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限价之下,广州南沙已躺平,番禺在强撑

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广州楼市,真的变天了。无论一手还是二手,成交量都在跌。


中指研究院数据显示,8月广州一手房成交7000套,为近15个月来最低水平,环比下降5.80%,同比下降28.97%。


二手市场更是寒风萧瑟,量价齐跌。据统计,8月广州市二手住宅成交量8535宗,环比上月下降4.2%,但同比去年减少44.1%,几近腰斩。二手房网签价也出现了明显下降,环比下降5.7%。

进入9月,随着广州二手参考价的发布,可以预见,二手房市场将更为冰冻。

加上新房严格限价,二次集中供地严控房价,广州楼市已经进入博弈期,一场政府、开发商、购房者三者的博弈。

限价之下,之前不想接受政府的“备案指导价”卖房的开发商,有的选择捂盘惜售,熬过这个政策周期谋求后路;有的不断找房管局诉苦,希望提高备案价格;有的采取捆绑装修、车位等方式暗升房价;也有的干脆毛坯开卖、一口价开卖,快速回笼资金;

楼市交易中,买方和卖方的心理博弈更是一场没有硝烟的战争。之前还是“全款优先”“高首付优先”的网红盘,已经不再挑客转为积极拓客,更有的以价换量;之前网红二手盘业主动辄升价十万数十万,现在纷纷调低挂牌价,买家议价权大增,短短数月之间,强弱双方完全反转了。

而政府对房价的调控决心毋庸置疑,这场博弈,还将延续。


博弈期,该不该买房?什么时候能入手?我们特别策划了《博弈楼市限价令》系列报道,追踪当下市场热点,厘清最新市况。本期我们来聊一聊南部楼市。


先来看看南沙。数据显示,8月南沙一手房网签828套,同比大跌67.69%,环比跌28.62%。自今年4月广州严审购房资格、严查首付款来源后,南沙楼市已经不复去年下半年的火热,而8月中旬南沙调整人才购房政策后,大批投资客撤场,南沙楼市更是明显降温,一手房交易量持续走低,倒退回2019年底的水平。


△悦伴湾即将入市

限价下,南沙几个热点板块开始出现一二手倒挂。比如南沙湾,如今排队等着入市的3个新盘,越秀珠实天悦海湾、中绿蔚蓝湾、佳兆业悦伴湾,楼面价一个比一个贵,其中悦伴湾还是南沙地王,楼面价22700元/㎡,吹风价3.8-4万/㎡。

目前南沙湾街道限价31642元/㎡,如果新盘严格按照这个价格卖,那么倒挂价差不小。板块内一些标杆盘,实际成交价已突破4字头,之前金茂湾一套245㎡五房,实际成交单价高达4.7万/㎡。


目前贝壳、链家等平台只显示参考价,比如南沙湾石奥8月二手参考价为35623元/㎡,星河山海湾8月二手参考价为33978元/㎡,即便如此,倒挂价差也在2000-4000元/㎡左右。


△升龙臻府吹风价3.1万/平

比如金洲,板块内全新盘阳光城丽景半岛和升龙臻府吹风价都在3.1万/㎡左右。但街道限价2.8万/㎡,周边二手盘如阳光城悦然府,7月二手参考价为31875元/㎡,价格倒挂约4000元/㎡。

一二手倒挂,二手抢不过一手,的确利好了一手销售。但对于这些板块的全新盘来说,究竟该怎么卖却是一大难题。

市场凉了,地价又不便宜,一不小心还有可能亏本。而且,政府已经把旁边地块明年入市的价格明明白白公示出来了,如果卖得比明年的新盘贵,买家可能又观望,分分钟把货全砸自己手上。

本月底即将开始的第二批集中供地中,南沙区共有6宗宅地,已经限制了未来对外销售的房屋销售价格,其中:

明珠湾板块(横沥岛)的4宗宅地限房价:37896元/㎡;

南沙湾板块1宗宅地限房价:36465元/㎡;

