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冷冷冷,这一次开发商彻底躺平了

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昨天(9月22日)下午17时,广州第二轮集中出让的地块竞买申请时间正式截止。

48宗地将在9月26日-27日分批次进行为期两天、共计6场的集中竞拍。

和首轮集中供地相比,这一轮供地,不仅规则出现了极大的变化,市场情况更是截然不同——

开发商选择了“躺平”,土拍遇冷。

从我们拿到的房企参拍资料来看,28宗有房企跟进的土地,总跟进的企业数量都是个位数,并且不少地块只有一两家在

全部汇总起来,也不过58组。(未完全统计,仅供参考)

数量虽然有限,实力却不一般,这一次参拍的房企基本上都是实力过硬的品牌开发商。


其中,最“受欢迎”的番禺飘峰路西侧地块一,参拍房企也只有7家。

而以往最火爆的黄陂宅地,如今也只有6家房企跟进,对比首轮集中供地中,被超300个马甲围猎的黄埔军校小学HBPQ-A-6地块,确实是“小巫见大巫”。


|黄埔军校小学地块摇号现场

市场确确实实是冷了下来。

不过,开发商的“躺平”还有一个更直观的数据——近半数地块无人问津,记容总建面超350万平,起拍总价约346亿。

包括黄埔(1宗)、南沙(2宗)、白云(2宗)、从化(2宗)以及增城(13宗),外围区占比超过8成。

让人颇感意外的是,位于热门板块的黄埔香雪地块以及南沙珠江街、横沥地块等,也包含在内。

而作为“供地大户”的增城,遇冷的13宗地基本波及所有板块,包括新塘、仙村、荔湖、石滩、朱村、永宁、中新、增江。

同属外围区的从化,这一次挂牌的两宗地,均未获得市场青睐。


|遇冷地块统计(仅供参考)

问题来了,在这样的市场情况之下,这48宗地集中出让,还会诞生摇号地块吗?

或许很难了。

即将到来的26、27号,地块的成交节奏应该会很快,首轮集中供地中并不罕见的房企“拉锯战”,将难以重现。

大胆猜测,届时价成交、低溢价率、不成交将成为关键词。


|黄埔军校小学地块摇号现场

其实,也不仅仅是广州,从其他城市逐步开启的第二轮集中供地情况来看也是如此。

比如杭州,十幅竞品质的地块有9幅报名未达标,而合肥、成都、沈阳则出现了多幅地块流拍的现象。


|截图来源:财联社

仅在今天(9月23日),重庆宣布第二批集中供地9宗地块因故终止出让,剩余33宗地块继续拍卖;

另外南京市规划和自然资源局也发布公告称(2021年宁出第07号)中11幅地块,因故终止出让。


|截图来源:百度搜索

土拍市场,有点寒意逼人的味道了。

这一情况,其实有两方面的原因。

一方面,是市场控地价、稳房价精准调控,且在“三道红线”高压之下,房企高杠杆拿地并不现实;

另一方面,则是竞拍规则的新调整,像广州此次的限制马价、严查房企资金来源、限房价等等,在一定程度上提高了房企的参拍门槛和资金成本。

概括来说,就是市场正在回归理性,房企拿地趋谨慎。

那么,这轮土拍就没有亮点了吗?

显然不是,相信大家也发现了,广州这一次“遇冷”的地块,大多位于外围区,开发商的拿地取向很明显了。

要拿就拿最好的,拿核心资源价值最大的。

对于购房者而言,也是一个风向标——

要选更靠近市中心的、配套更多的项目或者板块;另外为了避免“烂尾”,也要擦亮眼睛,选择有实力的品牌开发商。


接下来,我们一起看看具体地块的情况:

「海珠」

蚝壳洲地块、江泰路地块

竞拍时间:9月26日15:00


海珠近年来推出的地块,都很抢手,全市楼面价破5万/平的地块,只有5宗,海珠就占了3宗。

缺席了第一次集中供地,这一次海珠直接上了两道“硬菜”。

◎蚝壳洲地块,位于石溪村,毗邻地铁10号线大干围站、中海观澜府,具有南向望珠江的优势。

不过,地块也有一个非常明显的缺陷,靠近石溪村的祭祖之地——思亲楼。

因此,在未扣除竞配建面积的情况下,该宗地最高限价楼面价为29121元/平。

蚝壳洲地块大概位置图,现状已经拆除

此外,地块距离广纸新城也不远。

而广纸新城,是目前海珠楼面价最贵的区域——55437元/平。

该地块开发的项目就是如今的时代大家,据说12万+的价格都卖光了。

◎江泰路地块,又叫做南天花园地块,距离地铁2号线、11号线江泰路站仅约百来米。

不过需要注意的是,地块旁边规划有大面积的蓝色区域,为供应设施用地,目前现状为瑞宝变电站,对居住多少有些影响。

|江泰路地块区位图

这一地块,在未扣除配建面积的情况下,最高限制楼面价为44296元/平。

与其直线距离不到1公里的江燕路地块,在2016年被中冶置业斩获,折合楼面价约42573元/平,也就是如今的中冶逸璟公馆,售价5000万元/套起。

|江泰路地块航拍图

「荔湾」

广钢234地块:

