙市雨花区裕华名苑小区的张先生向本报反映,小区由两个物业“共管”快一年了,麻纱事不断,已影响了居民的正常生活,“你们快来看看,这该怎么办?”

一个小区为何有两个物业?对此,三湘都市报记者进行了走访调查。

投诉:新老物业“共管”,小区乱象频发

9月23日,在裕华名苑小区内,街道工作人员还在为停电的事,组织电力公司、业委会、新老物业召开协调会。小区业委会主任肖女士告诉记者,“小区共有4栋楼,因老物业不肯退场,便占据了小区的4号楼(商业楼)及地下停车库来强行管理。"住宅居民用电可自行购买,但路灯、电梯等公共区域则是由老物业公司代缴。


“8月底,电力公司就通知我们交钱,可是和老物业一对账,有1000多元的差额。我们约定各出一半,交了钱就以为没事了。但是,老物业却没有缴费,导致了停电。”肖女士表示,考虑到保证业主出行,业委会只得妥协缴清这笔费用。

除了用电,停车问题也困扰着小区业主。“4号楼的部分业主和商铺户,因为开发商和老物业给予了免费停车权限,不愿给业委会交车位管理费,也不接受业委会的管理。”肖主任表示,考虑到这些因素,新物业在设置道闸时,自然优先保证其他楼栋业主的停车需求。结果两边发生争执,多次引发了小区停车拥堵。


肖主任说,老物业未经批准变更了规划设计,将小区地下停车库变成了快递门面,由开发商收取租金长达七八年。每天早高峰,很多家长要开车上班或送小孩读书,就被随意置于车道上的快递邮件阻挡,小区业主本以为这个问题在自管后能得到改善,却没料到老物业既不走也不约束,业主们都是怨声载道。

调查:管理纠纷从小区实行自管开始

记者采访发现,种种的管理纠纷都是从小区实行自管开始的。

2020年11月20日至27日,因小区前期物业合同到期,小区业委会召开业主大会,还聘请了长沙市麓山公证处对表决结果进行公证,表决事项为:1、成立属于全体业主的物业公司、聘请物业项目经理实行业主自行管理物业;2、选聘物业公司管理小区。

去年12月5日,小区业委会多名成员遭到报复,其大门锁芯均被人用胶水封堵,一查监控,才晓得是老物业公司的3名保安所为。3人最终被警方行政拘留,还被老物业开除了。

12月19日,业委会聘请的物业经理人带着保安、保洁队伍全面接管小区的物业管理。可老物业却紧闭着物业服务中心大门,拒绝交接。之后,小区还上演了多起冲突事件,如老物业在道闸边新开一条道供车辆通行,致使小区停车陷入混乱等等。

2021年1月19日,老物业向雨花区人民法院提起民事诉讼,起诉新物业非法侵权。一审判老物业胜诉后,新物业不服,上诉到长沙市中级人民法院。2021年8月2日,长沙中院作出民事裁定,认为“一审判决认定基本事实不清,遗漏当事人,严重违反法定程序”,决定:撤销雨花区人民法院一审判决,发回重审。

目前,该案仍在诉讼阶段。

街道:哪个物业合法?建议通过司法途径判定

老物业不退场,致使小区两“管家”,这样的矛盾该如何化解?

对此,东塘街道办答复称:不管是从《民法典》物权编还是《物业管理条例》的规定来看,对于没有物业服务企业管理的小区,不管是从法律的角度还是从常理来说,都应当由小区内的所有业主共同自主管理。但业主共同管理的过程中容易出现各种各样的纠纷,目前来说还没有相关规定进行约束,裕华名苑小区正存在如此情况。

东塘街道办事处、社区一直在积极协调处理。长沙市雨花区东塘街道办事处物业办主任李征表示,如何认定这两个物业公司哪一个是合法进驻的物业服务企业?街道只能从指导、监督的角度,建议通过司法途径进行判定。

律师:“新老物业交接不畅”已成普遍现象

“业主有权对小区物业进行自管,这是国家通过立法予以确认的法定权利。小区可以采取招投标或者选聘的方式请物业公司入驻,也可以由业主自行管理。”湖南红雨律师事务所律师刘西菁认为,由众业主集体推选出来的3人成立物业公司,这3人公开承诺个人不取酬、不分红,自管物业公司的收入归全体业主所有。可以有效解决业委会不是法人的问题,长沙很多自管小区正是这么做的。

刘西菁表示,“老物业赖着不走”已成了小区普遍存在的问题。赖着不走的理由也是五花八门,如认为“业主的投票是虚假的,有业主联名要求自己留在这里”“操纵部分业主去法院起诉业委会,起诉要求撤销相关决议”“亏本了,要收完业主欠费才肯走”等等。

如何有效解决,还是得花时间花精力。能够协商规劝的最好,实在不行,政府职能部门可以介入,通过罚款、上黑名单等方式来解决,还可以走司法途径,由法院判决并强制执行。

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