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业主抱团,一夜猛涨200万!广州楼市疯了?

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01

报团涨价,广州比深圳还猛

2020涨了大半年的广州楼市,2021年伊始,有了更傲娇的姿态。

节后第一天,飘在各个小区业主群里的,是各种抱团涨价的呼吁。而且,这股风气比隔壁深圳去年抱团涨价的势头,要猛烈的多。


▲单价涨3万,最小的83㎡两居总价就要增加249万

2020上半年,深圳业主抱团涨价、集体护盘、暴力拉升,主要集中在西部宝安、南山区几个妖盘。

这次,从珠江新城中区的“网红盘”中海花城湾开始,广州业主抱团涨价的风气蔓延至整个珠江新城、越秀,顺着珠江一路向东南,在“金融城”第二CBD概念的裹挟下,抱团涨价的声音此起彼伏。

涉及到的楼盘有:珠江新城的侨鑫汇悦台、中海花城湾、保利心语、朱美拉公寓、嘉裕公馆;越秀的淘金家园,天河东圃的中海康城、天朗明居、盈彩美居、金碧世纪花园;再往东,就是黄埔鱼珠板块,包括美林湖畔花园......


甚至,老黄埔面向珠江的一些楼盘,也打着第二CBD的概念跃跃欲试。

广州楼市一贯稳定,不管是房价也好、曝光度也好,不仅弱于京沪深,甚至在厦门、杭州、三亚之下。不像深圳,就连女孩儿们聚会都谈“搞钱”。

广州业主低调、沉稳,给人的印象往往是,茶楼里聊聊八卦、谈谈生意。

那么,为何在2021年伊始,广州楼市和广州人都燥热起来了呢?

这还得从2020年的广州楼市说起!

02

广州最近为什么涨?

2020年,广州在热点城市里,无疑是楼市最火的之一。

在刚刚发布的2020年12月百城冰山指数里,广州稳居TOP10内。根据全国房价行情网,12月份广州新房价格已经达到3.95万元,同比上涨了12%,房价水平在全国排第五位,二手房价格在去年12月,已探上4万元,创历史新高。


根据中原地产的数据,2020年,广州新建商品住房网签成交100905套,比2019年上升27%,继2016年后再次冲上10万套大关,销售面积也再次突破1000万平米,均创下近4年新高。

2020年,广州楼市最火的就是黄埔和南沙两个区。在广州人眼里,这两个区就是郊区、甚至是农村。但是,作为广州先进制造业的网红新区——东部的黄埔萝岗科学城,目前新房的价格已经达4-5万。

即便是老黄埔,也由于大规模旧改、临近金融城等利好,新房、二手房价格也到4-5万了,比2019年上涨了不少,超过荔湾、海珠等传统老城区,南沙更是从年头涨到年尾。


这样一来,越秀、珠江新城等传统中心区的业主就坐不住了。

毕竟黄埔、南沙再怎么火,在广州人眼里就是个大农村。而且目前还处于建设初期,到处都是工地。

虽然黄埔、南沙的规划很好,概念很先进,但最后能不能落地、怎么落地还不好说,八字还没一撇。而越秀、珠江新城等传统中心区,集聚了优质的教育、医疗资源,论城区面貌、人流密集程度,更是云泥之别。

这么一想,中心区的业主们心里十分不平衡,纷纷躁动起来。


03

豪宅突破天际线

广州楼市的火热,还有一个催化剂——2020年底广州楼市当红炸子鸡—珠江新城,二手房市场异军突起,一下子涨到了“10万+”。

2020年12月初,珠江新城中区的中海花城湾,一套93平米的南向户型,成交均价超过了15万。尽管这套房的成交,只是个案,就是小区内部业主换房。但架不住媒体宣传、业主相互打气。

