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大家都在抢的前滩,即将入市新房均价或不到10万!

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去年上海楼市热得发紫的前滩板块,在断供近1年后或即将上新。有网传消息称,东方惠雅和晶鸿名邸这两个纯新盘预计最快会在年底前入市,它们也参与了第五批房源的价格申报,据传价格在9.2-9.5万/平。

不论这两个新盘究竟会在今年顺利入市,还是与我们失之交臂,我们不妨先来了解下这两个新盘的具体情况及前滩板块的发展现状。


前滩小户型产品深受热捧

现场走访中发现,东方惠雅和晶鸿名邸两盘目前全部结构封顶,两个项目都主打小高层产品,社区也较为紧凑。由于项目没有售楼处,预计认购会和去年开盘的东方惠礼一样,没有售楼处,没有样板间,没有沙盘。届时可能会采用线上报名的形式,而线下认筹及开盘摇号或安排在前滩体育公园的临时接待点。

周边项目来看,去年开盘的东方惠礼已经建成,目前内部正在施工中,想买东方惠雅的购房者,可以此外立面做一个参考。


东方惠礼实景图

产品方面,东方惠雅预计推出404套76-99平的小户型,预计总价700-1000万即可入手。有别于一些大户型为主的国际社区,小户型产品似乎是前滩的特色,此前东方惠礼也入市过70多平的小户型两房,而尚峰名邸更是有47平的一房。

在前滩这样的地段,不到千万的小户型产品是极具吸引力的,东方惠雅也不例外,76-79平户型非常适合高端刚需上车,94平的小三房做到了三开间朝南,是舒适度较高的一个户型,而99平的三房虽然户型上略逊,不过对于改善用户来说能一步到位,也是不错的选择。(具体户型图见文末)


东方惠雅

另外,追求舒适度的业主可以考虑一街之隔的晶鸿名邸,项目主推212套94-155平的3-4房,94和99平的户型设计与东方惠雅如出一辙,预计不到千万也有机会上车。而对于高端改善型用户来说,125平三房和155平四房空间感也会更开阔,居住体验更佳。


晶鸿名邸

由于前滩的发展已经趋于饱和,目前板块内未出让空地仅有惠立中学西侧4幅空地,未来是否会用作其他用途还尚不明确。

住宅供应未来也会越来越少,目前在建的住宅还有格力项目,而涉宅用地仅有21-02、21-03和54-01地块,21号地块更是以150平以上的大户型产品为主,未来小户型上车前滩的机会或很小。



租在前滩也能很体面

前滩的地段和规划让很多人趋之若鹜,因此对于很多积分或者预算并不够的人来说,想要住在前滩似乎变得遥不可及。其实,合理的城市规划正是前滩的一大优势。

这里不仅有海量的商业办公及成片的住宅供应外,在这块稀缺的土地上还有规模可观的租赁住房。为落实租购并举,前滩在临江区域——九宫格内规划了五幅租赁用地。

走访中发现,目前已有一幅在营的租赁项目——惠临雍萃公寓,该公寓于2019年开始营业,推出的产品为85和96平的2房,社区虽不大,但是内部的功能齐全环境也不错,公寓为精装交付,非常适合在前滩商务区工作和生活的高质人士长期租住。


惠临雍萃公寓

另外4幅租赁房源前滩臻境(41地块)、前滩雍萃(42地块)、前滩雍萃(47地块)、前滩雍萃(53地块)基本已经建成,这几处房源在设计风格上也是颇为接近,4幅租赁房源预计会在2022年陆续营业。




陆家嘴租赁项目实拍

价格是很多租房人最为敏感的,以雍萃公寓为例,当时公寓85平的两房两厅两卫户型的月租金起步价在9000元,据悉目前的租金在12000元/月起。

对比下贝壳找房上挂牌的租赁房源信息,前滩一居室的月租金在10000元/月上下,两居室月租金接近15000元,三居室则要20000元+。

这也意味着,在市场上1万元只能租到1室的房源,在雍萃公寓只要多花约2千元,就可以租到近90平的舒适两房。虽然长租公寓的起价并不低,但这个价格已经远低于市场价格。



图源贝壳找房

从现场获悉,雍萃公寓目前处于满租状态,不过明年另外4个租赁房源的入市,或弥补板块内租赁房源短缺的局面,在前滩工作的租房者建议提前关注起来。


前滩已经变得非常适合居住

前滩在很多年前,给很多人留下的印象就是城市空旷,商业匮乏,仍然处于发展阶段,并不是很适合居住。那么时至今日,历经多年建设后的前滩是否已经成型,我们不妨一起来看下前滩当前的现状。

由于前滩此前是一片毛地,因此不存在任何旧改的情况,加上强大的城市规划,不仅布局合理,有办公有商业,有住宅也有租赁,还有大型公园,彼此之间互不干扰。整个板块的城市界面崭新,道路十分开阔,有别于传统市中心的感受。

要前往前滩,轨交是板块内最主要的交通工具,这里多年前就形成了6、8和11号线三轨交的布局。无论是前往浦西市区,还是去往浦东的北部、中部和南部区域都很便利,未来这里还会有19号线的规划。轨交便利,不过板块内通过的公交车并不多,因此出了地铁站后,更多只能依赖步行或单车出行。