南沙南板块珠江街1宗宅地限房价24254元/㎡。

无论是街道或竞品限价,还是未来地块限价,政府都已经把价格线完全锁死,“降价”,或是这些新盘出货的唯一出路。


△珠江铂世湾新一期开售时间待定

再来看一看番禺。去年下半年以来,万博当红炸子鸡越秀和樾府几度开盘热卖,一度连全款买房还要摇号。此前项目二期3-4栋开售,价格大约在5.4-6.8万/㎡,即将推出的1-2栋位置比前一批要好,吹风价为6.5-6.8万/㎡。受制于限价,这一批新货迟迟未能开售,如今终于拿到预售证,相信也是在价格上做了让步。

而同板块的珠江铂世湾,也是推一栋卖一栋,目前无货可卖,二期刚开放了板房,也还没定开盘时间,有传闻限价约5万/㎡左右。限价下,这一批新货都在挣扎着升高限价线,因此放缓了推货节奏。

再来看番禺另一个热门板块:国际创新城

今年4月的首批集中供地中,国际创新城一期C居住地块被越秀摇号竞得,折合楼面价33599元/㎡,创下番禺楼面价第二,溢价率45%。

但月底即将到来的第二批集中供地中,番禺共有5宗地块,已设置溢价率最高不超过15%。其中创新城暨南大学北侧地块一和地块二,起拍楼面价为23000元/㎡;最高限制楼面价为26450元/㎡;最高溢价率15%;时隔不到半年,地价就降了7149元/㎡。


△奥园恒基壹号突击开盘

除了地价,单从新房的售价来看,限价已经基本遏制了房价的上涨。比如越秀星汇文玺,带装修均价在4.3万/㎡左右,思科智慧城推新的价格也从之前的4.5万/㎡下调至4.3万/㎡,全新盘奥园恒基学苑壹号昨晚突击开盘,价格在4.2-4.8万/㎡左右,比起之前6万/㎡的吹风价,调整幅度也不小。

而这两个热点板块的市况,反映了限价令威力不容小觑。市桥西、亚运城等板块,限价线贴近一手售价,限价令发挥的余地就小了很多。

再来看二手,首批公布参考价的96个小区中,番禺有7个,全部位于华南板块,包括新光城市花园、锦绣香江等网红小区,参考价在2.4-3.7万/㎡不等。相比中心城区打5-6折的惨烈相比,近郊相对友善,大约在7-8折。中介透露,这些小区本身体量大、多期开发,新旧产品掺杂,统一参考价反而利好了楼龄旧的单位。

市场博弈期,对于刚需和刚改来说,到底还适合买房吗?

整体而言,目前的广州楼市,无论一手还是二手,观望情绪比较浓厚,楼市调控政策带来的影响也在逐渐消化,房价面临一轮调整期。

但从长期来看,广州作为超一线城市之一,本身具备强大的经济发展潜力,近年来人口净流入仍呈上升趋势,购房需求不会消失。

所以,对于自住型买家来说,长远来看,如果能从自身经济条件出发、不强行加杠杆,根据自身需求去选择合适自己的房子,那么不用太纠结,遇到合适的可以考虑下手。毕竟如果是房价上涨期,好的房子自然更多人竞争,可能也轮不到你。

但限价之下,买对,和买到,都非常重要。

这一轮市场调整,让很多人意识到,还是那个硬道理,买房就是买地段。凭借区位良好、资源稀缺,中心城区更抗跌;近中心的核心板块,如万博、科学城、老黄埔等,价格虽有波动,但整体还是小涨;而一些外围区域,特别是供应大的板块,如朱村等,涨得最慢,跌得最快。

在房票愈加珍贵的今天,刚改置业者,更应该谨慎挑选,不要因为低价诱惑选了未来几年都不会涨甚至还会跌的房子。

限价实际上是政府帮你砍了价,但能不能买到,更多拼的是财力。时下热点核心板块的新盘,全款优先、高首付优先;再加上如今房贷市场成本高、审核严、额度紧、放款慢,看起来像是“捡漏”了的新房,实际上置业成本更高了。特别是卖一买一的置业者,难度升级,更要做好充分的心理准备。

说到底,着急上车的自住买家,只要符合自己的需求、预算,遇见好的产品,不用太纠结;而不着急的自住买家,不妨缓一缓,让政策的子弹再飞一会,好好挑选,货比三家,不盲目入市。

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