珠江新城二手楼市都被激活了,中区二手房均价基本上都上了到了10万以上。


而且,2020年以来,楼市改善型需求明显增加,疫情冲击叠加货币超发,驱动富豪们住房消费突然间升级。

笔者所在的珠三角地区,很多城市核心区豪宅的价格,都突破了天际线。比如,深圳的后海片区30万、广州的珠江新城20万、东莞的松山湖7万、佛山南海千灯湖5万。

2020年,广州的豪宅改善市场明显回升,千万元总价的豪宅成交首次突破了1000套大关,500万以上的改善型置业明显增加。

白云、天河、荔湾、越秀等“云山珠水”特征明显的传统老区,受到青睐,而区域内豪宅新盘密集推出,供应加大,如佳兆业天墅、华远云和墅等。


市场的火热让很多开发商感觉到,不怕做不到,就怕不敢想。“10万+”都实现了,还怕什么。由此带来的连锁效应,就是楼盘争先恐后地涨价。

特别是广州CBD珠江新城内部的各个楼盘,谁也看不上谁,普遍有“我比你差哪了”,“你能涨价、我也能涨”的心态。于是,集体护盘、暴力拉升这股势头,也开始向周边的板块蔓延。

04

那些你很冒险的梦

然而,在房住不炒的大环境下,大涨必有调控。

广州业主抱团涨价被曝后,政府马上开始了行动。

1月6日,广州市住建部门发布消息:深入开展房地产市场秩序专项整治行动,严厉打击哄抬房价和虚假房源、虚假广告、虚假销售等违法违规行为,进一步整顿和规范房地产市场秩序,切实维护购房群众合法群益。


其实,这也在意料之中,前几天中央经济工作会议,重点强调“住房问题关系民生福祉”。广州业主这时候抱团涨价,太不合时宜了,必然招致严厉的整治。

毕竟,现在正处于抓疫情防控和抓双循环格局的节骨眼上,广州这个热点城市不能添乱。

而且,即便没有严厉的调控,广州也和深圳不同,没有抱团涨价的生存土壤。首先,抱团涨价需要片区楼盘的“超优性”。也就是买家对这个片区的需求很旺,离了你就不行。

目前,在广州来看,珠江新城是唯一具有“超优性”的。但是,珠江新城的供应量也很大。


在珠江新城,8-15万的单价可选的楼盘太多了。即便是“网红盘”中海花城湾,现在挂盘价也基本在12-14万,并非像有些自媒体宣扬的普遍探到“15万+”。毕竟个案不代表整体,尽管业主可以自由定价,但只要同类楼盘多,买家就可以选择竞品,不是非你不可。

这样业主肆意调高价格就是意淫。


其次,抱团涨价需要片区楼盘“可操控”,这个在深圳是比较简单的。

因为深圳楼市供求关系非常紧张,每一个片区,扣除自住的、限售的,挂盘的量是数得到的,可谓是“小盘股”。如果片区内的需求比较稳定,业主集体涨价,确实能把片区价格推高。但这个逻辑在广州是不成立的。

广州各个片区都有大量供应,珠江新城还有东中西三个片区,对岸还有琶洲,往北还有越秀、白云。在教育配套、社区品质、居住氛围方面,大把楼盘可以替代。


而且,近年来广州大力发展靠近珠江新城的金融城,后者的规划、设计理念要好得多。

从长远看,广州卖地搞开发,规划重点在外围新区天河东、萝岗、南沙。老城房价高,腾挪不了,优质的教育、公共服务资源都在往外跑,才能配合新区发展。所以,规划上已经将老城区抛弃了。

所以在这里,要告诫各位业主,二手房市场交易极其分散,还是要审时度势。供应量大了,少数业主喊破喉咙,也会被迅速淹没。如果是自己换房,千万不要错失了机会,别将换房换成了寂寞。

对于买家来说,不要盯着一片树叶,忘记了整片森林,多去看看盘,千万别被中介和业主合伙骗了。当下的楼市,真的不缺供应。

就目前的势头看,结合好的调控和货币政策环境,2021年广州楼市依旧看好,但仍然有得挑、有的选,一定要货比三家再下定。

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