前滩交通线路图

比起公共交通,自驾出行也很有优势,板块东侧南北高架及南侧的中环路都能快速前往上海各区域。未来龙水南路隧道通车后,预计10分钟车程就能直达徐汇滨江。

前滩一直有“第二个陆家嘴”的美誉,随着前滩发展的深入,这里也形成了规模相当可观的写字楼群,晶耀前滩、前滩中心、前滩世贸等写字楼已经投入运营。从中午的人流可以看出,目前这里的办公楼入住率已经有了很大的改善。

以前滩标志性建筑前滩中心为例,该办公楼于去年9月交付,目前出租率基本已经达到9成以上,已经入驻的企业有亚马逊、蒙牛、中化集团、普华永道、德州仪器、希尔顿酒店、武田制药等国内外知名企业。


前滩中心综合体

而更早期投入运营的世贸中心一期、二期均处于满租状态,而晶耀前滩也有大量的知名企业入驻。


晶耀前滩


前滩世贸中心一二期


前滩世贸中心三期

CBD基本成型,不过这里的商业匮乏一直受到人们诟病。直到2019年,晶耀前滩成为前滩首个开业的购物中心,一定程度上弥补了区域内的商业空白。近7万方的晶耀前滩主要以餐饮、亲子品牌、进口超市等为主。

从中午的客流量来看,人流量还是比较多的,主要以附近办公的白领消费群体为主。有别于传统的购物中心,晶耀前滩更像是一个专为办公室精英人群打造的餐饮、休闲场所。


晶耀前滩

不过以前滩中央活动区的定位,一个晶耀前滩还远远不够。前滩首个高端商业地标太古里将在9月底开业,商业体量12万方,以奢侈品阵容为例,爱马仕为代表的国际奢侈品大牌齐聚,阵容与国金、恒隆足够比肩,被业内调侃是一个奢侈品都没拉下的“重奢商场”,这里或将成为前滩又一个网红打卡地。从外部来看,商场已经在为开业做最后的筹备工作。


前滩太古里

另外,世贸中心和前滩东方广场的底层也配置了一些沿街商业,主要以餐饮品牌为主,能满足办公人士的需求。

当然,前滩的商业规模还远不止这些,位于晶耀前滩西侧的前滩四方城建设已经进入收尾阶段,这里规划建设11栋8-11层的写字楼与配套商业。


四方城效果图


前滩四方城实景图

另外,位于前滩东方广场二期东侧的前滩信德文化中心的主体建筑基本建成,内部包括一栋约7万平方米的写字楼,近2万平方米的商业购物中心,精品酒店,以及大型综合文化演艺中心,这里也将成为消费者未来的休闲娱乐场所之一。


前滩信德文化中心

此外,前滩最重磅的2幅地块要属太古里东侧的2幅大型商住办项目——21-2&21-3地块项目,目前地块已经开始投入建设,施工铭牌显示该地块的竣工日期为2024年。


21-02项目施工现场


21-03项目施工现场

根据早些年的设计规划,陆家嘴前滩21号项目是一项集购物中心、企业办公和住宅为一体的综合型项目。地块的购物中心体量高达17万方(含地下),也是整个前滩板块最大的商业中心,未来这里或被打造成为和太古里相当的高端商业地标。



前滩21号项目效果图

最后,还有陆家嘴集团去年7月拿下的54-01地块,这里也将被打造为另一个大型的商住办综合体。


54-01地块施工铭牌


陆家嘴54-01地块配建幼儿园

届时,前滩将会拥有多座大型购物中心,超40万方的商业规模将超过中山公园商圈,未来或将成为沪上又一个购物打卡点。

除了繁华的商业配套,沿江区域还打造了约26.64万方的前滩休闲公园,沿黄浦江岸线长度约2公里,这里可以欣赏到一线滨江风景,与徐汇滨江西岸隔江相望,这里是前滩居民放松休闲的好去处。


前滩休闲公园


前滩背后的隐形地主

前滩从规划之初的定位,就是在陆家嘴基础之上的未来城市,起点和高度有过之而无不及。前滩经过多年建设,目前世界级商务中心、全球卓越滨水住区的雏形已现。

值得一提的是,无论是即将开盘的东方惠雅和晶鸿名邸,还是上文提到的诸多商办综合体,背后都有陆家嘴集团的身影,作为浦东四大国企开发集团之一,陆家嘴集团是前滩板块的主要开发者。早在开发之初,就有一种观点认为,前滩对居住属性的高度重视,也是基于对陆家嘴金融中心区只适合办公不适合居住的一种修正,后者同样也是由陆家嘴集团主持开发的。

前滩的规划前景在逐渐落地的过程中毫无疑问受到了高度关注和大众青睐,但板块过热而引发的投资潮却也难免为其蒙上阴影。今年频繁出台的楼市举措降温意图明显,对于前滩这样的热门板块来说,之后2个新盘的入市,或许也会成为检验楼市调控成果的样本,它们最终会以什么价格入市,会达到多少积分?我们拭目以待。

附东方惠雅与晶鸿名邸户型图:





东方惠雅户型图





晶鸿名邸户型图

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