竞拍时间:9月26日9:00

◎广钢234地块的意义在于,如果该宗地出让成功,即意味着广钢公园将启动建设。

据阿拆了解,报名这一地块的是广钢的两大“地主”,也是意料之中的事。

作为重要配套之一,没有广钢公园的广钢新城,就还称不上广州的“曼哈顿”居住区。

根据规划,广钢234地块的出让条件之一,是需要配建广钢公园。

现在的广钢公园就是一股赛博朋克风,房价方面,附近的广钢板块,新房报价在5.7万-7.2万元/平左右。


|广钢公园@细鹏拍摄

荷景路地块:

竞拍时间:9月27日12:00

地块位于白鹅潭商务区南部、环城高速北侧、东新高速西侧,距离地铁10号线(在建)、佛山地铁11号线(规划)广钢新城换乘站约800米, 可便捷联系四线换乘枢纽西塱站。


|荷景路地块位置图

地块所处位置是广佛高质量发展融合试验区,西临南漖产业片区,东为国际医药港,以先进制造业、科创及大健康产业为主要发展方向。

在未扣除配建面积的情况下,该宗地最高限制楼面价约25200元/平。

值得一提的是,在出让条件中,该地块要求竞得人须负责建设聚龙湾片区绿地,用地面积约3.4万平方米。

而聚龙湾的改造主体,是珠实集团。

破局!350米地标,珠实71亿摘牌荔湾白鹅潭首个城改

而在今天上午,荷景路地块已经有了一个报价,号码牌为646,背后会是谁呢?

|截图来源:公共资源交易中心

「黄埔」

这一次黄埔挂出的3块地,科学城一块遇冷,知识城大概率已经勾好地了,剩下的黄陂地块,自然是关注焦点。


黄陂班岭地块

竞拍时间:9月26日9:00

地块在广汕公路旁,隔壁就是班岭片区旧改,之前出让的黄埔军校小学地块的斜对面的一座山体。

黄陂的热度不用多说,这一次也吸引了6家房企参拍,受欢迎程度仅次于飘峰路两块。

|黄陂班岭地块现状航拍

地块起拍价2字头,最高限制下楼面价比黄埔军校小学地块2.7万/平,要低3000块左右。

而地块拍出来后,限制售价仅有4.68万,这意味着,一两年后,也就是卖这个价格。

这对周边在售的新房将形成冲击,现在高价入的,可能会站岗。

「番禺」

不得不说,番禺这一批次上的“货”,5宗地质量都挺不错。


其中利丰北路就是在凯德山海连城(二期贝壳参考为2.85万/平)的隔壁,周边规划有汽车小镇,未来这一地块建起来,凯德山海连城部分楼栋将看不到狮子洋水道了。

至于飘峰路和创新城地块,我们展开说:

番禺大石飘峰路西侧地块:

竞拍时间:9月27日9:00

这两块地,是本轮土地集中出让中最受欢迎的两块地,分别吸引了7家、6家房企报名。

地块邻近广州南站、长隆旅游度假区,目前周边以工业园区、旧村为主,周边有一定的生活配套资源。

据@世联东一研究院数据,附近碧桂园藏珑府成交均价4.7万/平。

|飘峰路地块位置示意

番禺创新城北侧地块:

竞拍时间:9月26日9:00

虽然这一次报名的房企只有一家,但创新城的市场关注度一直都很高。

对了,这两块地,吸引的是同一家大牌央企,大家不妨猜一猜。


|创新城地块位置示意

4月份集中出让的创新城地块,经过183轮报价,封顶,总价535178万元+45900平配建面积,后经摇号确定越秀地产为竞得人,折合楼面价33599元/平。

间隔4个月的时间,地价就少了7149元每平。

从这个地价对比,可以深刻了解广州调控决心之大。

「南沙」

南沙横沥岛地块两宗地块,在葛洲坝金融城项目隔壁。


今年4月,建发以总价20亿+3600平配建拿下横沥岛地块,对应楼面价23604元/平。

这是南沙的峰值,也是横沥岛的峰值。

而现在,整个南沙横沥最高限价只有18861元/平了,地价一下子回到两年前

不过,地价降了的同时,房价也被摁住了,未来横沥只能卖3.79万/平、珠江街只能卖2.4万/平。

珠江街、南沙涌报名遇冷,或许是开发商确实有更深的考量。

不过嘛,南沙湾地块待遇就不同了,今天上午已有竞买人报出价格,号码牌880号。

|来源:公共资源交易中心

「白云」

白云新城地块:

竞拍时间:9月26日15:00

这宗地块,或许将是省属国企粤海的。

这个地块,阿拆的小伙伴房产君去过现场,现状是一个停车场。


停车场 丨图片来源:百度街景

至于白云的另外四宗地,上官苑、永兴村遇冷,沙亭北也只有一家房企参拍,降价后回炉重造的健康城地块,这一次不会再有遗憾了。


上午8:30左右,688号竞买人已经举牌,按下“心动键”。

|来源:公共资源交易中心

以上就是关于接下来将进行集中出让的明星地块分析,你最关注哪个板块?

最后再预告一下,广州第二批集中土拍,将于9月26号和27号两天分为六批次竞拍。

最终会如何表现,我们拭目以待。

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