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难!南京曾经爆火小户型,现在竟无人接盘?

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在仙林大学城中,一条仙林大道隔开了房价迥异的两块区域,北边几乎都是房龄超十年的老小区,南边则是仙林神仙打架的“富人区”。在仙林大道北边的小区中,康桥圣菲的单价尤为耀眼。据悉,这是因为小区内不少低总价房源拉高了房价,但某网站显示,近期小区内的小户型几乎无人问津,到底怎么了?一起来看看~


一、曾经热销小户型,因学区降温而成交停滞


康桥圣菲小区地址:江苏省南京市栖霞区文范路板块:仙林大学城总栋数:18栋建筑类别:多层物业:栖霞建设物业开发商:江苏星汉物业管理有限公司房龄:2006年学区:南师附中仙林分校康桥圣菲最为热销的是面积在50平米以下的小户型。某网站显示,今年成交的6套房源中,有4套都是25平米的单室套,单价全部突破了5万/平,最贵达到5.6万/平,这在片区实属高价。


中介透露,小区位于学则路地铁站不远处,周边有九霄梦天地、亚东商业广场、爱尚街区等商业综合体以及社区底商,生活配套完善。除此之外,这种小户型虽然沿街,看似公寓,实则住宅性质,可以落户上学。小区是南师附小、南师附中的双学区,距离学校500米内。在“双学区+小户型+地铁”的优势加持下,康桥圣菲小户型房价水涨船高,不断刷新仙林二手房成交价记录。去年11月份甚至有房源单价超过6.2万/平,被预言成将成为仙林第一个房价突破7万/平的小区。


但是今年7月以来,官方重锤学区房,这种高单价的小户型面临着爆雷风险,很少有人愿意在这个时候接盘,因此小区里的小户型成交几乎停滞,某网站显示近三个月来小户型无一成交,同比去年7~9月份成交的4套,成交量显著下滑。回到开头说的,康桥圣菲房价居于片区高位,主要是因为这种单室套拉高了房价。在小区房屋户型结构分布上,可以看到,一室在整个小区二手房源中占比高达62.7%,这种25平米的一居室报价中位数为150万,折合单价高达6万/平。


除开小户型,小区内的大户型单价其实并不高,最新成交的134平米三室房源单价只有3.8万/平,和区域内的垫底盘赛世香樟园处于同一水平线上,远低于周边的东方天郡。




中介透露,康桥圣菲大户型房价确实比周边的亚东城和东方天郡低,这主要是因为小区之前的物业管理差,使得整体环境和周边小区相比差距过大。不过在2020年初,小区换成了栖霞物业后环境有所改善,这也利好大户型的成交。某网站显示2020年以前该小区没有大户型成交,去年开始才陆续有大户型的成交详情。但是总体来说,康桥圣菲所处地理位置优越,生活方便,下面具体来看看小区周边配套,我也带来了最新的小区环境实探。二、低密度电梯洋房,周边配套成熟,小区环境好坏参半小区位置及配套康桥圣菲地处仙林大学城,紧靠亚东城、东方天郡两大社区,周边各项配套都比较齐全,生活氛围浓厚。


1、交通小区距离2号线学则路站700米,南门口是文范路学衡路公交站台,公共交通比较方便。


2、教育小区西边紧靠仙林实验幼儿园,对口学校是南师附中仙林分校小学部和初中部,这两所学校在栖霞区的认可度还算不错,仅次于仙林湖的金中仙林和金陵小学。



3、商业从学则路地铁站到康桥圣菲小区,一路上会经过九霄梦天地、亚东商业广场、爱尚街区等商业,苏果超市、商场、药店、水果店等一应俱全,烟火气十足,非常热闹。





除此之外,距离小区1.5公里左右是金鹰湖滨,周边还有苏宁广场和仙林德基在建,商业较为发达。4、医疗目前小区距离三甲医院泰康仙林鼓楼医院大约有2.4公里。


小区环境康桥圣菲是英伦建筑风格的低密洋房小区,总共18栋多层,带电梯。小区名和产品定位非常贴切,让人想起徐志摩的那首《再别康桥》。从小区进门之后,首先看到的是一片开阔的空间,中心处是带喷泉的花坛,后面是长长的水池,池中栽有睡莲,不过墙角能够看到明显的杂草。



整体环境确实显得优雅小资,绿化很有特色,翠绿的爬山虎映衬着朱红色的外立面,垂落紫藤的过道文艺感浓郁,随便一拍都很好看。





每栋楼下都有一个小院子,装修各有特色。不少业主将院子装饰得很好看,还有的人家开着摄影店。




但是小区还存在以下的不足:1、小区没有实行人车分流,也没有明显的停车位,车辆仅仅是靠边停放。


2、虽然里面设置了康体设施、儿童游乐设施,但是种类少,公共休闲区域不多。


3、小区能够看到随意丢弃的建筑垃圾,也存在私自晾晒的现象,有不少地皮裸露,环境欠佳。




除此之外,小区有7栋是住宅式公寓,处于小区外围,楼下底商密集,还有很多餐饮店,环境比较杂乱,居住体验不佳。



总体来说,康桥圣菲作为一个电梯洋房小区,内部环境可圈可点,但是毕竟房龄超过十年,部分硬件设施已经陈旧,底商管理不够到位,整体环境有待改善。户型解析热销户型1:52平米,两室特点:两房间朝南,主卧带阳台,采光不错,各项功能区划分明确,户型设计合理


热销户型2:130平,三室两卫特点:户型方正,南北通透,三开间朝南,动静分离,户型设计合理


置业建议康桥圣菲位于仙林大学城,紧靠2号线学则路地铁口,周边商业繁华,对口学校好,各项配套成熟。小区里沿街的小户型总价低,适合预算有限,且有学区要求的家庭购买,但在目前学区泡沫的大环境下,如果不急需的话,建议观望

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