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央行前副行长吴晓灵:在泡沫中狂欢的日子不多了,每个人都要面对

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为什么在限制房价上涨的同时,还要防止房价过快下跌,背后原因到底是什么?

其一是全国至少有7个城市出台“限跌令”,包括岳阳、昆山、沈阳、唐山、株洲等城市,原因是从近两年开始,部分房企为了尽快回笼资金,就会选择低价销售商品房,但这样并不利于市场稳定。


其二是为了防止房价过快上涨,越来越多的城市出台具体细则,例如建立二手房参考价格机制、各大银行限制甚至停止二手房贷款等,还有就是住建部领导张其光表示,要对调控不力的城市坚决“问责”。同时,在近期的会议上,住建部还规定城区拆迁面积不应超过20%,拆建比不宜大于2,就近和就地安置率不宜低于50%,而这正是为了降低棚改对房价的影响。

按照正常逻辑来说,单单限制房价上涨或下跌都很好理解,为了让更多的人能买得起房子,楼市调控是情理之中的事情,但是为什么这两项措施要同时进行呢?在回答这个问题之前,先来看看2组数据:


首先,2020年全国商品房销售面积176086万平,同比上一年涨幅2.6%,从表面情况来看,国人购置房产的热情仍然高涨,部分城市还出现了“万人抢房”的场景。然而,国内住房空置率高居不下也是现实情况,根据不完全统计,我国住房空置率约为21.5%,空置套数超过了6500万套。结合这两项数据,可以得出一个结论:目前很多家庭并不是为了解决居住问题而买房,更多是换房或者是投资买房。

其次,根据央行发布的金融机构贷款报告显示,截止到2020年末,全国房地产贷款余额为49.58亿元,同比涨幅11.7%。对于购房者来说,贷款买房已经是“家常便饭”,而对于开发商来说,资金回笼速度不仅影响到工程的建造速度,对住房销售价格也产生了刺激作用,而这也正是开发商降价销售的原因所在。


正因如此,当下国内楼市正处于两种状态,一方面是因为国人投资房产的热情不减,部分城市房价仍然不断上涨,为了遏制这种势头,住建部和央行等部门加快楼市调控;另一方面是开发商为了尽快回笼资金,尤其是央行出台“3道红线”之后,开发商需要尽快降低负债率,降价卖房就成了最直接的选择,但是这样却不利于楼市稳定,多个城市出台“限跌令”就不难理解了。

回顾2008年的美国,当时为了推动楼市发展,美国一直在采取低利率房贷的策略,而根据信息显示,在近五年里,美国房价涨幅超过了10%,更为关键的是选择贷款买房的人数不断增加,同时受到经济大环境的影响,美国失业率也高居不下,因为收入不稳定,很多人的信用也因此出现了问题。


随着美国房地产市场发展迅速,贷款规模也在不断扩大,但却因此导致了通货膨胀,为了缓解这个现状,美国从2006年开始持续加息,随着房贷利率的大幅提高,无疑增加了购房者的还贷成本,即便是银行能够通过收回房子来减少损失,但再加上楼市遇冷,这些房子也很难及时出售掉,于是在2年之后出现了危机,美国房价下跌幅度接近50%,换句话说就是泡沫破灭。

回顾国内,记得银保监会郭树清在一次会议上说过:房地产泡沫是威胁金融最大的“灰犀牛”。虽然通过贷款方式可以尽快买到房子,但是此后的20年、30年却要因此过上还贷生涯,一套房尚且如此,就更不要说同时持有多套房子了。按照央行前副行长吴晓灵的说法:在泡沫中狂欢的日子不多了,每个人都要面对。


总而言之:不论是房价上涨还是下跌都会影响到楼市稳定,再加上各个城市的情况存在差异化,因此同时出现“限涨令”和“限跌令”就不难理解了,而且从目前情况来看,开发商是因为资金问题而降价,换句话说就是如果资金没有问题了,房价也会再次上涨。

因此,想要让楼市回到正确的道路,就需要持续不断的调控,而作为普通购房者的我们,可以安安静静的继续等待。

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