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挂牌量太大!无锡这些小区二手房很难卖……

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无锡二手房指导价政策出台已近2个月,政策发酵至今,二手房市场怎么样了?

根诸葛找房的数据,目前无锡有56342套二手房挂牌在售,按照现在的成交速度,大概需要20个月才能去化完毕。

而同时,有这样一些小区,他们挂牌量大、体量大、换手率

我们统计了无锡部分挂牌量超200套小区的出售情况,有的是区域内的有名的上车盘;有的价格横盘数年,成交低迷;有的因为二手房指导价政策出台,成交周期拉长。


1

九龙仓时代上城

九龙仓时代上城位于梁溪区,位于太湖广场和中桥板块,小区分为A/B/C/D四个区域,整体均价在2.2万-2.3万左右,大约5765户,整个小区体量偏大。附近小区相当密集,包括芦庄社区、沁园新村,金科世界城、孔雀城等。房价从2020年开始横盘一年多,最近价格还有松动下行的趋势。


数据来源:诸葛找房

根据贝壳数据显示,九龙仓时代上城A/B/C/D四区90天成交共11套,平均一个月成交不到4套!小区对口南湖小学,由于没有优质学区,导致时代上城虽然位置、配套不错,但二手房一直很难卖上高价,成交周期也很长。

2

曹张新村

曹张新村就是典型的“老破小”,一个专为学区而生的小区。扬名小学加江南中学的教育配套,使得小区的热度一直很高。小区最早的楼栋始建于1979年,已经几乎没有居住属性,总计大约8267户。由于房龄过大,曹张目前已有拆迁的片区。根据贝壳数据显示,曹张新村近90天仅成交3套,数据十分低迷。


数据来源:贝壳

中介表示,曹张新村的成交周期拉长了。以前买房,客户对于学区的渴求度特别的高,房东也会趁着这个时候,开始坐地起价。但是,今年不一样了,客户虽然按照心理价位挂出,高于实际市场价,但明显买方不买单,结果没人看房。


进入下半年,已经有不少房东开始下调价格,降低自己的心理预期,整体来说,二手房市场已经来到买方的主场。


数据来源:诸葛找房

3

沁园新村

沁园新村位于太湖广场南,毗邻无锡市人民医院,交通方便,购物有家乐福(永乐店)好又多两大超市,茂业百货等大型商场。作为有名的上车盘,是梁溪区目前二手房挂牌量最大的小区,有485套挂牌在售,房价是稳中有升。根据贝壳数据显示,沁园新村近90天成交9套


数据来源:诸葛找房

4

阳光100国际新城

阳光100国际新城位于惠山区天一新城板块,即便争议再大,该小区的热度还是不减——近90天内共成交33套。小户型、低总价,对于刚需族上车来说,是个快速上车的好标的。

经历了换物业风波之后,阳光100国际新城的成交也和小区环境一样有很大起色。1.4万左右每平的单价,在惠山区的商品房当中还是很有竞争力的,因此在二手房成交榜上还是常见阳光100的身影。


5

理想城市花园

理想城市花园位于惠山新城板块,是省锡中学区房,产品涵盖高层和洋房,优质的学区加上成熟的配套,作为二手学区房还是值得入手的。


但周边绿地世纪城、嘉利华府庄园、金都花园、奥林匹克花园、复地新城等大型社区众多,还有橡树湾等次新房可供选择,理想城市的二手房成交还是有些难度。根据贝壳数据显示,理想城市花园近90天仅成交4套。

6

溪南新村

溪南新村位于滨湖区新体板块,青祁路和建筑路交叉口,总户数4731户。作为90年代的老新村,户型主要是40-65㎡的小户型。当然,小区地段还是非常优秀的,周边配套也很成熟,目前均价1.2W左右,非常适合预算不是很充足但又想安家主城的购房者。根据贝壳数据显示,溪南新村近90天成交5套。


数据来源:贝壳

7

国际一花园

国际一花园即第一国际,小区位于新吴区春华路168号。作为一个交付数年的小区,常年被网友吐槽,可谓槽点满满。因为物业不作为,垃圾乱堆、门禁不严、车辆乱停,甚至地基下陷,导致小区二手房比周边低5000元/㎡左右。

第一国际共4002户的总户数,有421套的挂牌数量,近10.5%的挂牌率,相当于每100户业主中,就有10户想要出售自家的房子!但小区近90天成交只有5套!


8

中海珑玺

中海珑玺位于经开区和畅路近华清大道,小区品质还是不错的,业态涵盖高层和洋房。作为次新房,中海珑玺的位置和配套还是可圈可点的,再加上经开区二线学区和畅,二手房成交量一直十分亮眼。

不过随着近期二手房市场不景气,小区的价格也有所松动,呈现下行趋势,小区近90天成交9套。


数据来源:诸葛找房

然而再看相关二手房网站成交数据显示,有的小区90天内成交的套数仅为2、3套,有的甚至没有成交记录

中介介绍,从前,无锡热门的二手房小区市场行情比较好的时候,一个月大概成交20、30套左右。乐观估计,这些小区目前二手房去化周期就要一年起步。而那些一个月就成交两三套的,现在的库存可能就够卖上好几年。

为什么许多体量大的小区二手房很难卖?

#内部因素:

体量大、挂牌量大、换手率高:这些小区的所在地大都是无锡的房价洼地,价格方面十分亲民,所以作为刚需首次置业的上车盘,换手率高,但要出手的人同样多,去化需要时间。

物业管理难:小区过大,步行出入都不太方便,很多业主会选择自行车、电动车代步,同时就造成路面上车辆摆放混乱,影响环境。

横盘多年,房龄大,缺乏涨幅动力:有些地区的二手房横盘多年,很多小区房龄变大,竞争力下降,这就导致了一种情况,房价不涨,买房人越不想买。

#外部因素:

疫情带看量大幅降低:受前段时间疫情的影响,带看量大幅度减少,对二手房的交易市场造成很大干扰。

无锡二手房指导价出台:二手房指导价政策出台后,一些高价二手房陆续下架,利空政策的发酵也影响买卖双方的情绪。

调控政策出台、买房人心态改变:今年以来,政策频出,目前处于一个快速调整的环节,导致买房人的心态有所转变。

一些中介说:目前二手房成交确实不好,但跌价主要以老小区为主,有卖点的小区还是比较保值。事实情况果真如此吗?

但其实,梁溪区的第一梯队小学,锡师附小、连元街小学、五爱小学等周边学区房,市场越来越冷清,降价房源也越来越多!

包括学区与居住属性兼备的阳光城市花园。以D区紧俏的59㎡户型为例,去年该户型的成交价能达280W,成交周期普遍在一周以内;今年同等户型挂牌250W+,成交周期长达几个月,该房源至今还未售出。


阳光城市花园59㎡房源挂牌时间轴


有一点可以明确,楼市正进入政府定价时代。新房要卖多少钱不是开发商说了算,而是备案价说了算。二手房要卖多少钱也不是房东说了算,而是核验价说了算。

一直以来,大家对二手房市场的观望情绪都比较严重,加上目前无锡一大批纯新盘开盘,不少买房人涌入新房市场,让本就“不富裕”二手房市场雪上加霜,一些体量巨大的二手房小区更是难上加难!

你对二手房市场有什么看法?欢迎留言互动。

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