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地产股集体“渡劫” 房企加速入冬

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今日财富FortuneToday(ID:FortuneToday-)

文 | 张月橼

编 | 全 卓

9月20日,在中秋小长假A股休市之际,港股市场遭遇一场“浩劫”,其中,地产板块全线暴跌,中国恒大、恒基地产、新世界发展、新鸿基地产、长实集团、融创中国等无一幸免。江西龙头房企新力控股收盘暴跌87%,市值一天蒸发逾百亿港元。

有关地产股遭受重创的原因,有分析认为与市场对板块的预期过于悲观有关。今年以来,房地产调控持续加码,叠加部分地区疫情反复,行业面临着前所未有的压力。

这从日前房企集中发布的中报业绩可见一斑:一方面,上半年房企毛利率普降,利润增速明显低于营收增速且处历年较低水平;另一方面,高负债仍是悬在众多房企头上的达摩克利斯之剑,恒大、蓝光发展、华夏幸福等多家房企被曝深陷债务危机。

1

地产股集体大跳水

往年房地产业的“金九银十”今年明显成色不足。中原地产研究中心统计数据显示,今年的中秋小长假,全国楼市大部分城市在降温“退烧”,整体市场逐渐进入下行通道。

除楼市“退烧”外,当前部分房企迎来“至暗时刻”。中秋假期的第二天,香港股市遭遇“黑色星期一”,地产股一片哀嚎。

截至当日收盘,港股地产板块中,十余只股票跌幅超过10%。如香港本地的恒基地产跌 13.34%、新世界发展跌 11.54%,内房股里中国恒大收跌10.2%,盘中最大跌逾18%,收报2.28港元/股,市值缩水至302亿港元。另外,龙光集团跌逾8%,富力地产跌逾7%。

股价重挫名单中,新力控股最引人瞩目。行情数据显示,9月20日,新力控股盘中跌幅一度达90%,于下午3时38分发布临时停牌公告。截至停牌前,新力控股股价仅剩 0.5 港元/股,沦为低于1港元的仙股,跌幅达 87.01%,市值仅剩17.85 亿港元。

对于港股地产板块的闪崩,摩通地产分析员梁啟棠发表报告称,监管层对香港开发商提出新任务,要求他们协助解决香港住屋短缺问题,因此摩通、摩根士丹利及美银均发布看淡地产股报告,这或是此次地产股受重创的原因之一。

事实上,今年上半年以来,不管是港股还是A股,国资或是民营,地产股的股价都上演了集体“大跳水”。

具体来看,A股市场的中南建设从今年年初的7.65元/股一路下跌至9月17日的4.43元/股;阳光城从5.89元/股下滑至4.28元/股;老大哥万科从2021年3月开始股价连续下跌,几个月内,已经跌去超30%,万科财务负责人朱旭还曾就此回应称,如果跌幅过大触发条件会立即启动回购。

“在今年政策调控趋紧的大背景下,全行业上市公司的股价走势基本都呈现下行态势,公司很难逆周期跳脱出行业而独善其身。”阳光城方面向《今日财富》表示,公司一方面从财务角度抓回款、强调内部现金流和利润,一方面从业务角度追求产品工程品质再提升,积极打造和深化“绿色智慧家”产品IP。同时,董事会和管理层也积极从资本层面对提升公司价值进行探索,将有助于公司进一步整合自身优质资源、拓宽业务赛道、优化财务结构、增厚股东权益,不断提升股东回报水平。

值得注意的是,此前已有多家机构、分析人士提醒投资者警惕地产股投资风险,东方证券指出,8月销售增速连续为负,预计下半年市场持续下行。投资、到位资金等指标也继续全面回落,行业已经进入深度下行周期。

经济学者任泽平发文称,近期房地产销售和投资继续回落,房地产短期看金融,未来要警惕房地产“硬着陆”,用时间换空间。随着房地产调控不断升级加码,金融政策收紧,房地产投资将持续承压。

2

开发商负面消息不断

地产股暴跌的原因,与今年以来频频曝出的房企负面消息不无关系,股价暴跌或只是当前地产行业艰难处境的一个缩影。

以恒大集团为例,因到期债务和员工理财无法履行结清和兑付义务,恒大集团陷入危机。据相关数据统计,恒大集团目前负债高达1.95万亿元,有息负债超8000亿元。

为安抚投资者,9月21日中秋节,恒大集团董事局主席许家印致信全体员工,感谢员工的辛苦付出并致敬员工家属。许家印在信中称,坚信恒大一定能尽快走出至暗时刻,一定能加快推进全面复工复产,一定能实现“保交楼”的重大目标,向购房者、投资者、合作伙伴和金融机构交出一份敢担当、负责任的答卷。

