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有人已率先出手!这个金九,没有想象中“惨”

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短短几个月时间,广州楼市反转再反转。

4月,广州房价连续上涨了10个月,被约谈2次,引发权威媒体接连发文预警。

随后,二手房冰冻、新房日光盘罕见、房企危机、中介关铺……这些消息不断刺激着购房者的神经。

负面情绪传染之下,不少朋友都开始持币观望,甚至动摇了对广州楼市基本面的信心。

但是,实际上,今年广州“金九”的表现,没有想象中“惨”!


中秋节前一周,广州供应放闸,市场再度升温。

据阳光家缘数据显示,广州上周获批28张预售证,共有合计新增4871套房源,环比上涨22.33%。


其成交结果也是比较显著的。

广州中秋三天小长假,新建住宅网签套数共894套,较6月端午三天小长假的521套,增长了71.6%。

而中秋新房网签面积为92490㎡,这个成绩也比端午多了65.9%。


在“金九”楼市中秋小长假之战中,各大房企使出浑身解数搞营销,“主动或被动式的以价换量”成为促销的主流手段。

其一,中心区或近郊板块,受限价影响,性价比较高。

比如,9月18日,番禺国际创新城的奥园恒基 · 学苑壹号,推出住宅280套,现场人气爆棚,开盘当天累计接待超800人次,2小时劲销超10亿。

其主推建面约105-220㎡三至四房,折后均价约4.2-4.3万元/㎡,其中望江户型约4.6-4.7万元/㎡,比之前吹风价便宜不少,且这个价格在该板块比较有优势。


奥园恒基 · 学苑壹号开盘现场

番禺万博热盘华发越秀·和樾府,悄咪咪提前开卖,据本次拿到的预售证显示,加推1-1栋、1-2栋、2-1栋,共364套,价格区间为6.3-6.8万/平,对比之前3、4栋开盘价相差不大。

与以往相同的是,这次还是依然全款优先,贷款靠边。

110㎡四房全部一口价6.2万/㎡,价格要低一下,据悉1-1栋、1-2栋位置较好去化快,2-1栋有部分余货。

而去年广州涨幅最厉害的黄埔,今年中秋佳节之际,黄埔新房率先回调。

位于科学城的科城山庄,今年上半年的二手房成交价已经突破5万大关,最高峰的时候甚至成交价甚至去到6.1万/㎡。

但是最近科城山庄三期开盘,售价仅3.7-4万/㎡,最低已至36916元/㎡。

房价大跳水,加上不收茶水费,如今入手的价格是真的香。 有消息称,开盘项目去化率达100%。


同样是黄埔的降价出售项目,还有黄陂的融创翔龙广府壹号。

如今,项目加推实际单价也就4.9万/㎡,比从吹风价5.2万/㎡降了3000元/㎡,它去年可是曾卖过5.5-5.8万/㎡的。

其二,远郊板块主动降价,推出特价房、砸金蛋、送家电等打折促销活动,实现快速去化速度。

增城科教城复式项目,从市场价2.4-2.7万/㎡,降至1.9-2万/㎡,房小擎周边已有朋友上车。


另外,增城执信旁某项目降价20万出售,山田站沿线有项目报价16900元/㎡起,永和一项目售价15000元/㎡起。

其三,为了抢客,部分项目上涨了渠道费。

不得不说,抢客源是目前开发商营销端口的第一要务。现金回流,是房企的生存之道。

某做渠道的朋友向房小擎透露,在增城荔城、石滩楼盘,产品竞争较大,且售价较低,成交佣金不高。

为了抢夺市场上有购买能力的客源,项目给中介的成交渠道费点数高达5-6%,可见其对现金流的渴望程度和销售压力之大。

而南沙的楼盘,也有轻微的涨幅,上涨0.5%左右,总佣金提升1万+元。

总的来说,广州新房走“以价换量”路线之后,效果比较显著,楼市升温比想象之中来得更快。


相较于新房,二手房价格还是处于高位。

国家统计局公布的2021年8月份70城住宅销售价格,广州的一手房由上月上涨0.2%转为下降0.1%,而二手房环比上升0.5%,虽回落0.1%,但依然领涨一线城市。


在链家平台上,广州二手房挂牌量为90588套,已破9万套大关。

各区业主都在试水,普遍的挂牌量都有增长,其中番禺区在不足2月内二手存库涨了2000套左右。


9月23日截图(来源:链家)

指导价出台已将近1个月,房价依旧被钉得死死的,虽然没什么成交,但业主显然比想象中更加能扛。

海珠、荔湾、黄埔的价格还有小幅上涨。

天河受限价影响较大,整体均价降幅明显。


左:8月2日 右:9月23日

(截图来源:链家)

据中介介绍,300万以下的房源价格相对比较坚挺。

300-500万的次新房,成为降价成交的主力。


而单价超10万+/㎡的房源,降价幅度大,买家观望氛围非常浓。


与新房相比,二手房市场受调控影响更小,供应较为分散,定价自主性、随意性较强,价格超越价值形成的泡沫也更甚于新房。

由于业主大多不能有资金链断裂的压力,房价较为坚挺,成交量下降速度快,也是正常表现。目前,买家更倾向于购房“受调控影响更大”的新房。


除了房价,房贷利率也是大家在购房路上的拦路虎。

房小擎了解到,最近工行、建行的首套房贷利率,已从高峰时期5.95%回落至如今的5.85%,虽只是0.1%,但总算有了轻微的松动。

目前,广州多家银行的贷款额度都处在比较紧张的状态,普遍需要等待6-8个月才能放款。

在广州一二手房限价之下,成交放缓,房贷总额减少,银行额度稍微宽松一下,等待时间将有望缩短,利好刚需。


当然,不少人认为: 第二次集中供地成绩,会影响金九银十的市场表现。

广州第二批集中供地名单中,合计出让48宗地块,分别位于9个区,不乏广钢新城、白云新城、国际创新城、横沥岛等核心地段,总起拍价超过1124亿元,出让面积合计303万㎡。

据悉,48宗地块,有超6成地块已有报价,已经确定不会杭州“10宗地,9宗流拍”的情况发生。


其余未有人跟进的地块,大多数位于增城。

本次增城区推出22宗地,总出让建筑面积359.03万㎡,占48宗地总建面的40.9%。

增城供应过大,跟进房企少,也实属寻常。


2021还剩最后3个月,对比第一季度,如今楼市下行已经成了不争的事实。

但是不得不说,广州房源降价后,依然有大批买家出手,表现不是"一声不响"那种。

且回温快,大家对广州依然比较有信心。

如今中秋节就已经有这么多打折促销新房了,相信国庆一定不会让人失望。

如果,大家看到价格满意的心水房源的话,可以出手。否则可以再等等。

© THE END

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