除了恒大之外,巨头融创同样深陷多事之秋。9月16日,网络上流传出多张疑似南京融创壹号院业主维权照片,众多业主手持“融创”“退房”的手幅在融创中国上海集团南京公司进行维权,根据网络信息,此次维权事件原因为公司擅自变更规划销售车位及储藏室。

而此前不久,青岛融创维多利亚湾六期超级公摊事件就曾引起众多网友的关注。截至目前,融创方面未就南京维权事件真伪进行回应,《今日财富》向融创发去求证函亦未获回复。

近期广受关注的还有河南房企“老大”建业集团,一封来自建业集团的“求救信”在网络热传。求救信的主要内容显示,受水灾及疫情的双重打击,建业集团恳请省委、省政府协调地方偿还欠款逾50亿元,引发外界对于其偿债能力的担忧。

再早之前,因债务问题“暴雷”而沦为投资者口中“垃圾股”的华夏幸福突然发布公告称,平安人寿及其一致行动人成为华夏幸福第一大股东。不过,这并非平安本意,原因是控股股东华夏控股可交换债券的受托管理人、其开展的股票质押式回购交易和融资融券业务中的金融机构根据相关约定对华夏控股持有的公司股票执行强制处置程序,导致华夏控股持股比例被动下降。

根据人民法院最新公告统计,今年1~8月全国共有250家房企破产,以此来看,平均每天就有1家房企破产,三年前万科高喊的“活下去”不再是“笑谈”。

3

大浪淘沙进程加速

一边是不断出现债务危机的房企,一边是持续收紧的融资政策,在降“三高”的要求下,房地产行业的地产行业分化和洗牌不可避免。从各房企发布的中期报告来看,这种趋势已见端倪,不仅是中小房企,巨头房企也面临着强劲的挑战。

《今日财富》梳理发现,今年上半年不少房企出现增收不增利的现象,在营收增长的情况下归母净利润不增反降,其中不乏万科、中南建设、首开股份、金地集团、荣盛发展、融信中国等规模型房企。


根据克而瑞统计数据,由于房企利润空间持续受到挤压,自2019年以来行业营业成本增速均高于同期的营收增速,2021年上半年高出近10%。在营收和营业成本增速不匹配的挤压下,行业利润增速自2019年出现拐点并呈现下行趋势。2021年上半年,行业80家典型上市房企毛利润、净利润、归母净利润的增速中位值分别为12.5%、10.6%和6.0%,利润增速明显低于营收增速且处在历年来的较低水平。

自从2020年8月底政府颁布三道红线监管指标以来,三道红线就成为房企改善财务状况的一个重要衡量标准,上半年,大多数房企都将改善三道红线指标作为财务工作的一个重点。在此,《今日财富》注意到,今年上半年,多数房企相较于期初有所改善,但仍有华夏幸福、蓝光发展、富力地产等三道红线全踩,恒大、绿地控股、首开股份、华发股份等则踩中两道,归于“橙档”,进入“绿档”的房企占比尚不足一半。

对于“三道红线”仍踩中两道的情况,首开股份方面回应《今日财富》称,按照监管要求及自身情况,公司预计在2-3年时间内完全转绿,为此制定了较为详细的降档方案。“总的来说,公司将采取加快销售去化、提高存货周转速度、降低融资增速等措施,实现负债率有效降低。公司将严格按照监管政策进行融资管理,为缓解资金压力,保证现金流安全,将加快销售回款,合理控制投资规模。”

亿翰智库方面分析称,从综合实力TOP200房企来看,除TOP3之外,其余梯队房企增速有所放缓。当前行业集中度的提升也意味着中小房企的生存空间愈加紧凑,疫情打断了房企的正常销售节奏及销售策略、三道红线影响了企业融资、集中供地亦重新定义了企业投资,这些政策的出台无疑会让分化加剧,资源加速向强者倾斜,对于中小房企而言,紧抓自己已经深耕的市场,提高市场占有率是当下最重要的事。

而对于下半年市场,不少房企“大佬”也表现出了悲观情绪。万科首席执行官祝九胜在2021中期业绩会上表示,对万科而言,全年压力还在。融创中国董事会主席孙宏斌则直言:“下半年销售压力很大,市场会比较惨烈,不一定你是头部企业就一直是头部”。

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